קיצוץ של כ-20 אחוז מהבינוי: התנאי להפקדת תכנית התחדשות בשכונת קריית אליעזר בחיפה

גורמי המקצוע בעיריית חיפה ממליצים להפקיד תכנית התחדשות ברחוב המעפילים בשכונת קריית אליעזר, המציעה 376 יח"ד, בתנאי שהיקף הבינוי בה יקוצץ ב-70 יח"ד. בנוסף, גורמי המקצוע ממליצים להרחיב את הקו הכחול של התכנית, כך שתכלול גם מבנים סמוכים.

תכנית התחדשות עירונית רחוב המעפילים בקריית אליעזר מציעה פינוי בינוי למתחם 8 בתכנית האב לשכונה. המתחם כולל 5 מבני מגורים בני 4 קומות, בהם סך הכל 80 יח"ד. שטח ממוצע של יחידות הדיור הקיימות הוא 68 מ"ר. מבני הרכבת הישנים אינם עומדים בתקן רעידות אדמה, והינם ללא מיגון ומעלית. 

התכנית מציעה הריסת המבנים הקיימים ובמקומם בנייה של מתחם חדש הכולל סה"כ 376 יח"ד – תוספת של 296 יח"ד, מכפיל יח"ד 4.7, אך בהתייחס לכך שחלק מהדירות הן קטנות מאוד, מדובר למעשה במכפיל 4.58. הבנייה המוצעת כוללת בנייה מרקמית של 7 קומות, משולבת בבניה גבוהה של 21-27 קומות, עם עירוב שימושים הכולל מגורים, מסחר ושטחים ציבוריים בנויים, כמו גם חניון תת קרקעי משותף. כמו כן, התכנית מציעה הרחבה של רח' המעפילים. שטח דירה ממוצעת של 93 מ"ר (עיקרי), 105 מ"ר פלדלת.

צוות מהנדס העיר כותב בחוות דעתו כי יש לצמצם את היקף הבינוי המוצע. בחוות הדעת נכתב כי בהתאם למסקנותיו של שמאי העירייה, מוצעת הפחתה של 18.5 אחוז מהשטחים לשיווק למגורים, כך התכנית תכלול סה"כ 306 יח"ד, מתוכן 10 אחוז יח"ד דיור קטנות מאוד. מכפיל יח"ד יעמוד על 3.83. בהתאם לכך, יתקבל רווח מהעלות של 17.5 אחוז, הנחשב לרווח ראוי לצורך כדאיות כלכלית לתכנית על פי תקן 21.1. 

בנוסף, גורמי המקצוע ממליצים להרחיב את הקו הכחול של התכנית. בחוות הדעת נכתב כי מתחם 8 כולל 104 יח"ד ב-13 חלקות למגורים, אך התכנית כפי שהוגשה מתייחסת ל-5 חלקות למגורים בלבד ומחריגה 8 חלקות נוספות (ש-2 מתוכן קיבלו היתר לתוספות בנייה וממ"ד). בתכנון כזה, נכתב, לא מתאפשרת כלל הרחבה של השטחים הציבוריים ונפסלת האפשרות להתחדשות עתידית של המבנים המוחרגים. על רקע זה, גורמי המקצוע ממליצים כי הקו הכחול של התכנית יורחב, כך שהתכנית תכלול מספר תתי מתחמים שיוכלו להתקדם ללא תלות אחד בשני, ובכך לאפשר התחדשות של יתר המבנים הזכאים להתחדשות. על מנת לאפשר תכנון כולל למתחם 8 בכללותו, נכתב עוד, נדרשת הצטרפות הוועדה המקומית כמגישת התכנית. הרחבת הקו הכחול והכללת יחידות שהוחרגו מהתכנית כפי שהוגשה, תיקבע כשלב ב' בתכנית. התמורה ליחידות אלה תחושב בתיאום עם שמאי העירייה.

התכנית מציעה שטח מרפסות ממוצע 25 מ"ר ליח"ד. מהנדס העיר מציין כי שטח זה מגדיל את נפחי הבנייה ומייצר עלויות נוספות שמגולמות בכלכליות הפרויקט. לפי כך, מוצע כי שטח ממוצע למרפסות יופחת ל-15 מ"ר ליח"ד.

התכנית היא בסמכות הוועדה המחוזית, ומהנדס העיר ממליץ בפני הוועדה המקומית, להמליץ על הפקדת התכנית, וזאת בכפוף לתיקונים, ביניהם הצטרפות הוועדה המקומית כמגישה.

את התכנית הגישה חברת אשדן יזמות ובניה בע"מ. עורכת ראשית: פנינה רוזנברג.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן