קוצצה שומת השבחה בהתחדשות עירונית בכ-400,000 שקל

שמאית מכריעה קיצצה שומת השבחה שקבעה הוועדה המקומית גבעת שמואל לבעל נכס בשכונת גיורא בעיר במעל 75 אחוזים, עקב אישור תכנית התחדשות עירונית, זאת לאחר שחישבה את ההשבחה שחלה על הנכס בהתאם לגישת ההשוואה הישירה. בכך הופחתה ההשבחה מ-520,700 שקל שקבעה העירייה, על בסיס גישת הערך העתידי ל-124,000 שקל על פי השמאית – סכום הנמוך אף מההשבחה לפי שמאי בעל הנכס (196,962 שקל).

הרקע להליך הוא עסקה למכירת דירה בשכונת גיורא בגבעת שמואל. על השכונה חלה תכנית התחדשות תמ"ל 2006 (התחדשות עירונית בשכונת גיורא), שאושרה לפני כחמש שנים. התכנית מציעה את הריסת המבנים הישנים, ובמקומם בנייה של 1,831 יח"ד. בעל הנכס, שהגיש את הבקשה לשמאית המכריעה, מכר דירה שהשטח הרשום שלה הוא 54.5 מ"ר. לאחר המכירה, הוא נדרש לשלם השבחה עקב אישור תכנית תמל 2006. בעל הנכס והוועדה המקומית הגישו כל אחד שומת השבחה מטעמו. שומת ההשבחה מטעם בעל הנכס הייתה 196,962 שקל. הוועדה המקומית הגישה שומה נגדית של 520,700 שקל. 

השמאי מטעם בעל הנכס נקט בשווי מ״ר בנוי במצב קודם לדירה בשטח זהה לפי 26,100 שקל למ״ר רשום. בהתאם לשטח הרשום של הדירה בהיקף של 54.5 מ"ר, העריך השמאי את שווי הדירה במצב הקודם ב-1,422,450 שקל. שמאי המבקש הוסיף וטען כי בהתאם לפסיקות השונות בנוגע לקביעת השבחה, יש להעדיף את גישת ההשוואה הישירה ובעיקר במצב של חישוב השבחה מצד בעלים פרטיים שמוכרים דירה, ולא יזם שמבקש היתר לפרויקט. 

השמאי מטעם המבקש (בעל הנכס) חישב את ההשבחה באמצעות שילוב של גישת ההשוואה הישירה, שבה השווה עסקאות למכירת נכסים דומים לדירת המבקש, לצד גישה המשקללת את שווי הזכויות העתידיות. השמאי העניק משקל גבוה יותר לשיטת ההשוואה הישירה, שעל פיה ערך הנכס במצב החדש הוא 1,544,000 שקל. על פי גישת שווי הזכויות העתידיות, שווי הדירה הוא  1,732,554. בשקלול שתי השיטות (שקלול שבו ניתן משקל רב יותר לשיטת גישת ההשוואה הישירה), שווי הנכס במצב החדש הוא 1,619,412 שקל. ההשבחה היא ההפרש בין שווי המצב החדש לשווי במצב הקודם – 196,962 שקל. מכיוון שהיטל ההשבחה בשכונה הוא בגובה של 25 אחוז מההשבחה, היטל ההשבחה על פי שומת בעל הנכס עמדה על 49,241 שקל.

הוועדה המקומית, מצדה, הגישה שומה המבוססת על שיטה אחרת. על פי שמאי העירייה, שווי הדירה במצב הקודם הנו 1,220,800 שקל. שמאי עירייה נקט בגישה שונה לחישוב ערך הנכס במצב החדש, גישת שווי הזכויות העתידי. בגישה הזו, מכניסים לחישוב ההשבחה סכומים נוספים, כמו דמי שכירות שניתן לגבות בגין הדירה עד למימוש התכנית. 

שמאי העירייה טען כי לא זו בלבד שאין מקום להפחתת ההיטל, אלא שלפי הפסיקה החדשה ההשבחה אף גבוהה יותר. על פי שומת הוועדה המקומית, השווי במצב החדש הוא 1,741,504 שקל, ומכאן ההשבחה היא 520,700 שקל. כאמור, היטל ההשבחה הוא בשיעור של 25 אחוז, כך שעל בעל הנכס לשלם היטל בסך 130,175 שקל.

השמאית המכריעה רמה מאור נאלצה להכריע בין שתי השומות. ההכרעה הראשונה שהיה עליה לקבל היא לגבי מחיר הדירה במצב הקודם. השמאית בחנה עסקאות שבוצעו לפני ההכרזה על הכנת התכנית (הכרזה שפורסמה בשנת 2017) לגבי דירות בעלות מאפיינים דומים לדירת המבקש. על פי ההשוואה, שווי מ"ר הוא 26,000 שקל, ובהתחשב בכך שמדובר בדירה בת 54.5 מ"ר, מחירה במצב הקודם הוא 1,420,000 שקל.

ההכרעה השנייה היא לגבי שווי המצב החדש. השמאית התבססה על פסק דין שהתקבל באחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, שלפיו השיטה המקובלת והעדיפה להערכת שווי של מקרקעין הינה שיטת ההשוואה הישירה. בפס״ד נקבע, כי כאשר מדובר בקביעת היטל השבחה בגין מכירת יח״ד הנכללת בפרויקט פינוי-בינוי הדרך הראויה, הנכונה והבכירה לקביעת שווי הדירה במצב חדש הינה שיטת ההשוואה הישירה, ורק במקרים בהם לא ניתן לאתר עסקאות השוואה רלוונטיות, ניתן יהיה לפנות לגישה אחרת. 

מאור ציינה בהחלטתה כי בכל הנוגע למקרה הנוכחי, הרי שקיימות עסקאות השוואה לאחר אישור התכנית, המבטאות את שווי הדירה ב מצב החדש ומגלמות את כל התמורות העתידיות. "הוראת הפסיקה ברורה – יש להעדיף את שיטת ההשוואה הישירה ככל שקיימות עסקאות השוואה מתאימות. בכך קובע בית המשפט מסגרת נורמטיבית ברורה שלפיה העדיפות היא לשיטת ההשוואה הישירה", כתבה השמאית בהחלטתה.

על פי השוואה לעסקאות שנעשו במתחם לאחר אישור התכנית לדירות בעלות מאפיינים דומים, השמאית קבעה כי ערך הנכס במצב החדש הוא 1,544,000 שקל, וההשבחה היא 124,000 שקל. היטל ההשבחה הוא 31,000 שקל, שהם 24 אחוזים – פחות מרבע – מההיטל שקבעה הוועדה המקומית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן