הערבות שאתם מוכרחים להחזיק בפינוי בינוי

פרויקטים של הריסה ובניה מחדש במסגרת התחדשות עירונית יוצאים לדרך תמיד בליווי בנקאי. המשמעות היא שרגע לפני שבעלי הדירות יתבקשו למסור את המפתחות לדירות הקיימות ולאפשר את הריסת הבניין, ייחתם הסכם ליווי בנקאי בין היזם לבין מוסד פיננסי מתאים, ותועמדנה לבעלי הדירות שורה של ערבויות בנקאיות על ידי המוסד הפיננסי. 

בין הערבויות האלה ניתן למצוא את ערבות חוק המכר, ערבות השכירות, ערבות המיסוי, ערבות הבדק וערבות הרישום. 

מהי ערבות חוק המכר?
הערבות החשובה ביותר היא כמובן ערבות חוק המכר. זו ערבות בנקאית (או פוליסת ביטוח) בשווי דירת המגורים החדשה שעתיד לקבל בעל הדירה בסוף הפרויקט. במקרה של חלילה היקלעות היזם להליכי חדלות פירעון, תעמוד לבנק האפשרות לפעול לחילוט הערבות ותשלום הסכום הנקוב בה לידי בעל הדירה או לחלופין יוכל הבנק למנות כונס נכסים ולהשלים את בניית הפרויקט, עד לקבלת טופס 4 ומסירת הדירות החדשות לידי בעליהן שאז יוכל הבנק לקבל לידיו בחזרה את הערבויות.

האם אפשר לחלט ערבות חוק מכר?
במהלך השנים ניסו בעלי דירות סרבנים לתקוף את חוזקה של ערבות חוק המכר בטענות שונות אשר במהותן נועדו להטיל בספק את מידת ההגנה הניתנת למחזיק הערבות. כל הטענות האלו נידחו באופן עקבי על ידי המפקחים על רישום המקרקעין ועל ידי בתי המשפט. באחד המקרים הסביר בית המשפט המחוזי בתל אביב, כאשר דן בערעור שהגיש דייר סרבן, כי האינטרס המרכזי המוגן במסגרת תמ״א 38 הוא אינטרס הציבור בחיזוק מבנים ולא אינטרס בעלי הדירות להגדיל את רווחיהם. בהתאמה, נטל ערבות כבד מידי אשר יוטל על היזם במסגרת ההסכם, המגביל באופן משמעותי את גובה האשראי או נכסי היזם – יש בו כדי להשליך על כדאיות העסקה ואף להוביל לאיון הפרויקט. 

חילוט ערבות חוק מכר הוא אירוע חריג ונדיר ביותר, אשר לא נעשה בו שימוש בעבר. ואולם, לאחרונה חלה התפתחות נוספת במעמדה של ערבות חוק המכר כאשר, לראשונה בישראל, אישר בית המשפט המחוזי חילוט בפועל של ערבויות חוק מכר כשהוכח בפניו כי הפרויקט שעמד על הפרק נעצר, ללא אפשרות להביא לסיומו בטווח הנראה לעין. 

שימו לב – חובה להציג לבנק פסק דין
ברור אפוא שהחזקתה של ערבות חוק מכר מקנה לבעלי הדירות הגנה מקסימאלית. ואולם, סוגיה אחת שחשיבותה לעיתים אינה מקבלת תשומת לב מספקת הינה אופן חילוטה של ערבות חוק המכר. מבין שורת הערבויות שצוינו לעיל, ערבות חוק המכר דורשת התייחסות מיוחדת. זאת מאחר שבעוד שייתר הערבויות (שכירות, מיסוי, בדק ורישום) הינן ערבויות בנקאיות אוטונומיות אשר חילוטן דורש פעולה פשוטה של הצגתן לחילוט בסניף הבנק, הרי שלצורך חילוט ערבות חוק המכר לא ניתן להסתפק בהצגתה לבנק ויש חובה להציג לבנק פסק דין המורה על התקיימות עילות החילוט הקבועות בה. קבלת פסק דין הינה כידוע הליך הדורש ליווי עורך דין וכן מקור כספי לכיסוי העלויות המשפטיות. הצורך בביצוע התקשרות קולקטיבית של קבוצת בעלי דירות עם עורך דין תוך נשיאה בתשלום שכרו עלולה להקשות על בעלי הדירות לעמוד על זכויותיהם. 

לפיכך, על מנת שערבות חוק המכר תוכל להשיג את מטרתה ולהקנות הגנה ראויה מומלץ לבעלי הדירות להחזיק לצידה ערבות נוספת לניהול הליכים משפטיים אשר תאפשר להם לשכור את שירותיו של עורך דין לצורך חילוט הערבויות. הערבות לניהול הליכים משפטיים תהיה בסכום אשר יספיק לכיסוי שכרו של עורך הדין וניתן יהיה להפעילה במקרה שיקום הצורך לנהל הליך משפטי מול היזם לשם אכיפת ערבות חוק המכר. בדרך זו יוכלו בעלי הדירות להגן באופן מיטבי על הזכויות המגיעות להם.

*הכותבים הם עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית ועו"ד עופר גזית, מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית בפירמת עורכי הדין לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות'

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן