לשכת שמאי המקרקעין נגד הנחיות משרד המשפטים לשומות מקרקעין בחדלות פירעון רק דרך המאגר הממשלתי

לשכת שמאי המקרקעין בישראל פנתה בדרישה דחופה למשרד המשפטים ולשמאי הממשלתי הראשי ולממונה על חדלות פירעון, להקפיא באופן מיידי את ההנחיה החדשה אשר מגבילה את פעילות שמאי המקרקעין בהליכי חדלות פירעון, זאת על רקע ההנחיות החדשות שפרסם משרד המשפטים לנאמנים בהליכי חדלות פירעון, הקובעות שינוי מהותי באופן ביצוע הערכות שווי לנכסי מקרקעין הכלולים בקופת הנשייה. לפי ההנחיות, כל שומת מקרקעין הנדרשת במסגרת הליך חדלות פירעון – בין אם מדובר בחייב יחיד ובין אם בתאגיד – תבוצע מעתה אך ורק באמצעות שמאים הרשומים במאגר השמאי הממשלתי, ותוזמן דרך מערכת "קשת" של השמאי הממשלתי.

במכתב שהוציאה לשכת שמאי המקרקעין בישראל, בראשות נחמה בוגין, נכתב: "ההנחיה החדשה של משרד המשפטים התקבלה באופן חד צדדי וללא כל שיתוף או תאום עם הגורמים המקצועיים לשכת שמאי המקרקעין ומועצת השמאים במשרד המשפטים. במסגרתה, נאמנים בהליכי חדלות פירעון יידרשו להשתמש אך ורק ברשימת השמאים המופיעה במאגר השמאים הממשלתי".

עוד על פי ההנחיות, כאשר נדרש לבצע הערכת שווי למקרקעין, אין עוד אפשרות חופשית לפנות לשמאי חיצוני. העבודה תתבצע בהתאם לנוהל "הקצאה ופיקוח" של השמאי הממשלתי ולהוראות תקנון כספים ומשק (תכ״ם), כאשר הנאמן נדרש לבחור שמאי פעיל מתוך המאגר, לפי מחוז רלוונטי, ולהזין במערכת את פרטי הנכס, מטרת השומה והצורך העסקי בביצועה. אפשרות לפנייה לשמאי שאינו חלק מהמאגר נותרה קיימת, אך רק במקרים חריגים ומוצדקים. במקרה כזה, על הנאמן להגיש בקשה מנומקת לממונה, לפרט את נסיבות המקרה והצורך המקצועי, ורק לאחר בחינה והתייעצות עם השמאי הממשלתי ניתן יהיה לאשר התקשרות חריגה. במסמך ההנחיות מודגש במפורש כי "אין אפשרות לאישור העסקת שמאי בדיעבד".

עו"ד ארז קמיניץ ועדי בן הרוש ממשרד ארדינסט, בן נתן, טולדאנו ושות', המייעצים משפטית ללשכת שמאי המקרקעין, טוענים במכתב שיצא מטעם הלשכה, כי ההנחיה החדשה מהווה פגיעה חמורה בחופש העיסוק של מאות שמאי מקרקעין מוסמכים ומנוסים והיא נעדרת הצדקה חוקתית ראויה. ההנחיה יוצרת מונופול ממשלתי על שומת נכסים פרטיים, דבר שמעורר שאלות משפטיות מהותיות לגבי גבולות התערבות המדינה בשוק הפרטי. מדובר בחריגה מסמכותו של השמאי הממשלתי הראשי אשר מוסמך לבצע שומה לנכסי המדינה ומתן שירותים למשרדי הממשלה בלבד, הוא אינו מוסמך לעסוק בנכסים פרטיים של יחידים או תאגידים
"אין זה ראוי כי המדינה, באמצעות השמאי הממשלתי, תקבע באופן בלעדי את שווי נכסים פרטיים של אזרחים ותאגידים, ולמעשה תכריע בסכסוכים אזרחיים תוך עקיפת מערכת השמאות הפרטית המקצועית," נכתב במכתב.
לשכה מדגישה כי שמאי מקרקעין פרטיים, רבים מהם בעלי ניסיון רב בתחום חדלות הפירעון, נותקו מפלח משמעותי של פעילותם המקצועית ללא כל הודעה מוקדמת, ללא תקופת הסתגלות וללא הוראות מעבר. "מדובר בפגיעה כלכלית ישירה ומיידית באלפי משפחות המתפרנסות מעיסוק זה, ללא כל שקלול של מכלול השיקולים הנוגעים לעניין ובאופן לא מידתי".

עוד יש לציין כי, ההנחיות מגדירות גם מקרים שבהם לא יינתן כלל אישור להזמנת שומה, ובהם מצבים שבהם אין די כספים בקופת הנשייה לצורך תשלום שכר הטרחה, כאשר הנכס משועבד כמעט במלואו ואין תועלת בהערכתו, או בכל מקרה שבו אין הצדקה כלכלית או מקצועית לביצוע השומה או למימוש הנכס. עוד נקבע מנגנון סדור לאופן הזמנת השומה וללוחות הזמנים. שומה רגילה, המבוססת על שווי שוק – כלומר שווי בעסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון – תימסר בתוך 21 ימי עבודה ממועד ההזמנה. במקרים דחופים ניתן להגדיר שומה ככזו שתימסר בתוך שבעה ימי עבודה, בכפוף לתוספת תשלום של 20% מעלות השומה הרגילה, תוך הדגשה כי יש לעשות שימוש באפשרות זו רק במקרים חריגים. כמו כן, שכר הטרחה של השמאים נקבע בהתאם לטבלאות יחידות השומה של השמאי הממשלתי, כאשר תשלום הבסיס לשומה רגילה עומד על 2.5 יחידות שומה, והיקף התשלום משתנה לפי סוג הנכס ואופי הבדיקה. במסמך מצוין כי בדיקות מיוחדות, כגון שווי למימוש מהיר או מכירה כתפוס, עשויות להיות כרוכות בעלות נוספת. המסמך קובע גם מנגנון בקרה הדוק על השומות. כל שומה עשויה להיבדק על ידי השמאי הממשלתי, ובמהלך תקופת הבקרה לא ניתן לעשות בה שימוש. הבקרה יכולה להיות עיונית, מלאה או מלווה, כאשר כל אחת מהן כרוכה בתשלום נוסף בהתאם לרמת הבדיקה. נאמן המבקש לערוך בקרה יידרש לקבל לכך אישור מוקדם מהממונה ולפעול באמצעות מערכת "קשת" בלבד. לצד זאת, ההנחיות מבהירות כי שומה שלא הוגשה דרך מערכת "קשת" אינה נחשבת סופית ואין לעשות בה כל שימוש. התמיכה המקצועית והטכנית לנאמנים ניתנת באמצעות כתובות ייעודיות של משרד המשפטים והמערכת הממוחשבת. פרסום ההנחיות יוצר בפועל ריכוז של תחום השמאות בהליכי חדלות פירעון תחת השמאי הממשלתי, ומגדיר לראשונה מסגרת אחידה, מחייבת ומבוקרת לביצוע הערכות שווי מקרקעין במסגרת הליכים אלה.

לשכת שמאי המקרקעין קוראת למשרד המשפטים ולשמאי הממשלתי לעצור את יישום ההנחיה החדשה עד לבירור מקיף של הנושא ומציינת כי לא תימנע מנקיטת הליכים משפטיים ככל שיידרש.

אומיד עודד סולימני, שמאי מקרקעין ולשעבר ממלא מקום יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי: "מהלך זה מחליש את הענף ופוגע בעצמאות המקצועית. מדובר בצעד בעל השלכות רוחב משמעותיות. זהו שינוי שמוציא את השוק החופשי החוצה. שמאי מקרקעין עצמאיים לא יוכלו עוד לתת שירות מלא, ושכר הטרחה שנקבע נמוך משמעותית מהמקובל ומהנדרש לביצוע עבודה מקצועית. מדובר בפגיעה ישירה בפרנסת העוסקים במלאכה ובצמצום התחרותיות בענף.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן