עיריית פתח תקווה סירבה לאשר תמ"א 38 – ועדת הערר הפכה את ההחלטה

ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מרכז, בראשותו של היו"ר דביר סגלוביץ', קיבלה ערר שהגישה חברת קטה התחדשות עירונית בע"מ, ואישרה הקמת שני בנייני מגורים חדשים בשכונת כפר גנים ב' בפתח תקווה – בהיקף של 128 יחידות דיור – וזאת בניגוד לעמדת הוועדה המקומית בעיר. 

הפרויקט, במסלול תמ"א 38, כולל הריסת שני בנייני מגורים בני חמש קומות ובהם 44 דירות ישנות ללא ממ"דים, והקמת שני בניינים בני 10.5 קומות עם 128 דירות חדשות. ועדת הערר קבעה כי תוספת ממ"ד בכל דירה איננה "שדרוג" בלבד, אלא מרכיב חיוני להצלת חיי אדם – הן מול סיכון לרעידות אדמה והן על רקע המצב הביטחוני ושיגורי הטילים לעבר גוש דן. 

ביקורת חריפה על הוועדה המקומית
ועדת הערר מתחה ביקורת קשה על התנהלות הוועדה המקומית, שקיבלה את החלטתה "שלא על בסיס תשתית עובדתית, וללא משקל לחוות הדעת המקצועיות". בהחלטה נכתב כי: "המתכונת שעליה המליצה ועדת המשנה עומדת בניגוד לממצאי הבדיקה שהיא עצמה ערכה, אינה נתמכת בחוות דעתו של שמאי הוועדה המקומית, ואף ניתן לומר כי היא עומדת בניגוד לה."

עוד נקבע כי הדרישה לדו"ח כלכלי לא שימשה לשם בחינה אמיתית אלא ככלי לעיכוב. ועדת הערר התרשמה כי כאשר התברר שהדו"ח מלמד על רווחיות נמוכה בפרויקט של 128 יח"ד – "ועדת המשנה בחרה להתעלם מממצאיו".

עוד היא התייחסה לחילופי דברים מתוך ישיבות הוועדה המקומית, שנגעו לרווח היזמי, וציינה כי: "בכל הכבוד, דברים אלה מעוררים אי־נוחות. אם סברה ועדת המשנה כי רווחיות המיזם אינה שיקול רלוונטי, מדוע דרשה את הגשתו של דו"ח כלכלי מטעם העוררת? ואם מנגד ראתה, בהינתן דרישתה, כי דו"ח זה דרוש לשם קבלת החלטה בבקשה להיתר – מדוע בחרה להתעלם מממצאיו? תשובות לשאלות אלה אינן בנמצא. אם כן, לטעמנו, ועדת המשנה שגתה בקביעתה כי מתכונת ההתחדשות הראויה בחלקות היא חיזוק המבנים הקיימים. לדעתנו, קיים בסיס עובדתי מוצק התומך במסקנה כי המתכונת הראויה והנדרשת היא זו המוצעת בבקשה להיתר, קרי, מתכונת של הריסה ובנייה מחדש, תוך מתן התמריצים המבוקשים, לרבות תוספת יחידות דיור".

ועדת ערר קובעת עוד כי גישת העירייה, לפיה יש "לתעדף אזורים אחרים בעיר", איננה מנומקת ואינה מבוססת. להיפך – מדובר במיזם מגובש באזור שסווג בתוכנית ההתחדשות כ"רחוב ראשי עירוני", שבו ראוי לקדם בינוי אינטנסיבי.

"לצד זאת, יש ליתן משקל למדיניות הוועדה המקומית, שגובשה בראשית שנת 2023 שלפיה נדרשת התאמה בין יחידות הדיור המוצעות לבין מכפיל יחידות הדיור האזורי שנקבע על ידי מחלקת השמאות", נכתב בהחלטה, "בהקשר זה הוסבר כי תוכנית ההתחדשות, המקודמת בימים אלה, מייצרת קיבולת של עד 11,000 יחידות דיור תוספתיות ברחבי העיר. קיבולת זו, עוד בטרם אישורה של התוכנית, כמעט מוצתה, והוועדה המקומית שוקלת לעדכנה. בדיקות בעניין זה מתבצעות כיום…לטעמנו נדרשת הלימה בין הבנייה המוצעת בבקשה להיתר לבין מדיניות הוועדה המקומית. מבין החלופות האפשריות, סברנו כי יש להעדיף את החלופה המציעה מיזם של 128 יחידות דיור המניבה תוספת של 84 יחידות דיור למצב הקיים…. חלופה זו תוביל לתוצאה מתונה יותר גם בהיבטי התנועה והחניה, וגם מטעם זה ראוי לאמצה. בשים לב לכך, נראה כי קידום המיזם בחלופה המציעה 128 יחידות דיור הוא הפתרון האופטימלי בענייננו, שיש בו כדי לאזן באופן מיטבי בין האינטרסים השונים, ולא ברור מדוע חלופה זו לא נבחנה על ידי ועדת המשנה במסגרת החלטתה".

ההכרעה
במשך כל נימוקי ההכרעה, מותחת ועדת הערר ביקורת נוקבת על הוועדה המקומית, בעיצומה היא כותבת: "בהינתן שלפנינו מיזם מגובש, קשה להבין את החלטת ועדת המשנה,  שלפיה יש להעדיף את סיכולו, תוך הותרת בעלי הזכויות בחלקות ללא מענה בהיבטי חיזוק ומיגון אך מהטעם שהתחדשות בתא שטח אחר, שלא הוגדר באופן ברור, היא לכאורה עדיפה". 

בסופו של דבר קבעה ועדת הערר כי המענה ההולם הוא אישור מתכונת של 128 יחידות דיור – המהווה איזון מיטבי בין האינטרסים השונים, מבטיחה היתכנות כלכלית, ומעניקה לדיירים מיגון חיוני. מנגד, חלופת "חיזוק בלבד" הוגדרה כבלתי ישימה. החלטת הוועדה המקומית בוטלה, והעירייה חויבה לשלם ליזמית הוצאות בסך 15 אלף ש"ח.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן