התכנון המוקדם בפרויקטים של פינוי-בינוי - השלב השקט שמכריע את הצלחת הפרויקט

בעולם ההתחדשות העירונית מדברים רבות על שלבי הייזום, הרישוי והביצוע, אך יש שלב אחד מכריע שנוטים להתעלם ממנו – שלב התכנון המוקדם, או כפי שהוא מוכר בענף: Pre-Rolling. מדובר בשלב חיוני, בעל חשיבות לעתיד התכנית. ולמרות חשיבות השלב הזה, הוא אינו זוכה לתשומת לב רבה, ויש נטייה להתמקד רק בשלבים המאוחרים, אך האחריות האמיתית מתחילה כבר בשלב המקדים, של ה-pre-ruling.

זהו השלב שבו היזם, לאחר החתימה על הסכם עם הדיירים, פונה לניהול משא ומתן מקצועי ותכנוני מול הרשות המקומית. בשלב זה נקבעים גבולות המגרש, היקפי הבנייה, מספר הקומות, שטחי הציבור, התשתיות, ואף כיווני התכנון הכלליים של הפרויקט. למעשה, כאן נזרעים הזרעים הראשונים לעיצוב פניו של הפרויקט העתידי. ועל אף חשיבות השלב הזה, לא נקבעה לו מסגרת זמן ברורה. הסכמי הפינוי-בינוי אינם כוללים לרוב הגדרה מפורטת של משך הזמן לשלב התכנון המוקדם, ולכן הוא נוטה להימשך זמן רב מהצפוי. חודשים ואף שנים עשויים לחלוף, עד לאישור התכנון המקדמי, ולעיתים מבלי שהדיירים או הגורמים המלווים מודעים לעיכוב. 

המשמעות היא שעיכוב בשלב זה מתגלגל בהמשך לעיכוב בהגשת התב”ע, באישור הרישוי ואף בביצוע עצמו. מסיבה זו, במחלקת התכנון אצלנו, בחברת "הוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית", זיהינו את החוליה החסרה הזו, וגיבשנו קווים מנחים כדי לזרז את שלב הלב ה־Pre-Rolling. בשלב זה חשוב לקיים התהליך חודשי של מעקב מקצועי אחר הדיונים מול העירייה, ולעמוד בקשר ישיר עם היזם והמתכננים. אמנם בשלב זה עדיין אין צורך באישור רשמי מטעמם, אך יש ערך רב בכך שיוצג בפניהם תכנון מקדמי או מצגת תכנונית – הממחישה את כיווני החשיבה הראשוניים של הצוות התכנוני. צפייה בתכנון בשלב מוקדם מאפשרת לדיירים להבין את הכיוון הכללי, לבטא עמדות עקרוניות, ולוודא שהתהליך מתקדם לכיוון נכון ומאוזן. לא פחות חשוב – גם הדיירים ובעלי הדירות צריכים להיות שותפים למעקב. הדיירים לא צריכים להתעלם משלב זה. עליהם לגלות עניין, ולסייע ליזם. עם סיום שלב ה-pre-ruling ואישור העירייה לתכנון המקדמי, מתחיל שלב נוסף – הכנת מסמכי התב”ע (תוכנית בניין עיר). זהו כבר תהליך עצמאי ומורכב, הדורש התייחסות נפרדת, ויידון בהרחבה בכתבה אחרת.

עם זאת, יש להבין כי איכות העבודה בשלב ה־Pre-Rolling משפיעה ישירות על מהירות וקצב ההתקדמות בהכנת מסמכי התב”ע, ולכן מדובר בשלב מכונן לכלל הפרויקט.

לסיכום, שלב ה־Pre-Rolling הוא אמנם שלב שקט, אך הוא מהווה את היסוד שעליו נשען כל הפרויקט. מעקב מקצועי, שקיפות מול הדיירים, קיום מצגות תכנוניות ומעקב חודשי אחרי ההתקדמות – כל אלה יוצרים תהליך יעיל, אמין ויציב יותר. בחברת גידי הוד – הוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית בע”מ אנו רואים חשיבות עליונה בליווי הדיירים גם בשלב זה, ומתחייבים שלא לדלג על אף שלב בדרך לפרויקט מוצלח ובטוח.

*הכותב, גידי הוד, הינו מנכ״ל "הוד פיקוח בנייה", מומחה להתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן