עו"ד נטלי עברון: "אין דיירים סרבנים, יש דיירים שלא מקבלים הסברים מספקים"

בעשור האחרון הפכה ההתחדשות העירונית לאחד מתחומי העשייה המשמעותיים בישראל, אך הפער בין מרכז לפריפריה עדיין מורגש היטב. עו״ד נטלי עברון, מהבולטות בתחום הליווי המשפטי של בעלי דירות בפרויקטיי פינוי בינוי ותמ"א 38, משוחחת בפתיחות על המורכבות, על החסמים ועל תפקידם המשתנה של עורכי הדין – כמי שלא רק מגנים על הדיירים, אלא מעצבים בפועל את הפרויקט כולו.

"בפריפריה האתגר הוא לא החוק – אלא היתכנות, תמיכה ותמריצים"
כשמבקשים להבין מדוע פרויקטים בצפון ובדרום מתקדמים לאט יותר, עברון מסבירה כי הפער אינו משפטי אלא מציאותי. לדבריה, "בצפון ובפריפריה האתגרים המשפטיים בהתחדשות עירונית נובעים פחות מהחוק עצמו ויותר מיישומו בשטח. היתכנות כלכלית נמוכה מקשה על קבלת הצעות מיזמים, חוסר תמיכה מהרשויות והמדינה והעדר תמריצים לקידום הפרוייקטים. ריבוי קרקעות של רמ"י יוצר מורכבות ברישום ובזכויות, וקימות גם מגבלות תכנוניות ונופיות אשר מעכבות את אישור התוכניות. לעומת זאת, במרכז האתגרים לרוב היתכנות הפרויקט גבוהה יותר והמימון נגיש יותר, אבל מצד שני קיים קושי גדול יותר מול הבעלים עצמם לקידום מהיר ויעיל". זהו תיאור מדויק של מציאות מורכבת: במרכז – כסף יש, אבל התנגדויות רבות; בפריפריה – פחות התנגדויות, אבל היעדר כלים להניע את הפרויקט.

"רוב ה'סרבנים' הם לא באמת סרבנים – הם לא קיבלו הסבר"
עברון מדגישה כי תפקיד עורך הדין הוא בראש ובראשונה להנגיש, להרגיע ולשתף מידע. "לרוב אין באמת דיירים סרבנים כי אם דיירים שלא מקבלים הסברים מספקים אודות הפרוייקט", היא אומרת, "המטרה העליונה של עורך דין המלווה בעלי דירות היא בעבודת ההנגשה. ההסברה וההכלה. מדובר בהליך בריא של בניית אמון באמצעות הסברה משפטית ברורה, הצגת נתונים, וחשיפת המנגנונים הרלוונטיים באופן שקוף – שהוא הפתרון היעיל ביותר להפחתת התנגדויות". גישת הגישור המשפטי, לדבריה, הופכת את עורך הדין לדמות מרכזית בשטח: "בסופו של דבר, עורך הדין של הבעלים אינו רק 'מגן' של הרוב אלא גם מנהל תהליך של גישור משפטי מתקדם, שמטרתו להבטיח שהפרויקט ייצא לפועל תוך שמירה על זכויות כל בעלי הדירות, לרבות הסרבנים". 

בירוקרטיה: "אתה מתקדם צעד – ומוחקים הכל ברגע"
אחד התסכולים הגדולים בעולם ההתחדשות העירונית הוא חוסר היציבות התכנונית. על כך אומרת עברון כי: "עיכובים רבים בוועדות, חילופי תפקידים ברשויות המקומיות והעדר אפשרות לקבל תשובה אחת ברורה לגבי הפרוייקט שאתה מציג. לעיתים אנו נמצאים במצב שבו אנו מראים לעירייה חלופות תכנון, מתקדמים על בסיסן, נבחרת חלופה עדיפה, היזם שוכר יועצים לדייק את החלופה ובהתאם הכנת המסמכים ואז בישיבה האחרונה העירייה מחליטה שזה פחות נכון ומחזירה אותנו אלף שנות אור לאחור". לכן, לדבריה, יש צורך בגישה משפטית יוזמת ולא מגיבה או במילים  אחרות בניהול משפטי פרואקטיבי, המאפשר גמישות תכנונית ומונע צורך בחזרה לסבבי חתימות. 

עברון רואה זירה קריטית נוספת שצריך להתייחס אליה והיא מערכת היחסים המשולשת בין דיירים, יזם והגוף המממן. לדבריה, "הסוגייה המשפטית העיקרית שעולה מהסכמי המימון היא בראש ובראשונה שמירה על הדיירים בפן זה שהנ"ל לא יהיו ערבים לכל התחייבות כזו או אחרת של היזם, ושעבוד הקרקע הנו רק כנגד קבלת כלל הערבויות בהתאם להסכם התמ"א". 

היא מדגישה כי גם לגוף המממן יש אחריות מהותית כלפי בעלי הדירות: "לגוף הממן צריכה להיות אחריות כלפי הדיירים בכך שאם הפרוייקט חלילה לא יגיע לכדי מימוש. טובת הדיירים הנה באיזה אופן המממן בוחר לממש. קיימת כאן מורכבות שעניינה העדר אינטרסים ואת זה בדיוק אנו מנסים לדייק בכל הסכם משולש שאנו נתקלים בו". 

"עורך הדין הוא האדריכל המשפטי של הפרויקט"
עברון מסכמת את השיחה בהתייחסות לשינויים האחרונים ברגולציה, שמטרתם להיות זרז לפרויקטים בעתיד. "בשנים האחרונות חלו (לא מספיק) שינויים רגולטוריים משמעותיים בענף ההתחדשות העירונית בישראל, בהן חלופות תכנוניות מקומיות, הקלות בקידום בניינים קטנים, שיפור ההגנה לאוכלוסיות פגיעות, וגמישות שמאפשרת לרשויות להוביל פרויקטים המתאימים לאופי המקומי". 

באשר לתפקידה בתהליכי ההתחדשות העירונית, היא מסכמת: "עורך הדין בהתחדשות עירונית אינו רק גורם מגן, אלא למעשה מעצב מרכזי של הפרויקט, כך שעורך הדין הופך בפועל לאדריכל של הפרויקט – מי שמאפשר לו לצאת לדרך בצורה בטוחה, מאוזנת ויעילה". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן