אין אפשרות לייצר התחדשות עירונית בכפייה

התחדשות עירונית נתפסת לעיתים כתהליך משפטי טכני שמורכב מפרוטוקולים, צווים, חוות דעת וחתימות, אך מאחורי כל פרויקט פינוי בינוי עומדים אנשים. בעלי דירות עם חלומות, חששות ולעיתים גם חוסר אמון במערכות. הצלחה אמיתית אינה מתחילה בהפעלת כוח או סמכות, אלא בבניית שותפות המבוססת על אחריות, שקיפות ואנושיות. ברגע שבעלי הדירות מרגישים שהם חלק מהתהליך ולא “נשלטים” בידי בעלי מקצוע, הם מפתחים אמון שמייצר את הקרקע האמיתית להתקדמות ולהצלחה. 

שני עשורים אני מלווה פרויקטי התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, מדבר על החשיבות שבשותפות, היכרות אישית ושקיפות מלאה בדרך למסע התחדשות עירונית מוצלח. אני נמצא בכנסים, מפגשים, חתימות הריסות ואכלוסים בהתחדשות עירונית ואחד הדברים המרכזיים שלמדתי אחרי אכלוס והובלה של אלפי בעלי דירות הוא שבכל פרויקט התחדשות עירונית ההצלחה מתחילה מההבנה כי בעלי דירות הם בעלי הקרקע ולכן יש להתייחס אליהם כשותפים מלאים לעסקה. 

אין אפשרות לייצר התחדשות עירונית בכפייה ותפקידו של עורך הדין אינו להיות "שריף" ולא להוביל בכוח, אלא להפוך את כלל הצדדים לשותפים. ברגע שמשרד עורכי הדין מייצר תהליך של דיאלוג, שקיפות ופתיחות, החשש מתחלף בביטחון. שותפות איננה מושג רך. היא גישה מקצועית שמונעת טעויות, מונעת התנגדויות ומייצרת שקט לאורך הדרך. כאשר בעלי הדירות מבינים את המשמעויות האמיתיות של הפרויקט, כשיש מי שעונה להם בסבלנות, מפרק מורכבויות ומציג את הסיכונים וההזדמנויות בשקיפות, הם מקבלים החלטות נכונות והפרויקט נכנס למסלול יציב וברור. 

היכרות אישית עם בעלי הדירות: לא פריבילגיה
אחד המרכיבים הקריטיים ביותר בהצלחת פרויקט הוא ההיכרות האישית עם האנשים שמאחורי הפרוייקט. כל בניין הוא קהילה. כל משפחה היא סיפור. ורק כשמבינים את הפרט אפשר להבין ולקדם בצורה יעילה ונכונה את הפרוייקט כולו. עורך דין שמלווה התחדשות עירונית חייב לדעת מי הם האנשים שאותם הוא מייצג: מה מגדיר עבורם ביטחון? ממה הם חוששים? מה חשוב להם בבית החדש? מה עברו עם קבלנים או יזמים בעבר? האם הם מבוגרים וזקוקים לגישה מותאמת? האם יש משפחות צעירות שזקוקות להכוונה אחרת? ההיכרות הזו מונעת סכסוכים עתידיים, מייצרת אמון ומאפשרת לקחת את הקהילה קדימה. ההבנה הבסיסית היא שבעלי הדירות אינם “לקוחות” של הפרויקט הם שותפים מלאים לבנייתו. הכרה אמיתית בהם מאפשרת לעורך הדין לנהל משא ומתן מדויק יותר מול היזם, לבנות מנגנוני הגנה נכונים ולהבטיח שהפרויקט לא ייקרע מבפנים כפי שקורה היום לא מעט. ההתחדשות העירונית של היום בנויה על ניהול מערכת יחסים, ולא רק על ניהול מסמכים.

חשיבות ההיכרות העירונית המקצועיות
מעבר להיבט האנושי, ישנו נדבך נוסף שאסור להתעלם ממנו: היכרות מקצועית עם האזור. ההתחדשות העירונית בישראל שונה משכונה לשכונה, מעיר לעיר ומועדה כזו לועדה אחרת. לכל רשות יש מדיניות, לכל ועדה יש אופי, לכל אזור יש את הדינמיקה הקהילתית שלו. לדוגמא קשה מאוד לעבוד בעיר חולון ללא ניסיון והיכרות עם תוכנית ח-619 המסבירה בצורה ברורה מה ניתן לחדש, איפה ואיך. רק עורך דין שמכיר לעומק את ההיסטוריה התכנונית של האזור, את מדיניות הוועדות, את המהנדסים העירוניים, ואת הרגישויות המקומיות יכול לבצע מהלכים נכונים ולהוביל תהליך יעיל. קשה מאוד לייצג פרוייקט בעיר בת ים מבלי לדעת ולהבין לעומק את התמורות שחוותה העיר הזו בשנים האחרונות בתחום מדיניות ההתחדשות העירונית, ומבלי להבין את ההזדמנויות או הקשיים הכרוכים בקידום פרויקטים ברחבי השכונות השונות בעיר.
עוד דוגמא לעיר כזו היא ראשון לציון, בה מדיניות העיר מתהווה והזדמנויות לפרוייקטים עבור בעלי הדירות מתקדמות ונעצרות וכדאי להבין את מגבלות התכנון ואת האפשרויות לנוע במרחב התכנוני בהצלחה. אני רואה ערך משמעותי בהובלת הפרוייקט על ידי עורך דין בעלי ניסיון אמיתי בעיר, תוך התחשבות בשינויים מהעבר, במצב בהווה ובהזדמנויות שבעתיד.
הבנה לוקאלית מונעת טעויות, מקצרת לוחות זמנים ומשפיעה ישירות על התמורות. זו מקצועיות שנבנית לאורך שנים של עבודה בשטח לא משהו שאפשר ללמוד מספרים. תהליכים מקומיים, תושבים מקומיים, אתגרים מקומיים. וכשכל זה מתחבר למקצועיות משפטית  נוצרת היכולת להוביל תהליך אמיתי.

לבסוף התחדשות עירונית היא מסע שבו צד אחד אינו יכול להצליח בלי האחר. עורך הדין ובעלי הדירות חייבים ללכת יחד מתוך אמון, מחויבות וראייה משותפת של המטרה. לא הפעלת כוח, לא הפחדה, לא לחץ. אלא שיח פתוח, הכרות עמוקה, אחריות מקצועית  ולהוביל את התהליך מתוך כבוד האדם והקהילה. כאן נולדת הצלחה אמיתית. בסופו של דבר, התחדשות עירונית אינה רק בניין שנבנה מחדש אלא גם בניית אמון  כשהשותפים למסע הולכים יד ביד, הדרך אולי ארוכה, אבל היא בטוחה הרבה יותר.

*הכותב, עו"ד אמיר שטיינהרץ הינו בעלים של משרד "אמיר שטיינהרץ משרד עורכי דין ונוטריון",  המתחמה בליווי דיירים בהתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן