עיריית חדרה נגד פינוי בינוי עם קרקע משלימה: "מהלך מורכב ואף בלתי ישים"

הוועדה המקומית חדרה מתנגדת לתכנית התחדשות של חברת טאוורס גרופ, הכוללת קרקע פנויה בתור קרקע משלימה. הוועדה קבעה בהחלטתה לדחות את התכנית כי "אין להישען על קרקע פנויה מבינוי כקרקע משלימה למתחמי התחדשות עירונית, שכן מדובר בתכניות אשר היישום שלהן מורכב מאוד ולעיתים אף בלתי ישים".

תכנית "מתחמי התחדשות עירונית בחטיבת הנחל, התרנ"א והנשיא", יוזמת טאוורס גרופ, מציעה 836 יח"ד בשלושה מתחמים: שני מתחמים פינוי בינוי, שבגלל שטחם אינם יכולים להיות כלכליים, ומתחם שלישי, קרקע פנויה אמורה להיות קרקע משלימה שאליה ינוידו מאות יח"ד, במטרה לאפשר לתכנית להיות כלכלית. התכנית, ששטחה הכולל הוא 17 דונמים, מציעה מסגרת תכנונית לשלושה מתחמי מגורים, מוסדות ומבני ציבור, עבור התחדשות עירונית באמצעות ניוד זכויות לקרקע משלימה. התכנית כוללת, כאמור, שלושה מתחמים: מתחם 1, ברחוב חטיבת הנח"ל, הוא קרקע לא מבונה בשטח של 8.2 דונמים בין רחובות חטיבת גולני לחטיבת הנחל. על הקרקע צפויות להיבנות כ-360 יח"ד, שינוידו משני המתחמים הנוספים: מתחם הנשיא ומתחם תרנ"א.

במתחם הנשיא, ששטחו 4.7 דונמים, יש כ-30 יח"ד קיימות. התכנון המוצע כולל 3 מבני מגורים בני 25 קומות, שטחי מסחר ותעסוקה בשטח עיקרי של  מ"ר. בתכנית מצוין כי מניתוח כלכלי שבוצע  נדרשות 390 יח"ד חדשות אולם מאחר שתנאי המתחם מאפשרים הקמת 276 יח"ד, היתרה שאיננה ניתנת למימוש תנויד לקרקע משלימה. בסך הכל ינוידו 108 יח"ד למתחם 1. מתחם תרנ"א-לבוצקין, ששטחו 4.5 דונמים, כולל 45 יח"ד. על המתחם מתוכננות להיבנות 204 יח"ד ב-3 מבנים בני 10-15 קומות. בנוסף, ינוידו זכויות ל-165 יח"ד למתחם 1.

הוועדה המקומית, שדנה בתכנית בשבוע שעבר, המליצה לוועדה המחוזית לדחות אותה, תוך ביקורת נוקבת על התכנית. בהחלטתה נכתב, כאמור, כי אין להישען על קרקע פנויה מבינוי כקרקע משלימה למתחמי התחדשות עירונית, שכן מדובר בתכניות אשר היישום שלהן מורכב מאוד ולעיתים אף בלתי ישים. 

"הקושי המרכזי נוגע לפערי שלביות בין פיתוח הקרקע הפנויה לבין קידום פרויקטים של פינוי-בינוי – פערים העלולים להביא למצב בו הקרקע הפנויה מנוצלת לבנייה מוקדמת, בעוד שהמימוש של הפינוי-בינוי נותר מאחור". בכך, נקבע, נפגעת מטרת ההתחדשות העירונית וכן נשמט הבסיס הכלכלי והחברתי שבגינו גובשה התכנית מלכתחילה. הוועדה קבעה כי ראוי לקדם תכנית אשר תכלול התחדשות עירונית הנשענת על איזון פנימי ותכנון עצמאי של כל מתחם, תוך הסתמכות על הקרקע הקיימת בלבד ללא הקרקע המשלימה. עוד נכתב כי הקרקע הפנויה, שהתכנית מייעדת לשמש כקרקע משלימה, נועדה במקור לשמש כשטח פתוח לרווחת התושבים. "יעוד וצורך זה נותרו והתכנית המבוקשת פוגעת קשות במטרה זו", נכתב.

הוועדה ביקרה בהחלטתה את הכוונה לבטל את השטח הפתוח במתחם 1, המיועד לקרקע משלימה, תוך יצירת צפיפות חסרת תקדים. "ההצעה התכנונית לביטול שטח ציבורי פתוח ושטח ייעודי לספורט בליבת מתחם המגורים הקיים איננה מקובלת, שכן השטח המדובר נועד לשמש כאתנחתא עירונית חשובה, היוצרת הפסקה מבורכת ברצף הבינוי. מרחבים פתוחים מסוג זה הם חיוניים במיוחד בסביבה עירונית צפופה, ועל אחת כמה וכמה כאשר מדובר באזור שמיועד להצטופף עוד יותר במסגרת תהליכי התחדשות עירונית".

הוועדה ציינה עוד כי התכנית הוגשה בניגוד למדיניות העירונית לקידום תכניות במסלול פינוי בינוי ומחוץ להליך המקובל של תכנון כוללני ומבוסס נתונים. "קידום תכנית מסוג זה באופן מנותק מההקשר הרחב של המתחם ומבלי שבוצעו ניתוח היתרי בניה ובחינה תכנונית מקיפה של המצב הקיים מוביל בהכרח להליך תכנוני שגוי וחסר ביסוס. תכנון מסוג זה אינו מאפשר גיבוש מסקנות מושכלות באשר לאופן הראוי לקידום ההתחדשות העירונית באזור, ויוצר תקדים מסוכן לקידום תכניות נקודתיות, שאינן משרתות את טובת הציבור ואינן עומדות בעקרונות של תכנון אחראי, צודק ובר קיימא", נכתב.

הוועדה סיכמה כי התכנית במתכונתה אינה ראויה, וממליצה לוועדה המחוזית לדחות אותה. הוועדה קבעה כי ניתן לקדם את מתחמי הפינוי בינוי בנפרד, והמליצה להותיר את מתחם 1 כשטח פתוח.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן