"כשהמושג התחדשות עירונית עוד לא היה קיים": עו"ד בתיה בראף מליכזון מובילה 30 שנות מהפכה

בצמרת הייצוג המשפטי של דיירים בהתחדשות עירונית, עו"ד בתיה בראף מליכזון מביאה עמה נכס שאין לו תחליף: פרספקטיבה היסטורית וגב מקצועי אדיר. כשותפה בכירה במשרד עו"ד הררי טויסטר ושות' – פירמה ותיקה ומנוסה בת 90 שנה הנחשבת למשרד עילית – היא עומדת בראש המחלקה להתחדשות עירונית ומלווה מאות פרויקטים, הן מטעם דיירים והן ביוזמת רשויות מקומיות והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

עם ניסיון מקצועי של למעלה מ-30 שנה, בראף מליכזון והצוות שלה מתמחים בכל ספקטרום ההתחדשות: מפינוי בינוי ותמ"א 38 ועד מתווה שקד והתחדשות בניינית. הגישה שלה משלבת הבנה משפטית עם ראייה תכנונית עמוקה, מה שמאפשר לה להגן על בעלי הדירות לא רק בחוזה, אלא גם בשלב התכנון והתמורות.

הגישה ההוליסטית: משפט פוגש תכנון
הייחוד של המשרד, לדברי בראף מליכזון, הוא היכולת לראות מעבר לסעיפי החוק היבשים. "ההבנה העמוקה שלנו בתחום התכנון והבניה תורמת רבות לראיה המרחבית של כלל הפרמטרים שחיוניים לקידום פרויקט ומהווה עוגן מקצועי נוסף להבנת יכולת המימוש", היא מסבירה. עבור הדיירים, המשמעות היא ניתוח ריאלי של הפוטנציאל הכלכלי: "אנו בוחנים כל פרויקט לעומק, על פי התוכניות החלות במקרקעין, באופן שמקנה לדיירים יתרון מקצועי מהותי ביחס להיתכנות הפרויקט ולניתוח התמורות".

נקודת האיזון: כשהיזם מרוויח – הדייר בטוח
בתקופה של אי-ודאות כלכלית וריבית גבוהה, בראף מליכזון מציגה גישה פרגמטית ומפוכחת. המסר שלה לדיירים הוא לא להסתנוור מהבטחות, אלא לחפש איתנות. "עולם הנדל"ן מצוי בתקופה מאתגרת, לכן חשוב לזכור שיש לבחור יזם איתן כלכלית שלא רק מבטיח הבטחות, אלא כזה שיש לו את היכולת לעמוד בהתחייבויותיו לאורך כל חיי הפרויקט", היא מדגישה. לשיטתה, האינטרס של הדייר הוא שהיזם יצליח כלכלית, בהתאם לעדכוני תקן 21: "יש לאזן בין הרצון של הדיירים בתמורה מקסימלית לבין צורך היזם להרוויח. יש לשאוף לכך שהיזם ירוויח – במצב כזה יגובש הסיכוי הטוב ביותר לקידום הפרויקט וביצועו עד למסירת המפתח".

החסם הקריטי: חוסר ודאות תכנוני
למרות חשיבותה של ההתחדשות העירונית כפתרון למחסור בקרקעות ולצורך במיגון, בראף מליכזון מסמנת כשל מרכזי שמעכב את הענף: שינויים תכנוניים תכופים. "עולם התכנון משתנה חדשות לבקרים ויוצר חוסר ודאות ביחס לזכויות המוקנות", היא מתריעה. הדוגמה הכואבת ביותר היא השפעת המטרו: "תוכניות המטרו טרפו מחדש את הקלפים ושינו את סל הזכויות לטובת ציפוף ובניה לגובה. כל אלה מעכבים מאות פרויקטים של התחדשות עירונית שהיו בשלבי קידום שונים, כך שאלה חוזרים לנקודת ה-0 והכל מתחיל מחדש". התוצאה, לדבריה, היא סיכון חיי אדם: "בינתיים נותרות הדירות במצב תחזוקתי ירוד, ללא פתרונות מיגון וללא עמידות בפני רעידות אדמה".

נקודת ההתחלה – וההצלחה
כשבראף מליכזון נשאלת על הדרך שעשתה ועל הסיפוק מהמקצוע, היא חוזרת לימים שבהם המושג "התחדשות עירונית" עוד לא היה קיים, ומדברת על המהפכה באיכות החיים של האנשים:

"התחלתי את הקריירה לפני שנים, עוד בטרם בא לעולם תחום ההתחדשות העירונית והביא עמו את האפשרות של הריסה והבניה מחדש, המלווה בהטבות מס תוספת בניה ממד"ים ועוד. פרויקטים של פינוי בינוי מאפשרים הריסתם של שיכונים לטובת דירות חדשות וממוגנות. הדיירים משפרים את תנאי המגורים לטובת דירות חדשות מרווחות עם תקנים חדישים וממוגנים. כל אלה חשובים לרווחת הדיירים וגורמים להעלאת רמת ואיכות החיים כיאה בעידן המודרני.

אין ספק כי הריסת בניינים ישנים ומוזנחים לטובת איכלוס בניינים חדשים עם ממ"דים, עמידים בפני רעידות אדמה ומפרט טכני איכותי וגבוה, נחשבים להצלחה, גורמים לנחת וסיפוק מהעבודה הרבה המושקעת על ידינו בכל פרויקט לאורך השנים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן