"המדינה חייבת לתת תמריצים ליזמים לפעול בפריפריה. זה אינטרס לאומי"

לפני כחמש שנים החליט עו"ד רועי דורון (36) לעלות שלב בעיסוק שלו בהתחדשות העירונית. הוא פנה לחברת דן נדל"ן והציע להם להקים ולנהל אצלם את תחום ההתחדשות העירונית. זה היה הימור הדדי, הימור שהצליח. היום חברת דן נדל"ן חולשת על כ־35 פרויקטים פעילים בהתחדשות עירונית ובסך הכול כ־13,000 יחידות דיור בשלבי תכנון שונים, מתוכן כ־1,452 יחידות דיור צפויות לעלות על הקרקע ברבעון הקרוב. כמו כן, במהלך השנה האחרונה קידמה והביאה החברה לאישור שבע תב"עות ועוד ארבע תב"עות נמצאות היום במסלול רשויות.

עו"ד דורון, שהיום נמצא בכובע היזם, החל את דרכו בעולם הנדל"ן במשרד 'וקסלר ברגמן' כעורך דין שייצג גם בעלי דירות וגם יזמים. לאחר מכן עבר לחברה בורסאית גדולה, שם ניהל פרויקטים ומחלקת התחדשות עירונית.

"תמיד רציתי להיכנס לעולם היזמות בנדל"ן ויש שלוש דרכים לעשות זאת: להיוולד למשפחה שעוסקת בנדל"ן, להיוולד למשפחה עם הרבה כסף או להיכנס דרך מתן שירותים – כעורך דין, רואה חשבון או יועץ. אני הכוונתי את עצמי להיכנס ליזמות", סיפר דורון, "כבר כעורך דין הובלתי פרויקטים משמעותיים והבנתי שאני אוהב את העבודה. לאחר מכן, בניהול פרויקטים, למדתי לעומק ניתוח כלכלי, זכויות בנייה ודוחות כלכליים. בשלב מסוים הבנתי שיש לי תקרת זכוכית וחיפשתי חברה עם חוסן פיננסי והוכחת יכולת בביצוע וכך הגעתי לדן נדל"ן".

מה הטיפ הכי טוב שקיבלת בתחילת הדרך שלך בעולם הזה?
"'גם כישלון הוא חלק מהדרך. להרים את הראש, להמשיך ולהיות במוכנות'. מה היא הצלחה? הצלחה היא הזדמנות שפוגשת מוכנות. את הטיפ הזה קיבלתי מאבא שלי עדי וגם מסבא שלי חיים".

קיבלת הצעה לפרויקט. מה הדבר הראשון שאתה בודק?
"אני בוחן את המצב התכנוני הקיים מול הפוטנציאל. למעשה אני תמיד מתחיל בניתוח זכויות – למשל, צפיפות לדונם. אם יש 100 דירות על דונם אין היתכנות. אם יש 10 דירות, יש סיכוי. בסוף זה משחק של מכפילים וכלכלה".

אם היית יכול לשנות משהו בתחום – מה זה היה?
"הייתי רוצה שהתהליכים יהיו מהירים יותר, אבל זה דיון שחוזר על עצמו שנים. בפועל, הדבר שהייתי הכי רוצה לשנות הוא חיזוק הפריפריה. למשל בית שאן, הקרקע שם לא יודעת להכיל את המכפיל שאני צריך בשביל הכלכלה. שם אין כלכלה מספקת ליזם בלי סיוע מהמדינה. גם את הפריפריה צריך למגן כדי שלא נצטרך לפנות שטחים בתוך ישראל. היום העורף הוא החזית. זה אינטרס לאומי. המדינה חייבת לתת תמריצים ליזמים לפעול בפריפריה".

הניסיון שצבר עם השנים בהתחדשות עירונית הביאה אותה לתובנה שמי שיכול לרוב להפיל עסקה הם הדיירים. "כשאין כלכלה וזה קורה לא מעט אצל יזמים אחרים, הם חוזרים לדיירים ואומרים להם חשבנו לפני שלוש שנים שנמכור פה בתל אביב במחיר מסוים, אבל פתאום המחירים ירדו ולכן צריך לפתוח תמורות. אם הדיירים יסכימו לזה אז יהיה פרויקט ואם הדיירים לא יסכימו לזה, אז הפרויקט ייפול. בסופו של דבר, זה תמיד  קשור בדיירים"

מה הציפייה הכי לא ריאלית ששמעת מדיירים?
"בקשה לפיצוי כספי במקרה שאני מחליט לצאת מפרויקט עוד בשלב שלפני החתימות".

איך בונים אמון עם דיירים בפרויקטים שנמשכים שנים?
"בעזרת שלושת הש"ינים – שוויון, שקיפות, שיתוף. כולם מקבלים תמורה שוויונית, הכול מתואם ומוסבר לדיירים והם שותפים מלאים לדרך – עם עדכונים, פגישות ושקיפות מלאה".

מה הרגע הכי מרגש בפרויקט כזה?
"מסירת הדירות. זה רגע שמסכם דרך ארוכה".

ומה היית רוצה שהדיירים יגידו לך בסוף?
"תודה על הדרך. למרות שאני יודע שבמציאות הישראלית תמיד יהיו גם תלונות. בסוף, יש לי את הזכות לעסוק בעבודה שבאמת משנה חיים של אנשים. אנחנו משביחים נכס שהוא לעיתים הפנסיה היחידה של אנשים, ממגנים אותם ונותנים להם עתיד טוב יותר".

מה מניע אותך ברמה האישית?
"היכולת לשנות חיים ולהשאיר חותם בעולם הזה. אני אומר לפעמים לאשתי מאיה שיום אחד הילדים שלנו יטיילו עם הילדים שלהם בחדרה, בשכונה של 140 דונם ויגידו: 'זו שכונה שסבא שלי יזם'".

איפה תהיה בעוד עשר שנים?
"בישראל. ממשיך לעשות את מה שאני אוהב, עם אלפי דירות מאוכלסות ועוד עשרות אלפים בפיתוח וכמובן עם המשפחה שלי".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן