שפל היסטורי במכירות: הרוכשים מבטלים חוזים, והקבלנים נאחזים בהנשמה מלאכותית

"חיים על הנייר": סיכום נתוני הנדל"ן לחודשים ספטמבר-נובמבר 2025, המבוסס על דוחות הלמ"ס וסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, מצייר תמונה מדאיגה של ענף המגורים בישראל. בעוד שהשוק נאחז בעסקאות מסובסדות ובהטבות מימון של קבלנים, נתוני המכירות בשוק החופשי צונחים לרמות שלא נראו כמעט עשרים שנה.

תמונת מצב: ירידה עקבית במכירות
לפי נתוני הלמ"ס, שהם המקור המרכזי לניתוח הכמויות בשוק, בשלושת החודשים ספטמבר-נובמבר 2025 נמכרו כ-19,930 דירות. מדובר בירידה של 10.1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בחינת המגמה הרחבה יותר מגלה כי מאז יולי 2024, השוק חווה נסיגה חודשית ממוצעת של 1.0%.

הכלכלן הראשי במשרד האוצר מחריף את האבחנה וקובע כי רמת העסקאות בשוק החופשי בנובמבר היא מהנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות האלפיים. למעשה, חודש זה מקדים ברמת הפעילות שלו רק את ימי האינתיפאדה השנייה ותחילת מלחמת "חרבות ברזל". בחודש נובמבר לבדו נמכרו 7,780 דירות (לפי הלמ"ס), התאוששות טכנית לעומת אוקטובר החלש, אך עדיין עדות לשוק הנמצא בקיפאון עמוק.

הדירות החדשות: חיים על הסבסוד ועל הנייר
תמהיל השוק השתנה משמעותית. בשלושת החודשים האחרונים, 38.3% מסך הדירות שנמכרו היו דירות חדשות (כ-7,640 דירות). נתון קריטי הוא ששיעור גבוה מאוד מתוכן – 37.0% – נמכרו במסגרת סבסוד ממשלתי (כמו "מחיר למשתכן"). בנובמבר לבדו, חלקן של הדירות המסובסדות זינק ל-35.7%, עליה חדה לעומת 22% בלבד בנובמבר אשתקד.

הקבלנים מנסים להניע את השוק החופשי באמצעות מכירות "על הנייר" (דירות שיימסרו בעוד יותר מ-24 חודשים), המהוות 60% מהמכירות בשוק החופשי. עם זאת, נצפית ירידה קלה בשיעור זה, המיוחסת למגבלות בנק ישראל על הטבות המימון. שכיחות הטבות המימון (כמו מבצעי 20/80) עומדת על כ-25% באזורי הביקוש, ירידה משמעותית מרמת שיא של 50% שנרשמה במרץ 2025.

משבר המלאי: 83 אלף דירות ממתינות לקונים
אחד הנתונים הדרמטיים ביותר בדוח הלמ"ס הוא הצטברות המלאי אצל הקבלנים. בסוף נובמבר 2025 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על 83,630 דירות. מדובר במגמת עלייה עקבית של 1.4% בחודש מאז אפריל 2022.

קצב המכירות הנוכחי יוצר "לחץ היצע" כבד: יידרשו 30.1 חודשים (מעל שנתיים וחצי) כדי למכור את המלאי הקיים. רוב המלאי מתרכז במחוזות הביקוש: 31.4% במחוז תל אביב (כ-26,260 דירות) ו-24.2% במחוז המרכז. העיר תל אביב-יפו לבדה מחזיקה במלאי של כ-9,810 דירות חדשות ללא קונים.

סימני אזהרה: ביטולי עסקאות וקשיים כלכליים
סקירת משרד האוצר חושפת תופעה מדאיגה של עלייה בביטולי עסקאות. ניתוח ראשוני מראה כי בעסקאות שנחתמו בשנת 2023, שיעור הביטולים עומד על 3.6%, זאת לעומת חצי אחוז בלבד בעסקאות מ-2021.

אזור באר שבע בולט לרעה עם שיעור ביטולים של 6.5%. הממצא המטריד ביותר הוא ששליש מהביטולים הללו מוסברים רשמית ב"קשיים כלכליים" של הרוכשים, הכוללים אי-קבלת אישור למשכנתא או אי-עמידה בלוחות התשלומים לקבלן.

היבטים פיננסיים: תזרים המזומנים של הקבלנים
למרות הירידה בפוטנציאל המכירות, תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים ממכירת דירות חדשות עמד בנובמבר על 6.6 מיליארד ש"ח – עלייה ריאלית של 19% לעומת אשתקד. הפער בין הירידה במכירות לבין העלייה בתזרים מוסבר בהטבות המימון: הקבלנים מקבלים כעת תשלומים משמעותיים על עסקאות שנחתמו בעבר, שבהן מועד התשלום העיקרי נדחה למסירת הדירה. עם זאת, מחצית מהתזרים נטו בענף מתרכז אצל חמש חברות גדולות בלבד, מה שמעלה שאלות לגבי יציבותן של חברות קטנות יותר.

פילוח גיאוגרפי: תל אביב וירושלים במוקד

• מכירות לפי מחוזות: מחוז המרכז (24.5%) ומחוז הדרום (20.4%) הובילו את סך המכירות בשלושת החודשים האחרונים. מנגד, במכירת דירות יד שנייה נרשמה ירידה אחידה בכל המחוזות.
• ערים מובילות בדירות חדשות: תל אביב-יפו מובילה עם 699 דירות, ואחריה ירושלים (439) ובאר יעקב (406).
• ערים מובילות ביד שנייה: חיפה (806 דירות), ירושלים (798) ותל אביב-יפו (668).

משקיעים ותושבי חוץ: תל אביב עדיין אטרקטיבית?
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,210 דירות בנובמבר, עלייה של 11% לעומת אשתקד. אזור תל אביב ריכז פעילות ענפה של משקיעים עם זינוק של 56% ברכישות לעומת נובמבר 2024, אולם ניתוח מחירים באזור מצביע על ירידה ברמות המחירים הממוצעות והחציוניות של דירות חדשות שנרכשו על ידי משקיעים. במקביל, רכישות תושבי חוץ הסתכמו ב-187 דירות, רובן בירושלים ובתל אביב. למרות הרכישות, "מלאי" הדירות בידי משקיעים ממשיך להצטמצם, שכן מספר הדירות שהם מוכרים גבוה ממספר הדירות שהם רוכשים.

לסיכום, שוק הנדל"ן הישראלי נמצא במצב של "המתנה מתוחה". המלאי המצטבר והירידה במכירות השוק החופשי, לצד הגידול בביטולי עסקאות, מעידים על קושי גובר של הרוכשים לעמוד במחירי השוק ובנטל המימון, למרות המבצעים האגרסיביים של הקבלנים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן