עו"ד אמיר עדיקא: "חשוב שתהיה דלת פתוחה לכלל הדיירים ולא רק לנציגים שלהם"

עבור עו"ד אמיר עדיקא (51) התחדשות עירונית היא הרבה יותר מתחום עיסוק – היא שליחות שנבנתה לאורך שנים. כשותף במשרד טל, קדרי, שמיר ושות׳ בירושלים, וכמי שמנהל במשותף את מחלקת ההתחדשות העירונית יחד עם עו"ד אמיר קדרי, הוא פועל בעולם המקרקעין כבר למעלה מ־20 שנה, מתוכן 13 שנים בהתחדשות עירונית. מאז כניסת המשרד לתחום ליווה עדיקא חמישה פרויקטים שהושלמו בהצלחה במסגרת פינוי־בינוי ותמ״א 38, עשרה פרויקטים נוספים שנמצאים היום בביצוע ועכשיו הוא מלווה למעלה מ־100 פרויקטים נוספים שמצויים בשלבי קידום.

"האתגר החברתי הביא אותי להתעסק בהתחדשות עירונית", אומר עו"ד עדיקא, "לפני 13 שנים הגיע אלינו למשרד פרויקט תמ"א מהגדולים בישראל שגם היה מורכב מאוד ברמה החברתית וגם ברמה הביצועית. הוא היה פורץ דרך. כיוון שהיה לנו ניסיון במקרקעין ראינו בפרויקט הזה אתגר גדול של להניע תהליך שכמעט ולא היה לו אח ורע בירושלים. לאורך הדרך ביקשו מאיתנו לייצג יזמים, אבל החלטנו במשרד לייצג דיירים בלבד. האתגר של להניע קבוצה גדולה של אנשים בתהליך מורכב ולתת יעוץ משפטי אמיתי לאורך הדרך הוא הרבה יותר מעניין מאשר לייצג יזם". 

מגיע אליך פרויקט חדש. מה הטעות הכי נפוצה שדיירים עושים?
"שהם מרכזים את המאמץ הראשוני לא בהכרח בבחירת היזם אלא בניהול משא ומתן עם עורך דין על תנאי השתכרותו. הם קצת מבזבזים אנרגיה בהקשר הזה. טעות נפוצה נוספת היא שהם מסתמכים על מה שראו בפרויקט אחר. יש בזה יתרונות וחסרונות. מצד אחד זה טוב לדעת מה קורה בסביבה מצד שני לא כל מה שקורה בסביבה רלוונטי אליהם והרבה פעמים הדיירים עושים השוואה לבניין סמוך שבו התנאים שונים לחלוטין מהתנאים של הבניין שלהם, וזה לעיתים מייצר אצלם תסכול". 

יזם חזק או דיירים מגובשים – מה באמת קובע הצלחה?
"שילוב של כמה מרכיבים מניעים פרויקט. הראשון, נציגות דיירים חזקה שמתקשרת באופן שוטף עם בעלי הדירות ומעלה בפניהם את כל הבעיות לאורך כל הדרך. נציגות שתמיד משאירה אותם בתמונה. השני, בחירה נבונה של יזם בתהליך סדור ושקוף. חשוב שגם ליזם שיבחר תהיה אחיזה טובה בשטח. כלומר שהוא לא רק סומך על נציגות הדיירים, אלא גם יש לו אנשים בשטח שהדיירים מכירים. השלישי, יכולת להניע את וועדות התכנון במטרה לקצר תהליכים שעלולים להתמשך הרבה זמן. לכן גם חשוב שלחברות היזמיות יהיו אדריכל מצוין וצוות הנדסי טוב. הרביעי, העורך דין חייב לשתף לא רק את נציגות הדיירים אלא גם את כל בעלי הדירות בדילמות שקורות לאורך הדרך. את זה למדנו עם השנים. חשוב שתהיה דלת פתוחה לכלל הדיירים ולא רק לנציגים שלהם". 

מה חשוב יותר לדייר: התמורה המקסימאלית או הביטחון שהוא יקבל את הדירה?
"הרבה פעמים חשבנו שבפרויקטים שיש תמורות חריגות לטובה, הדיירים יקפצו פנימה ויגידו: 'וואוו זה מדהים. אנחנו מיד נכנסים'. למדנו עם השנים שזה חייב להיות מורכב משקיפות ואמון בתהליך. בפרויקטים שבהם התמורות הן 'רגילות' או נמוכות בגלל מורכבויות שונות דווקא שם אני מוצא קונצנזוס רחב יותר כי הדיירים באמת מכירים את הדילמות".  

אחרי 13 שנות ניסיון בהתחדשות עירונית יודע עו"ד עדיקא בדיוק איפה על הדיירים לא להתפשר, גם אם זה מעכב את הפרויקט. "יש שני דברים שאסור להתפשר עליהם. הראשון, בדיקת איתנות פיננסית של היזמים שנעשית בסיוע שלנו. זה קריטי", מציין עו"ד עדיקא ומוסיף: "השני, טיב הערבויות שמקבלים הדיירים. אנחנו כמשרד מציגים להם את הקווים האדומים ומה צריך להיות סט הערבויות שנותן הגנה נאותה ובטוחה יותר מהמקובל. לצד זה יש סעיף שמבחינתי חייב להיות בכל הסכם – תחנות יציאה ברורות ומוגדרות מהפרויקט, שגם הוגנות כלפי היזם, בסיטואציה שבה הדברים לא הולכים כפי שצפו".

מה הדבר שאתה הכי רגיש אליו כשאתה עובד עם דיירים מבוגרים?
"צריך לתרגם להם בצורה נכונה תהליך מורכב מאוד ולא שלם של זכויות קשיש. כלומר לגשר על הפער שבין החקיקה החסרה לאופן מימוש הזכויות באופן שמטיבה איתם".
התחדשות עירונית הוא תהליך ארוך ולדברי עו"ד עדיקא קשה מאוד לשמור על אמון הדיירים לאורך שנים. "אין כללי אצבע קבועים", הוא מודה, "זה משתנה מבניין לבניין. הדבר המרכזי בתהליך כזה ארוך הוא ליצור ערוצי קשר ישיר עם בעלי הדירות. לכבד את הנציגות אך גם לייצר מצב שכל בעלי הדירות מעודכנים באופן בלתי אמצעי מכל הגורמים המעורבים". 

מה הכי מרגש אותך כשפרויקט מגיע לסיום?
"בעיקר לקבל את ההכרה מהאנשים שעברו איתי תקופה ומעריכים אותי למרות כל המשברים שהיו בדרך".

מה המשפט שהיית רוצה שכל דייר ישמע לפני שהוא חותם?
"אנחנו יוצאים לדרך ארוכה ביחד ואנחנו נלווה אותך יד ביד עד לסיומה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן