44% מהתחלות הבנייה במחוז תל אביב היו בהתחדשות עירונית

למרות העלייה השנתית החדה בהתחלות הבנייה הכלליות, התחלות הבנייה במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38-2 נמצאות בירידה. ברבעון השלישי 2025 החלה בנייתן של 3,254 יח"ד, ירידה של 3% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 17% ביחס לרבעון המקביל אשתקד. כך עולה מבדיקה שערכו בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית על פי נתוני הלמ"ס.

בבחינה שנתית בין אוקטובר 2024 לספטמבר 2025 החלה בנייתן של 14,177 דירות במסגרת פינוי־בינוי ותמ״א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש ותוספת דירות), לעומת 13,254 דירות בתקופה המקבילה אשתקד, עלייה מתונה של כ‑7% בלבד, לעומת עלייה של כ- 31% בהתחלות הבנייה הכלליות. בתקופה זו החלו להיבנות כ‑81,021 דירות חדשות בכלל המשק, כך שחלקם של פרויקטי ההתחדשות העירונית ירד לכ‑17.5% מכלל התחלות הבנייה, לעומת כ‑21.5% בשנה הקודמת.

44% מהתחלות הבנייה במחוז תל אביב במסגרת התחדשות עירונית
​בחינת הנתונים ברמת המחוז מעלה כי, במחוז תל אביב החלה בנייתן של 7,699 דירות במסגרת פינוי־בינוי ותמ״א 38/2 בין אוקטובר 2024 לספטמבר 2025, המהוות כ‑44.1% מכלל 17,468 התחלות הבנייה במחוז. במחוז ירושלים החלה בנייתן של 1,765 דירות בהתחדשות עירונית, עלייה לעומת 1,631 יחידות בתקופה הקודמת, וחלקן מסך 9,306 התחלות הבנייה במחוז עומד על כ‑19%. במחוז המרכז החלו להיבנות 3,323 דירות בהתחדשות עירונית (כ‑16.6% מ‑19,998 התחלות בנייה), בעוד שבחיפה החלו להבנות 660 דירות בלבד (כ‑8.4% מ‑7,882 התחלות), ובדרום 598 דירות (כ‑4.2% מ‑14,217). במחוז הצפון היקף הפעילות זעום במיוחד  132 דירות בהתחדשות עירונית בלבד, המהוות כ‑1.25% בלבד מ‑10,532 התחלות בנייה במחוז.

מספר הדירות שנהרסו – קצב איטי ביחס לצרכים
במהלך התקופה אוקטובר 2024–ספטמבר 2025 נהרסו 5,476 דירות בכל הארץ במסגרת פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, לעומת 5,576 דירות שנהרסו בתקופה המקבילה אשתקד – ירידה קלה המעידה כי קצב פינוי המבנים הישנים כמעט שלא השתנה. גם כאן בולט מחוז תל אביב עם 3,026 דירות שנהרסו, בעוד שבמחוז הצפון נהרסו 119 דירות בלבד ובדרום 203 דירות ואת הקצב הזעום של הוספת ממ"דים במסגרת התחדשות עירונית באזורים בהם הם הכי נחוצים נתונים שמחדדים את הפער בין המרכז למרחבים.

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית מציין כי, "הנתונים העדכניים של הלמ״ס מבטאים מגמה מדאיגה. במקום שנראה זינוק בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית בכל הארץ כמענה בטחוני ותכנוני למצוקת הדיור, שיעורן מכלל התחלות הבנייה דווקא יורד, ובמרחבים הצפוני והדרומי התמונה עגומה במיוחד. הרווחיות של יזמי ההתחדשות נשחקה, הריבית נשארה גבוהה, הביקושים לדירות חדשות ירדו והמחירים מתמתנים, כך שגם המימון מתייקר והבנקים נוקטים זהירות רבה יותר. בשטח אנחנו רואים יזמים שמגיעים כמעט לשלב ההיתר ונאלצים לעצור.

אחת התופעות שהחמירה את המצב היא שבעשורים האחרונים עיריות רבות צמצמו את היקף זכויות הבנייה והתמורות לדיירים, מתוך הנחה שמחירי הנדל״ן יעלו מדי שנה ויגדילו את רווחיות היזמים באופן טבעי. אולם כעת, כשהשוק מתייצב ובאזורים מסוימים אף נרשמת ירידת מחירים, מתברר שסלי הזכויות שנקבעו בעבר כבר אינם מספיקים כדי לאפשר ליזמים להוציא פרויקטים לשיווק. כתוצאה מכך, חלק מהיזמים נאלצים לנסות למכור את הפרויקטים, להפחית תמורות לדיירים או פשוט להקפיא יציאה לשיווק. 

כאן בא לידי ביטוי היתרון של המודל החברתי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית שבו הדיירים הם במרכז, והפרויקט מקודם רק כשיש תב"ע בתוקף ובתזמון נכון לשוק. כך ניתן להבטיח שהמכרז יֵצא רק בשוק בריא ויציב, והדיירים יבחרו יזם יציב מבחינה פיננסית. בסביבה תנודתית כמו הנוכחית זו גישה שמעניקה ביטחון אמיתי לא רק לדיירים אלא גם לשוק כולו."

רן ינאי מנכ"ל ובעלים צ.פ : " ההתחדשות העירונית היא אחד הכלים המרכזיים להגדלת היצע הדיור בישראל, ובשנים האחרונות גם רכיב חיוני בחיזוק החוסן והביטחון של המבנים והתושבים. למרות זאת, הנתונים מלמדים שקצב ההתקדמות של התחום אינו מדביק את הצרכים: בעוד שהתחלות הבנייה הכלליות עלו בשיעור חד, חלקה של ההתחדשות העירונית מכלל הבנייה החדשה דווקא ירד לכ־17.5% בלבד, לעומת יותר מ־21% בשנה הקודמת. בפועל, מדובר בכ־15,000 אלף דירות בלבד שהחלו להיבנות במסגרת פינוי־בינוי ותמ״א 38 בשנה האחרונה, נתון נמוך ביחס לפוטנציאל ולביקוש הקיים.

העיכוב נובע משילוב של חסמים מוכרים: הליכי תכנון ארוכים ומורכבים, חוסר אחידות בין רשויות מקומיות ודרישות משתנות שמקשות לייצר ודאות תכנונית וכלכלית, לצד מחסור מתמשך בכוח אדם מקצועי הן בוועדות התכנון והן בענף הביצוע. לכך מצטרפת השחיקה בכדאיות הכלכלית, על רקע ריבית גבוהה, מימון יקר וזהירות גוברת מצד הבנקים, מציאות שגורמת לפרויקטים רבים להיתקע גם בשלבים מתקדמים. אם המדינה רוצה לראות עלייה אמיתית בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ, ובמיוחד מעבר למרכז, נדרש שינוי עומק שיכלול קיצור משמעותי של הליכים, יצירת אחידות רגולטורית בין הרשויות וחיזוק המערכות המקצועיות. ללא מהלכים כאלה, הפער בין הצורך האדיר בהתחדשות עירונית לבין קצב הביצוע בפועל רק ילך ויעמיק."

אשר אלון, מנכ"ל ובעלים של קבוצת אשלי לירן, מחלוצות תחום הפינוי־בינוי בישראל, מציין: "הירידה בהתחלות הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית נעוצה דווקא בממשלה וברשויות המקומיות. קל יותר לנצל את עתודות הקרקע הפנויות בתוך העיר ולהרחיב את היצע הדירות באמצעות בניית שכונות חדשות על הקרקעות הפנויות, אך הפתרון הנכון והאחראי למדינה הוא דווקא קידום פרויקטים להתחדשות עירונית. מדובר לא רק בשמירה על עתודות הקרקע לדורות הבאים, אלא גם בצורך בטיחותי ממדרגה ראשונה , שכן בניינים ישנים מצויים בסכנת קריסה כתוצאה מבלאי, רעידות אדמה או מתקפות טילים.

הגיעה העת שהמדינה והרשויות המקומיות ינקטו בצעדים אמיצים, וייצרו סביבת רגולציה יעילה ומהירה יותר לצד חיזוק הכדאיות הכלכלית ליזמים. רק כך ניתן יהיה להבטיח התחדשות ממשית של המרקם העירוני ולאפשר המשך בנייה גם בתקופות של תנודתיות בשוק ומחירים מתמתנים."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן