פתרון אטרקטיבי מציע מענה משמעותי למבוי הסתום והאטה במכירת דירות חדשות

בעוד יזמים ברחבי הארץ מתקשים למכור דירות חדשות בפרויקטים חדשים, עם ירידה דרמטית של 38% במכירות בשנת 2025 לעומת 2024, מתגבש  פתרון אטרקטיבי  המציע מענה משמעותי למבוי הסתום והאטה במכירת דירות חדשות. עסקאות קומבינציה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית,  מודל היכול  לספק מענה יצירתי ומעשי  לאתגרים הכלכליים והרגלוטוריים  העומדים בפני שוק הנדל"ן , תוך יצירת ערך משמעותי הן ליזמים והן לבעלי הדירות.

מהי עסקת קומבינציה?
עסקת קומבינציה היא הסכם בין יזם לבין  בעלי דירות בבניין קיים, במסגרתה היזם הורס את הבניין הישן ובונה במקומו בניין חדש ומודרני. בתמורה, בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות ומשופרות בבניין החדש, והיזם זוכה בדירות נוספות שנוצרות הודות לזכויות הבנייה המוגדלות. זהו מודל קלאסי   "Win-Win" שבו כל הצדדים מרוויחים מהעסקה ונהנים מהשבחת הנכס.

מדוע עסקאות קומבינציה רלוונטיות דווקא עכשיו?
אחד האתגרים המרכזיים ליזמים הוא המחיר הגבוה  של הקרקעות  שנרכשו בשיא השוק. בשיא השוק. בעסקאות קומבינציה, היזם אינו נדרש לרכישת  קרקע במחירי שוק שוררים – הוא מקבל את זכויות הבנייה בתמורה לשירותי בנייה  שהוא מעניק לבעלי הדירות הקיימים.  חיסכון זה מאפשר ליזם להפחית משמעותית את עלויות הפרויקט ולהציע את הדירות הנוספות במחירים תחרותיים יותר.

כפי שעלה מהנתונים, בשנת 2025 נמכרו כ-85,000 דירות יד שנייה לעומת רק 28,000 דירות חדשות. קונים מעדיפים מיקומים עירוניים מבוססים עם תשתיות קיימות. פרויקטי התחדשות עירונית ממוקמים בדיוק באותם מיקומים מבוקשים – בשכונות ותיקות במרכזי הערים, קרוב לתחבורה ציבורית, בתי ספר, קניונים ושירותים. זה יתרון משמעותי על פני פרויקטים בפריפריה של הערים.

בעידן של ריבית גבוהה (4.25%-4.5%) ודחיית משכנתאות  של 35%, בעלי דירות קיימים נמצאים במצב טוב יותר ונהנים מיתרון . הם כבר הבעלים של נכס, ולכן יכולים לקבל דירה חדשה וגדולה יותר ללא צורך במשכנתא נוספת או עם משכנתה קטנה משמעותית. עבור היזם, זה אומר שהוא לא תלוי באישור משכנתאות לכל הדירות, אלא רק לדירות הנוספות שהוא מוכר בשוק החופשי.

הנתונים מראים שב-2025, 71% מהקונים מעדיפים דירות בנות 4 חדרים ומעלה, ו-65% רוצים מרפסת גדולה. בפרויקטי התחדשות עירונית, בעלי הדירות הישנות והקטנות יכולים לקבל דירות גדולות יותר עם מרפסות ושטחים פתוחים, בדיוק לפי הביקוש הנוכחי בשוק.

יתרונות נוספים של התחדשות עירונית
בניה בשכונות קיימות חוסכת את הצורך בפיתוח תשתיות חדשות – כבישים, ביוב, מים, חשמל, תחבורה ציבורית. כל אלה כבר קיימים, מה שמפחית עלויות ומאפשר להציע מחירים נמוכים יותר.
הממשלה מעודדת התחדשות עירונית באמצעות תמריצים שונים – הקלות במס, תהליכים מקוצרים, ותמיכה בתכנון. תוכניות כמו "פינוי בינוי" ו"תמ"א 38" (למרות שהסתיימה) הוכיחו את הפוטנציאל העצום בתחום זה.
התחדשות עירונית משפרת את איכות החיים בשכונות, מחזקת בניינים ישנים שאינם עומדים בתקני רעידות אדמה, ומחדשת את המרקם העירוני. זו תרומה חברתית וסביבתית משמעותית מעבר לרווח הכלכלי.

בעידן של אי ודאות ביטחונית, כאשר 62% מהקונים הפוטנציאליים מדווחים שהמצב הביטחוני משפיע על החלטתם, עסקאות קומבינציה מציעות יתרון ייחודי. בעלי דירות קיימות שכבר גרים באזור מסוים נוטים פחות לדחות החלטות, מכיוון שהם ממילא נשארים באותו מיקום. הם לא קונים "חתול בשק" אלא משפרים את המצב הקיים שלהם.

למרות היתרונות, המשמעותיים  , תהליך אינו חף מאתגרים: הצורך בהסכמה של רוב דיירי הבניין (בדרך כלל 80%), תהליכים ארוכים של תכנון ורישוי, והצורך בפתרונות  דיור חלופי לדיירים במהלך הבנייה. עם זאת, יזמים מנוסים יודעים להתמודד עם אתגרים אלה באמצעות תקשורת שקופה,  מאפשרים לצלוח מכשולים אלו והוציא פרויקטים אל הפועל בהצלחה.

סיכום
בתקופה של אי ודאות כלכלית וביטחונית – עסקאות הקומבינציה והתחדשות עירונית הן הרבה מעבר לפתרון עסקי חכם – הן המנוע המרכזי להחזרת שוק הנדלן הישראלי למסלול גדילה  וצמיחה  מודל משרת את כל הצדדים: יזמים מורידים עלויות ומוציאים דירות במחירים תחרותיים, בעלי דירות קיימים משדרגים את דיורם, והעיר משתפרת מבנייה תשתיות . זהו הזמן של היזמים, ובעלי נכסים למאמץ בעסקאות אלו ולהוביל את פני  המגורים בישראל.

*הכותב,  עו"ד שחר לוינזון, הינו שותף בכיר במשרד יוסף ישורון ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית ותכנון ובנייה. 

*אין בכתוב משום ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן