העירייה הפסידה: היתר חפירה ודיפון מהווה פטור מהשבחה בהתחדשות עירונית

נדחה ערר של עיריית רמת השרון נגד החלטת ועדת הערר המחוזית, והיא תישא בהוצאות כבדות על מהלך שהכעיס את בית המשפט, בעוד היא מנסה לגבות היטל השבחה מפרויקט התחדשות עירונית. 

מדובר בתוכנית התחדשות עירונית בשכונת מורשה בעיר, פרויקט שהוצא לו היתר חפירה ודיפון. בעוד בעירייה ניסו להסביר כי טרם ניתן היתר הבנייה עצמו, בפסק הדין נקבע כי מרגע שהיזמית הוציאה הן היתר בניה להריסה והן היתר בניה לחפירה ולדיפון, היא עמדה בתנאים הנדרשים לפטור מהשבחה לפרויקט.

לב המחלוקת בין היזם לעירייה
בין החברה לבין העירייה התעוררה מחלוקת סביב פטור מהשבחה לאחד מהבניינים במתחם. על המתחם הוצא צו פטור מדמי השבחה, בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הניתן למתחמי התחדשות עירונית. הצו היה בתוקף עד 11 בדצמבר 2021. 

ב-24 ביוני 2021 הוצא היתר הריסה לבניין השלישי במתחם, וב-24 בנובמבר הוצא היתר חפירה ודיפון. רק ב-20 בפברואר 2022 החליטה הוועדה המקומית לאשר את היתר הבנייה, שניתן בפועל בחודש מרץ.

על רקע זה התעוררה מחלוקת בין הצדדים: צד אחד, הוועדה המקומית טענה כי היתר הבניה לחפירה ודיפון אינו מהווה בניה לצורך קבלת הפטור, ולכן כאשר היתר הבנייה למבנה עצמו ניתן לאחר תום תקופת הפטור, יש לחייב במלוא היטל ההשבחה. 

לעומת זאת, היזמית טוענת, כי היתר הבניה לחפירה ודיפון אשר כי ניתן כאשר הפטור היה בתוקף, הינו היתר בניה לכל דבר ועניין, ולכן יש להעניק לה פטור מלא, כפי שניתן לבניינים הנוספים, אשר הוצא להם היתר בניה קודם לכן.

ההכרעה והביקורת נגד העירייה
ועדת הערר המחוזית קיבלה את ערר היזמית, וקבעה כי בכל הנוגע לקביעת התקופה שבה חל הפטור מהשבחה, יש לראות את המועד בו אושרה הבקשה לחפירה ודיפון, או לכל המאוחר, את המועד בו הוצא בפועל ההיתר, ולכן יש לתת את הפטור. 

ועדת הערר נימקה את עמדתה בכך שהיתר החפירה והדיפון הוא חלק מרצף של היתרים שלובים שתחילתו ביום בנובמבר 2021, עת הוצא היתר הדיפון והחפירה, וסיומו בפברואר 2022 עת אושרה הבקשה להיתר הקמת הבניין.

על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית רמת השרון ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב. הטענה המרכזית של הוועדה המקומית בערעור הייתה כי היתר הבניה להריסה ולאחריו היתר הדיפון והחפירה, אינם מהווים תחילת בניה כמובנם בצו הפטור ומכאן אין מקום לתת את הפטור.

השופט גלעד הס, שדחה את הערעור, קבע בהחלטתו כי "היתר בנייה לחפירה ודיפון מהווה היתר בניה לכל דבר ועניין, והינו זהה לצורך צו הפטור להיתר הבנייה למבנה עצמו, ולכן ככל שהוועדה המקומית הנפיקה היתר בניה לחפירה ודיפון בתקופת הפטור, הרי המשיבה זכאית לפטור".

השופט הס אף הוסיף כי השימוש שנעשה במונח "היתר לחפירה ודיפון בלבד" הינו שימוש מוטעה. "מדובר בהיתר בנייה, אשר במסגרתו מאושר לבצע חפירה ודיפון במקרקעין. היותו של היתר זה היתר בניה לכל דבר ועניין משתקף היטב במקרה שלפניי, כאשר מדובר בשני היתרי בניה שהונפקו: היתר להריסת מבנה והיתר לחפירה ודיפון. בשני המקרים מדובר בהיתרי בנייה מורכבים, הכוללים הריסת מבנה מגורים, אשר מתגוררים בו אנשים עד לאחרונה, וכן חפירה ודיפון מורכבים ומסובכים, במקרקעין הגובלים במגורים, ולטעמי מדובר בהיתר בניה לכל דבר ועניין המהווה חלק בלתי נפרד מבניית הדירה". על רקע זה, השופט קבע כי כאשר המשיבה הוציאה הן היתר בניה להריסה והן היתר בנייה לחפירה ולדיפון בתקופת הפטור, הרי היא עמדה בתנאים הנדרשים בצו הפטור, ולכן היא זכאית לפטור מהשבחה.

השופט לא חסך את ביקורתו מהעירייה, וכתב בפסק הדין כי זו פעלה בכוונה לעכב את הליכי הוצאת היתר הבנייה לבניין עד לפקיעת צו הפטור, וזאת במטרה לקבל את היתר הבנייה: "קשה להשתחרר מהרושם, כי פעולות הוועדה המקומית בנושא ההיתר לבניין השלישי, פיצולו, דחיית המועדים ועוד, נבעה רק מהרצון של הוועדה המקומית לקבל את היטל ההשבחה בגין בניין זה, תוך מודעות מלאה למועד פקיעת צו הפטור", כתב השופט.

השופט דחה, כאמור, את הערעור, ואף הטיל על העירייה הוצאות בסך 80,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן