האם שוק הנדל"ן בהתרסקות או רגע לפני התפרצות מחודשת?

בעוד נתוני המאקרו מצביעים על קיפאון במכירות ושפל של שנתיים, מתחת לפני השטח מתחולל שינוי מבני דרמטי. אופקים עקפה את תל אביב בחלק מהרבעונים, שוק היד שנייה הופך ל"אוקיינוס כחול" של הזדמנויות והרוכשים החכמים מפסיקים להסתכל על המחיר ומתחילים לבדוק את "עלות הכסף".

האם שוק הנדל"ן בהתרסקות או רגע לפני התפרצות מחודשת? לפי נתוני הכלכלן הראשי שפורסמו, לצד דוחות הלמ"ס ונתוני המשכנתאות, התמונה מורכבת.

מצד אחד, נתוני המכירות צוללים: בספטמבר נרשמה ירידה של 35% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי. נתוני אוקטובר ממשיכים את המגמה של השפל העמוק. בחודש זה נמכרו 4,518 דירות בלבד (לרבות דירות בסבסוד ממשלתי) הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023, המהווה ירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. בהשוואה רב־שנתית של מספר העסקאות בשוק החופשי, זהו אחד מחודשי אוקטובר עם המכירות הדלות ביותר מאז תחילת שנות ה–2000. מצד שני, התחלות הבנייה מזנקות לצד היצע הדירות. בתוך הכאוס הזה, אולי מדובר בחלון הזדמנויות צר אך משמעותי עבור מי שיודע לקרוא את המפה.

"שוק של קונים" או לפחות עד שהמסה הקריטית תחזור
הנתון הדרמטי ביותר בדוח הלמ"ס הוא הזינוק בהתחלות הבנייה למעלה מ-20% לכ-80 אלף דירות בשנה החולפת. אלא שבמקביל, גמר הבנייה ירד ב-4.9% מה שיצר "פקק" של כ-200 אלף דירות בבנייה פעילה. המשמעות: הקבלנים יושבים על מלאי אדיר שחייב להימכר. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לשבור שיאים, והגיע בספטמבר ל–83.9 אלף דירות. זהו מלאי חסר תקדים שמספיק לכ–29 חודשי היצע.

אנחנו נמצאים כרגע בנקודת פיתול קריטית בשוק הדיור. המלאי אצל הקבלנים נמצא בשיא היסטורי והרוכשים עדיין יושבים על הגדר. אולי הורדת הריבית האחרונה תהיה האות לשינוי המגמה. ההיסטוריה מלמדת שברגע שהמסה הקריטית של הרוכשים תרד מהגדר, נראה סגירת פערים מהירה ואולי חזרה לעליית מחירים. עדיין, מי שקונה היום נהנה מ'שוק של קונים' עם יכולת מיקוח וכניסה בתנאים שלא יחזרו כשהשוק יתחמם מחדש.

המהפך הגיאוגרפי: אופקים כמשל
אחת המגמות המרתקות שעולות מהנתונים היא נדידת הביקושים והבנייה מהמרכז לפריפריה. בעוד תל אביב רשמה ירידה הרי שדווקא הדרום מתעורר. נתוני הלמ"ס חושפים כי באופקים נרשם זינוק מטאורי של כ-80% בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה. זהו לא מקרה בודד, אלא עדות לתהליך עומק.

דו"חות הכלכלן הראשי והלמ"ס בשנת 2025 סיפקו חותמת סופית לשינוי המפה הנדל"נית של ישראל: ערי הפריפריה בדרום כדוגמת אופקים עוקפות את תל אביב בהיקפי מכירת דירות חדשות ברבעונים מסוימים, זה כבר לא 'טרנד' אלא שינוי מבני. הרוכשים הצביעו ברגליים וכנראה שהם מעדיפים דירת 4 חדרים חדשה בדרום בכ-1.6 מיליון ש"ח עם הטבות מס, על פני שעבוד למשכנתא בדירה של כ-3 מיליון ש"ח במרכז. הכסף זז דרומה והפערים בהתאם.

המלכודת הפיננסית. אל תסתכלו על המחיר
למרות הקיפאון בעסקאות, שוק המשכנתאות רותח עם ביצועים של כ-9 מיליארד שקל בחודש החולף. הפער הזה מוסבר בעיקר על ידי עסקאות "פריסייל" מהעבר שמבשילות כעת, אך הוא מלמד שיעור חשוב בהתנהלות פיננסית. הקבלנים מציעים כיום מבצעי מימון אגרסיביים (עם הגבלה ע"פ הרגולציה) כדי לעקוף את הריבית הגבוהה, ומי שיודע לחשב נכון, מרוויח.

הטעות הנפוצה של רוכשים היא להסתכל רק על 'מחיר הדירה', בעוד שהפרמטר האמיתי צריך להיות 'עלות הכסף'. למרות שהריבית התחילה לרדת, סביבת המימון עדיין מאתגרת ולכן החוכמה היום היא לנצל את מבצעי המימון של הקבלנים (כמו הלוואות קבלן מסובסדות). חשוב לבצע עסקה חכמה בשילוב תכנון תזרים המזומנים והרכב המימון.

ההזדמנות הסמויה. שוק היד השנייה ומחסום מס היסף
בעוד הזרקורים מופנים למבצעי הקבלנים, דווקא שוק היד השנייה, שסבל מירידה של 10% בהיקף העסקאות בספטמבר, מסתמן כזירה המעניינת ביותר למשקיעים ולמשפרי דיור בעלי הון עצמי. הסיבה לקיפאון שם כפולה: היעדר יכולת של מוכרים פרטיים לסבסד מימון ודילמת "מס היסף".

במסמך השינויים המבניים הכלכלית לשנת 2026 שפרסם משרד האוצר לפני מספר ימים, מציעים להחיל מס זה גם על שבח של הדירה, מתוך הפרסום "הכללת שבח חייב שנצמח במכירת דירה במסגרת חישוב ההכנסה החייבת במס נוסף אשר יחיד חייב עליה במס". למעשה כאשר בעל עם הכנסה מעל כ-721,500 ₪ שימכור דירה שניה, עלול להיתקל במס שבח של כ-30%, מה שהופך את המדינה ל"שותפה בכירה" ברווח ויוצר "אפקט נעילה" שעלול להקטין את ההיצע.

ובכל זאת, דווקא המצב הזה מייצר הזדמנויות. בעוד שכולם מסתנוורים ממבצעי ה-20/80 של הקבלנים, נוצרה הזדמנות פז דווקא בשוק היד השנייה המוזנח. למוכרים הפרטיים אין יכולת לתת מימון מסובסד. למשקיעים ומשפרי דיור שיש להם הון עצמי נזיל, שוק היד השנייה הוא כרגע 'אוקיינוס כחול' המאפשר לסגור עסקאות במחירים ריאליים הנמוכים ב-10%-15% ממחירי השוק של הדירות החדשות.

*הכותב, ישראל עטיה, הינו מנכ״ל המרכז לתכנון פיננסי

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן