טיפסו על מגדל גבוה מדי: ועדת הערר התירה להגיש ערר נגד תכנית מנורה אלנבי בתל אביב

עקב חריגה מהוראות תכנית המתאר העירונית, התירה ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב לתושבי מגדל "מאייר ברוטשילד", להגיש ערר נגד החלטת הוועדה המקומית תל אביב לאשר את תכנית מרחב מנורה אלנבי. הוועדה ציינה כי מדובר בהחלטה חריגה, אך טענות הדיירים מגלות עילה הראויה לבדיקה, מאחר שמספר הקומות שאושרו חרג מהמותר בתכנית המתאר העירונית.

לפני כחודש וחצי אישרה הוועדה המקומית תל אביב את תכנית מרחב מנורה אלנבי. המתחם ששטחו 4.9 דונמים, ממוקם בתל אביב בין הרחובות יבנה, אלנבי ויהודה הלוי, באזור תעסוקה מטרופוליני ובסמיכות למערכת הסעת המונים. על השטח ניצב כיום בית מנורה, שהוא בניין משרדים בן 13 קומות, ועוד שני מבנים בני 3 ו-4 קומות. במקום הבינוי הקיים על השטח, התכנית מציעה הקמת מתחם תעסוקה מטרופוליני מעורב שימושים של מסחר, תעסוקה, משרדים, מלונאות, מגורים ושטחים ציבוריים מבונים, בבינוי של עד 45 קומות, עם 103 יח"ד. בנוסף, התכנית מציעה 34,027 מ"ר משרדים, 1,840 מ"ר מסחר, 8,967 מ"ר שטחי ציבור.

התכנית הופקדה בראשית שנת 2024 והוגשו נגדה מספר התנגדויות, ביניהן של דיירי מגדל היוקרה "מאייר ברוטשילד" (רוטשילד 36), שהעלו שורה של טענות נגד התכנית, שעיקרן הוא פגיעה באיכות חייהם. הוועדה דחתה את ההתנגדויות. מנגד, הוועדה החליטה לבצע תיקונים טכניים בתכנית, ולהעלות אותה לסבב שני של התנגדויות, לפי סעיף 106 לחוק התכנון והבנייה. לאחר שלא הוגשו התנגדויות לתכנית, היא אושרה.

בעקבות ההחלטה לאשר את התכנית, הגישה נציגות דיירי מאייר ברוטשילד לוועדת הערר המחוזית, באמצעות עו"ד אמיר שפיצר, בקשת רשות להגשת ערר. נציגות הדיירים העלתה שורה של טענות נגד התכנית, שבחלקה דומות לאלה שהועלו בהתנגדות. בין השאר נטען כי התכנית תגרום לפגיעה אנושה באיכות חייהם, בגלל חסימות אור, אוויר, שמש ונוף. טענות אלה נדחו על ידי ועדת הערר המחוזית. 

עם זאת, שתי טענות שהעלו הדיירים זכו לאוזן קשבת בוועדה המחוזית: האחת, שהתכנית חורגת מהוראות תכנית המתאר תא/5000 וממסמך המדיניות לאזור, בכל הנוגע למספר הקומות המקסימלי (45 שאושרו, במקום 40 קומות על פי תכנית המתאר). עוד נטען כי התכנית אינה מקצה כלל שטחים ציבוריים ירוקים או שטחים בייעוד ושימוש ציבור בהיקף הנדרש עבור תכנית בהיקף כה עצום.

ועדת הערר, בראשותה של עו"ד מיכל הלברשטם דגני, ציינה כי רשות הערר על החלטות הוועדה המקומית הינה חלקית ומוגבלת. בהחלטת הוועדה נכתב כי הגבלת האפשרות להגשת ערר נדרשת נוכח המשאבים המוגבלים של ועדות הערר. מסיבה זו, רוב טענות הדיירים נדחו. עם זאת, כאמור, בשתי נקודות הוועדה התירה הגשת ערר. ראשית, לגבי מספר הקומות. בהחלטה נכתב כי תא 5000 מאשרת באזור בנייה בגובה של 40 קומות בלבד, אך למרות זאת אושרה הקמת בניין בן 45 קומות, יותר מהמותר בתכנית תא 5000. "בסוגיה זו מצאנו כי יש מקום לאפשר זכות ערר, לאחר שלא מצאנו מענה מניח את הדעת בדראפט הוועדה המקומית או במענה להתנגדויות", נכתב.

הנושא השני שלגביו ניתנה אפשרות ערר הוא הקצאה לצרכי ציבור ושמירה על שטחים ירוקים. ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי המענה שניתן ל ידי הוועדה המקומית אינו מבהיר מה הבחינה שנעשתה על ידי אגף האסטרטגיה וכיצד נקבעה מסגרת התמורה הציבורית לגבי שטחים ציבוריים פתוחים.

עו"ד אמיר שפיצר, ממשרד עורכי הדין שפיצר, המתמחה בתכנון ובניה, ומייצג, יחד עם עו"ד סופיה יצחקוב, ממשרדו, את נציגות בעלי הדירות במגדל מאייר – אשר בקשת הערר שהוגשה מטעמם – התקבלה, הביע שביעות רצון מקבלת הבקשה – במסגרת ההחלטה התקדימית שפורסמה, וציין, כי: "ההחלטה מוכיחה, כי בניגוד להחלטות אחרות שניתנו עד כה, כוחן של הוועדות המקומיות העצמאיות, אינו בלתי מוגבל, ועליהן לדון בטענות המובאות בפניהן, בכובד ראש, ולא לדחות התנגדויות מנומקות ומקצועיות – בטענות גנריות וכלליות, תחת הסברה – השגויה – שאין כל יכולת מעשית, לערער על החלטותיהן ביחס לאישור התכניות – שגויות ככל שתהיינה". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן