נדחה ערר של עיריית ת"א נגד שומה שלילית שנקבעה בפרויקט תמ"א 38

שמאי מכריע קבע שומה שלילית לתכנית הריסה ובנייה במסגרת תכנית רובע 3 בתל אביב, ומכאן שמתן היתר הבנייה לא הביא להשבחה. ועדת הערר המחוזית דחתה השבוע ערר שהגישה עיריית תל אביב כנגד השומה המכריעה, וקבעה בהחלטתה כי לא נפלו פגמים בעבודת השמאי המכריע. הוועדה, בראשות עו"ד אייל אילוז, ציינה בהחלטתה כי "באותה מידה שפרויקט לפי תמ"א 38 יכול להיות לא כלכלי, מסיבות שונות ומגוונות, כך גם פרויקט מכח תכנית שנערכה לפי סעיף 23 לתמ"א 38 יכול להיות לא כלכלי, בדיוק באותה מידה ובשל אותם גורמים".

הרקע לערר הוא תכנית התחדשות עירונית הכוללת הריסת מבנה מגורים ותיק בן 3 קומות וקומת גג חלקית ברחוב דיזינגוף 27 בתל אביב. במקום המבנה שנהרס הוא היתר להקמת מבנה מגורים חדש בן 6 קומות וקומת גג חלקית מעל 3 קומות מרתף. התכנית בוצעה לפי תכנית רובע 3 ("תכנית 3616"), שהיא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. שמאי מכריע קבע בשומה המכריעה כי שווי מ"ר מבונה במצב החדש הוא 24,000 שקל, לעומת ושווי מ"ר בנוי במצב קודם בסך של 36,000 שקל. 

מתודולוגיית חישוב ההשבחה בה נקט השמאי המכריע, היא כזו שבה נבחן הפער בין שווי המקרקעין במצב קודם לעומת שוויו במצב חדש, כאשר השווי במצב קודם הוערך לאחר בחינת השווי המיטבי של המקרקעין, בחלופות הקיימות לחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה והתמריצים לכך על פי תמ"א 38 (חיזוק ותוספות בניה למבנה הקיים או הריסה ובניה מחדש), ובחינת השווי במצב החדש בהתאם לניצול הזכויות במסגרת היתר הבניה.

בהתאם למתודה שמאית זו, בחן השמאי המכריע את ההשבחה במצב הקודם, באופן שבו נבחן השווי המיטבי בין המבנה הקיים בתוספת זכויות בניה מכח תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספות בניה, לבין שווי המגרש כמגרש ריק בתוספת סל הזכויות מכח תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש.  במצב החדש, איפוא, נבחן שווי המגרש כמגרש ריק בהתאם לזכויות שמומשו בהיתר.

השמאי המכריע הגיע למסקנה כי השווי המיטבי של הנכס במצב הקודם הינו 21,829,680 שקל. בנוגע לשווי הנכס במצב החדש, הגיע השמאי המכריע למסקנה כי שווי המגרש כמגרש ריק, בתוספת הזכויות שמומשו במסגרת ההיתר מכח תכנית רובע 3 הינו בסך של 21,464,820 שקל – פער של 364,860 שקל לטובת המצב הקודם. מכיוון שהשווי המיטבי במצב הקודם עולה על השווי במצב החדש, קבע השמאי המכריע, כי אין השבחה מכח תכנית 3616.

השמאי ציין בהחלטתו כי התוצאה שאליה הגיע משתלבת עם דברי היזם בדיון בפני השמאי המכריע, לפיהם אילולא היו בעלי הנכסים במבנה הקיים משתתפים בעלויות הפרויקט בסך של 2.4 מיליון שקל ומסכימים להפחתה בשטח דירות התמורה, בשיעור הפחתה שבין 7 ל-11 מ"ר, לא היה יוצא הפרויקט אל הפועל.

השמאי ציין עוד כי מאחר ובמקרה הנדון קיימת יתרת זכויות עודפת מכח תמ"א 38 (סל זכויות מכח תמ"א 38 בשטח של 2,034 מ"ר לעומת שטח של 997 מ"ר מבוקש בהיתר הבניה), ועל כן הבלטת המרפסות מעבר ל- 1.2 מטרים המותרים עד ל- 1.6 מטרים, אינה משביחה.

על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית תל אביב ערר לוועדת הערר המחוזית. העירייה טענה בכתב הערר כי בשומה המכרעת נפלו שגיאות חמורות עובדתיות, משפטיות ושמאיות, אשר מחייבות את התערבות ועדת הערר, כאשר הטענה המרכזית היא, כי תוצאות השומה המכרעת הן "אבסורדיות ונוגדות כל הגיון כלכלי", מאחר ובעצם הגשת הבקשה להיתר במסלול הריסה ובניה מחדש, כך לשיטת הועדה המקומית, הביעו המשיבים עמדתם החד משמעית שהתכנית "משביחה וכלכלית למימוש", וכי היה על השמאי המכריע להשוות בין שני מצבי התכנון (מצב קודם ומצב חדש) לפי אותה חלופה של תוספת זכויות – חיזוק המבנה ותוספות בניה או הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש.

ועדת הערר דחתה את ערר העירייה. בהתייחסה לטענות העירייה על פגם במתודולוגיה השמאית שבה נקט השמאי המכריע, השיבה ועדת הערר: "מבחינת הפרקטיקה השמאית, השבחה נקבעת באמצעות חישוב ההפרש שבין שווי המקרקעין 'במצב הקודם' לבין שווי המקרקעין 'במצב החדש'. הפרש זה אמור לייצג את ההשבחה שצמחה בעקבות הפעולה התכנונית המשביחה, וממנו נגזר גובה ההיטל שעל הנישום לשלם. במקרה שבפנינו הגיע השמאי המכריע להפרש שלילי, שמשמעו כי לא חלה השבחה כתוצאה מאישורה של תכנית 3616 עקב המימוש על פי הבקשה להיתר, תוך שהוא מביא בחשבון במצב הקודם את שווי המבנה הקיים בתוספת זכויות במסלול עיבוי ותוספות בניה לפי תמ"א 38, כאפשרות בעלת השווי הגבוה יותר, בהשוואה לשווי המגרש, כמגרש ריק, בתוספת סל הזכויות במסלול הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א 38. לא מצאנו כל פסול במתודולוגיה שמאית זו, והערכות השווי שנעשו במסגרת בחינת החלופות האמורות, מהוות לטעמנו עניין שמאי המצוי בליבת עיסוקו המקצועי של השמאי המכריע".

ועדת הערר התייחסה לעובדה שהשמאי השווה בין מסלול החיזוק למסלול ההריסה והבנייה וכתבה בהחלטתה: "לאור קיומם של שני מסלולים בתמ"א 38 למימוש זכויות על פיה במצב הקודם, בבחינת ההשבחה הנובעת מהמימוש מושא ההיתר לפי תכנית 3616, אין כל הכרח כי המצב הקודם יבחן דווקא במסלול הריסה ובניה מחדש לפי תמ"א 38, רק בשל העובדה כי ההיתר על פי תכנית 3616 במצב החדש, הוא במסלול הריסה ובניה ומחדש. מעבר לכך, הערכת שווי שוק במצב הקודם אמורה לשקף את השווי המיטבי בהתאם למסלולים השונים בתמ"א 38, בפרט בהעדר כל ראיה לסתור את דבר היתכנות יישומם בפועל של שני מסלולים אלו על המבנה הקיים".

ועדת הערר דחתה את טענת העירייה שלפיה עצם ביצוע הבניה לפי ההיתר במסלול הריסה ובניה מחדש, מעידה כי מדובר בפרויקט רווחי, וקבעה כי "באותה מידה שפרויקט לפי תמ"א 38 יכול להיות לא כלכלי, מסיבות שונות ומגוונות, כך גם פרויקט מכח תכנית שנערכה לפי סעיף 23 לתמ"א 38 יכול להיות לא כלכלי, בדיוק באותה מידה ובשל אותם גורמים. במקרה הנדון, ניצול הזכויות במסגרת ההיתר הוא נמוך ביחס להיקף הזכויות לפי תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה ומחדש, כפי שבא לידי ביטוי בשומה המכרעת".

הוועדה דחתה, כאמור, את ערר העירייה והטילה עליה הוצאות בסך 10,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן