הפסד לקריית אונו בדרישת השבחה לתוספת מסחר בהתחדשות עירונית

ועדת הערר במחוז תל אביב דחתה ערר שהגישה עיריית קריית אונו נגד שומה מכריעה במתחם פינוי בינוי בר יהודה בעיר, על רקע תוספת שטחי מסחר למתחם. העירייה טענה בערר כי נוכח העובדה שבמצב הקודם לא היו שטחי מסחר, ואלה נוצרו רק בתכנית החדשה, שווי מצב קודם ביחס לשטחי המסחר הוא אפס. ועדת הערר, בראשותה של עו"ד סילביה רביד, קבעה כי העירייה השתמשה בשמאות שהגישה בשיטה הידועה בכינוי "שיטת הדלתא", שבה מחושב רק שווי הזכויות התוספתי, וזאת למרות שבפסיקה ניתנה עדיפות לשיטת שמאות אחרת, שיטת ההשוואה, שבה נעשית השוואה בין המצב הקודם לבין המצב החדש, ואשר בה השתמש השמאי המכריע.

תכנית מתחם בר יהודה היא תכנית פינוי-בינוי במסגרתה מתוכנן פינויים של 5 בנייני מגורים קיימים ובהם 416 יחידות דיור והקמת 5 מבנים חדשים ובסך הכל 616 יחידות דיור, הכוללים חזית מסחרית במפלס הקרקע לאורך רחוב לוי אשכול. עוד מתוכננים במסגרת התכנית שטחים למבני ציבור ושטחים פתוחים. בנוסף, קיים במתחם מבנה ובו 62 יחידות דיור, אשר ישופץ ללא תוספת זכויות בנייה למעט תוספת מרפסות וחניה. 

בעקבות הוצאת היתרי הבנייה בפרויקט, נשלחו לחברה היזמית, חברת אאורה, שתי דרישות תשלום בהסתמך על שומות הוועדה המקומית. האחת, על סך 2,338,180 שקל בגין שטחי המסחר שמומשו בשניים מהמגרשים, והשנייה, על סך 1,502,324 שקל בגין שטחי המסחר שמומשו במגרש שלישי. במסגרת השומה המכריעה, קבע השמאי המכריע אלי כהן לחברה היזמית, חברת אאורה, היטל השבחה בסך 558,500 שקל.

על השומה הזו הגישה הוועדה המקומית קריית אונו ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב. עניינו המרכזי של הערר הוא בשאלה כיצד לחשב את ההשבחה בגין המסחר ביחס לפרויקט הכולל מגורים ומסחר, בזמן שניתן פטור מתשלום היטל השבחה עבור מגורים בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ובהתאם לצו התכנון והבנייה. 

הוועדה המקומית ציינה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי שטחי המגורים הכלולים בתכנית בר יהודה פטורים מהשבחה, ועל כן המחלוקת הייתה סביב ההשבחה בגין רכיב המסחר בלבד.
השמאי המכריע נעזר בשומה המכריעה בשיטת ההשוואה, שבה חישב את ההשבחה באמצעות הפחתת שווי המצב הקודם משווי המצב החדש. בשומה המכרעת קבע השמאי המכריע כי במסגרת חישוב ההשבחה לרכיב המסחר בפרויקט יש להפחית את שווי שטחי המגורים במצב הקודם. השמאי ציין למרות ששטחי המגורים פטורים מהיטל השבחה, "לא סביר לקבוע כי אין כל שווי לשטחי המסחר במצבו הקודם". 

וכך, כדי לחשב את ההשבחה בגין רכיב המסחר, חישב השמאי המכריע את ההשבחה בגין כלל זכויות הבנייה במצב החדש (זאת בתוספת זיכוי אגרות ובניכוי הוצאות הריסה ופינוי ומטלות ציבוריות), והפחית את שווי המקרקעין במצב הקודם, אשר כלל כאמור זכויות למגורים בלבד. בכדי לחשב את ההשבחה בגין שטחי המסחר בלבד, השמאי חישב את חלקם היחסי של שטחי המסחר בכלל שטחי הפרויקט, ועל בסיס נתון זה גזר את שיעור ההשבחה למסחר מכלל ההשבחה.

העירייה טענה כי בכך נפלה שגיאה מהותית בשומה המכרעת. שכן אופן ביצוע התחשיב גורם לעיוות בהשבחה בגין שטחי המסחר בפרויקט. העירייה טענה כי זכויות הבנייה למסחר בהתאם לתכנית בר יהודה הינן זכויות בנייה חדשות, שלא היו קיימות במצב הקודם ונוצרו יש מאין בתכנית ההתחדשות לפיכך, טענה הוועדה המקומית, שווי מצב קודם ביחס לשטחי המסחר הוא אפס.

הוועדה טענה בערר כי בביצוע תחשיב ההשבחה בשומה המכרעת החיל השמאי המכריע למעשה את הפטור בנוגע להשבחת שטחי המגורים בלבד, גם על ההשבחה הנובעת מאישורן של זכויות הבנייה למסחר, אשר אינן פטורות מהיטל השבחה. בכך, נטען, העניק השמאי המכריע למשיבה כפל זיכוי.

חברת אאורה טענה כי דין הטענה להידחות וכי לא נפל כל פגם באופן שבו נערכה השומה המכרעת. עוד טענה אאורה כי המתודה השמאית שאומצה על ידי השמאי המכריע הינה נכונה, הגיונית, ותואמת את הפסיקה. בנוסף טענה אאורה כי שיטת חישוב ההשבחה, כפי שדורשת העירייה, מובילה לתוצאה בלתי הגיונית ובלתי מוצדקת. לדבריה, התכנית במתכונתה המקורית לא כללה שטחי מסחר ואלו נוספו לדרישת הוועדה המקומית, דבר שבגינו נאלצה לשלם היטל השבחה בגין שטחי מסחר שאינם זכאים לפטור. עוד נטען כי כתוצאה מתוספת שטחי המסחר הוקטנו מספר יחידות הדיור למגורים בתכנית ו-55 יחידות דיור נוספות אושרו בהליך הקלה אשר בגינו שולם היטל השבחה. כמו כן, טענה החברה, הדירות המצויות בבניינים שמעל שטחי המסחר נמכרו במחירים נמוכים יותר בהשוואה לדירות דומות שאינן מעל שטחי מסחר.

ועדת הערר, שדחתה את ערר העירייה, ציינה בהחלטתה כי השיטה המקובלת לחישוב השבחה היא שיטת ההשוואה: "דרך המלך לחישוב השבחה מחייבת הערכת שווים המלא של המקרקעין בשני מצבים, מצב קודם ומצב חדש וההשבחה הינה ההפרש בין המצבים", נכתב. 

הוועדה הוסיפה כי קיימים מקרים בהם יש להשתמש בשיטת הדלתא, אך הוסיפה כי כדי להשתמש בשיטה זו, על השמאי לנמק ולהסביר מדוע לעמדתו השווי ללא האקט התכנוני לא השתנה בשני המצבים. הוועדה ציינה כי "בענייננו שיטת הדלתא אינה רלבנטית והשמאי המכריע לא פעל על פיה אלא קבע את ההשבחה כפער בין שומת מצב חדש לבין שומת מצב קודם ואת ההשבחה החייבת קבע על פי חלקם היחסי של שטחי המסחר".

הוועדה ציינה כי הערר נסב על טענת הוועדה המקומית כי יש לשום את זכויות המסחר באמצעות מתן שווי אפס למצב הקודם ולא בהתאם לשיעור יחסי. הוועדה דחתה טענה זו, על בסיס פסיקות בנושא. 

טענה נוספת של העירייה הייתה כי שגה השמאי המכריע בשומה המכרעת, שכן בתחשיב ההשבחה הפחית את עלויות המטלות הציבוריות בפרויקט מכלל ההשבחה לפרויקט. אאורה השיבה כי מימוש התכנית כרוך בביצוע מטלות ציבוריות רבות, שהוערכו על ידי השמאי ב-24,000,000 שקל, אם כי עלותן הייתה גבוה יותר.

ועדת הערר דחתה את טענת העירייה: "אנו סבורים כי השמאי המכריע קבע נכונה את ההשבחה הכוללת תוך הפחתת עלויות המטלות הציבוריות, אותן העריך על פי שיקול דעתו המקצועי ובהתאמה לסכום שהופחת גם בשומות הוועדה המקומית".

עוד טענה הוועדה המקומית כי השמאי המכריע שגה בחישובי עלות ההריסה, כאשר הביא בחשבון עלות הריסה של 250 שקל למ"ר. העירייה טענה כי יש להורות על תיקון השומה המכרעת בהתאם לעלות ההריסה הממוצעת של 50 שקל למ"ר. ועדת הערר דחתה טענה זו, וקבעה כי "אין עילה להתערבותנו בקביעותיו המקצועיות של השמאי המכריע בקשר עם עלויות ההריסה".

הערר נדחה, כאמור, ועל העירייה הוטלו הוצאות בסך 5,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן