מדוע פרויקט "דירה להשכיר" אינו הפתרון הרצוי?

במשך עשרות רבות של שנים נכשלו כמעט כל הניסיונות של ממשלות ישראל לבנות באופן יזום שוק דירות להשכרה לטווח הארוך, זאת כולל הפרויקט הממשלתי דירה להשכיר במהלך השנים האחרונות.

הסיבות ההיסטוריות לכישלון מודל השכירות בישראל:
האחת, העם היהודי שנדד בתפוצות משך אלפיים שנה, ראה בשיבה למולדת ההיסטורית צורך לטעת שורשים בתוך 4 קירות שבבעלותו, והיה מוכן לשלם על כך כהנה וכהנה משכנתא למשך עשרות שנים.
השנייה, גם אלה שבכל זאת בחרו לשכור דירה, נתקבלו פעם אחר פעם בבעיה של העדר בטחון לטווח הארוך, שבעלי הבית לא יחליטו לפתע פתאום לפנות אותם, כשגם כך חוזי השכירות היו בדרך כלל קצרי מועד, זאת בניגוד למדינות רבות אחרות שבהן כן מקובלת "שכירות לכל החיים".
אמנם תמיד קמו אפיקורסים שטענו כי בעצם רכישת דירה איננה כדאית כלכלית, זאת גם בשל המחיר הגבוה וגם בשל הצורך להיפרד מהחסכונות ולהתחייב במשכנתא למשך שנים רבות קדימה, אולם ברוב רובם של המקרים ציבור הצרכנים הרחב הצביע ברגליים לטובת רכישת דירה על פני השכרה.

מדוע פרויקט "דירה להשכיר" אינו הפתרון הרצוי?
אני הולך להפתיע: פרויקט "דירה להשכיר" בו מתאפשר לשוכר לרכוש את הדירה לאחר כך וכך שנים, לא רק שאינו תורם תודעתית לנושא השכירות לטווח ארוך, אלא מזיק לו והופך בפועל את השכירות לברירת מחדל זמנית. לדעתי עלינו ללמוד משוק השכירות בארה"ב, המהווה כ-40 אחוזים מהדירות ובו הרשויות העירוניות מעודדות בעלי נכסים לרשום את דירותיהם כמיועדות להשכרה ואף מעניקות להם הטבות מס נכבדות. ברור בעליל שאם מודל זה היה מיושם לדוגמה בתל-אביב ובה כמחצית מהדירות מושכרות, נושא זה היה מקבל תודעתית הרבה יותר לגיטימציה, גם מעודד את בעלי הדירות וגם מאפשר הרבה יותר שקט נפשי לשוכרים. 

מהם הנתונים לגבי אחוז בעלי הדירות בישראל?
אם ננתח את נתוני הבעלות על דירה מאז שנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה ועד לימינו אנו, נמצא כי עפ"י נתוני הלמ"ס כמעט מידי שנה היה כרסום זוחל באחוז בעלי הדירות בבעלות. אם, למשל, בשנת 1990, כ-75 אחוזים מתוך כ-4 מיליון ישראלים, כלומר כ-3 מיליון, נהנו מדירה בבעלות, הרי שכיום האחוז עומד על כ-65 בלבד.

ובמילים אחרות: אם ב-1990 רק למיליון ישראלים לא הייתה דירה בבעלות, כיום ליותר מ-3.5 מיליון מתוך כ-10.2 מיליון ישראלים אין דירה בבעלות, כלומר פי 3.5 יותר מאשר לפני 35 שנה.
כלומר, אנו הולכים ומתקרבים בהדרגה לאחוז שוכרי הדירות במערב אירופה ובארה"ב שעומד כיום על יותר כ-40 אחוזים וכל החשיבה של הדור הישראלי הצעיר הופכת דומה לעמיתיהם מעבר לים.
זהו, ללא ספק, שינוי דרמטי ביותר, שאמור לחייב את מקבלי ההחלטות, בממשלה ובכלל, לערוך חישוב מסלול מחדש ולהקצות מראש נתח נכבד מהיצע הדיור, כולל במכרזי רשות מקרקעי ישראל, לטובת שוק השכירות. 

ושאלת השאלות, מהן בעצם הסיבות לשינוי הדרמטי הזה בזינוק אחוז שוכרי הדירות?
ובכן, קיימות לכך שתי סיבות עיקריות:
האחת, העלייה המתמדת במחירי הדיור שהינם כיום יקרים פי 3 ויותר(!) לעומת 1990, מה שבאופן טבעי הגדיל בהיקף רומה את גודל המשכנתא ובד בבד גם את גודל ההחזר החודשי.
השנייה, במהלך שנים אלה צמח כאן דור צעיר חדש שמבחינות רבות דומה בהשקפותיו והעדפותיו לצעירים בעולם הרחב ועדיף במקרים רבים לוותר על דירה בבעלות לטובת תענוגות החיים השוטפות, החל ממסעדות ובתי קפה וכלה בנסיעות לחו"ל.
עובדה זו באה לידי ביטוי במיוחד בערים הגדולות שבהן אחוז שוכרי הדירות גבוה במיוחד ובתל אביב הוא מגיע כבר לכ-50 אחוזים וכ-30-35 אחוזים בערי הלווין.

על כן, ועל מנת למנוע מצב בו ייווצר מחסור בדירות להשכרה, קל וחומר בערים הגדולות, רק יצירת מלאי תכנוני מראש של דירות שיבטיחו שכירות לטווח הארוך, תאזן את המגמה המתמשכת הזאת. ייהנו מכך כולם: גם אותם צעירים שמעדיפים לשכור דירות, גם יזמים וקבלנים, גם העיריות ובראש וראשונה מדינת ישראל בכך שתוכל לספק דיור לדור הבא של הישראלים, גם אם מדובר בדירות ללא בעלות !

*כותב המאמר ניר בבג'ני הוא יועץ נדל"ן למוסדיים ובעלי Nadlanir investments

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן