מאות אלפי מטרים ריקים במרכזי הערים: הפתרון למשבר הדיור

בעוד הציבור בישראל מתמודד עם שוק דיור שהולך ונסגר בפניו, עם מחירי דירות שאינם עוצרים, שכר דירה שמאמיר והיצע שאינו עומד בקצב, במרחק כמה רחובות משם, במגדלי המשרדים שבמרכזי הערים, מאות אלפי מטרים רבועים עומדים ריקים.

זו תמונה כמעט פרדוקסלית: מצד אחד שוק משרדים שמתמודד עם תפוסה חלקית ודפוסי עבודה משתנים, ומצד שני דור צעיר ומשפחות שמתקשים למצוא קורת גג בלב אזורי התעסוקה. בין שני הקצוות האלה מסתתר פתרון מתבקש, שגם בעולם כבר מתממש בקצב מהיר, הסבה חכמה של מבני משרדים קיימים למגורים.

לא מדובר ברעיון עתידני, אלא במודל שקורה שקורם עור וגידים בערים כמו ניו יורק, לונדון, שיקגו וקלגרי. מתכננים מחדש במקום להרוס ולבנות מחדש. משתמשים בשלד העירוני שכבר קיים במקום לחפש קרקע ריקה. זו תפיסה שמחברת בין תכנון, כלכלה ואורבניזם, ומציעה דרך מציאותית להתמודד עם שני משברים במכה אחת: עודף משרדים ומחסור בדיור.

כך זה נראה בעולם: גל ההסבות משנה את מפת הנדל"ן בערים הגדולות
בארצות הברית, למשל, לפי נתוני חברת המחקר CBRE, בשנת 2024 הוסבו 94 בנייני משרדים לדיור, בהיקף כולל של יותר מ־13 מיליון רגל רבוע, שטח עצום ששווה בערך לשטח הבנוי של כל מרכז תל אביב. וזה רק תחילתו של גל.  לפי RentCafe, מספר הדירות החדשות שיבנו בתוך מבני משרדים קיימים צפוי לקפוץ מ־23 אלף יחידות בשנת 2022 לכ־71 אלף בשנת 2025, פי 3 בתוך שלוש שנים בלבד.

בבריטניה, ובמיוחד בלונדון, המגמה הזו מתקדמת בקצב מהיר. רק בין 2021 ל־2023 עלה מספר ההיתרים לשינוי שימוש ממשרדים למגורים בכ־63%. במקביל, שיעור אי האכלוס במרכז לונדון כבר הגיע לכ־9%, ובפרברים מסוימים אף ל־20%.

ועדיין, לא כל מבנה מתאים להסבה. לפי CBRE, רק כ־1.7% ממלאי המשרדים בארצות הברית נמצא כיום בתהליך של שינוי שימוש בפועל. כמו כן, ההסבות אינן פשוטות או זולות. שדרוג בניין משרדים טיפוסי בלונדון, שנמצא ברמת אנרגיה נמוכה (EPC D) לרמת מגורים ראויה (EPC B), עולה בממוצע יותר מ־1,200 ליש"ט למ"ר ולעיתים אף יותר מכפול, כאשר מוסיפים מרפסות, בידוד ומערכות חדשות, לפי דו"ח של Knight Frank.

ומה המצב בישראל? עודף תכנוני של שטחי תעסוקה בהיקף עצום
רק במטרופולין תל אביב רמת גן עומדים מאות אלפי מטרים רבועים ריקים או בתפוסה חלקית. לפי נתוני גופים מקצועיים שונים, שיעור האכלוס במתחם הבורסה ברמת גן ירד לכ־84%, ובאזור הסיטי בתל אביב, הוא נוגע ב־70% בלבד. במקביל, מינהל התכנון כבר הכיר בכך שיש עודף תכנוני של שטחי תעסוקה בהיקף עצום, קרי – מאות אלפי מטרים רבועים שאושרו בתוכניות אך לא נבנו, ושלא צפויים להיבנות בשנים הקרובות.

ברמת גן (מתחם הבורסה) ובתל אביב מתגבשות בימים אלה תוכניות המציעות להרוס מגדלי משרדים ישנים בני למעלה מ-15 קומות  ולהקים במקומם מגדלי מגורים שיתנשאו לגובה של למעלה מ-50 קומות. ובמקביל נרקמת מדיניות עירונית חדשה של שימושים מעורבים כולל יוזמה של מנהל התכנון לאפשר הסבה למגורים בשיעור 20% משטחי מגדלי המשרדים  שבתכנון –  מהלך שמטרתו לתת מענה מהיר למצוקת הדיור במקביל למימוש של תכניות מכוונות  משרדים, בלי להמתין לשנים ארוכות של שינויי ייעוד ותכנון מחדש. 

מדובר בצעד מהפכני במונחים רגולטוריים וציבוריים, בעל השלכות כלכליות רחבות: הוא פותח בפני יזמים אפשרויות חדשות להשבחת נכסים קיימים, ובמקביל מאפשר לרשויות המקומיות לחדש אזורי תעסוקה רדומים ולהחזיר להם רלוונטיות עירונית. בעידן שבו הקרקע במרכז הארץ הפכה למשאב מתכלה.  מדיניות זו מהווה  שינוי כיוון היסטורי בדרך שבה אנחנו תופסים את העיר מעבר לתיקון התכנוני.

איך מיישמים אצלנו: רגולציה פשוטה, מסלול הסבה מהירה ושימור איכות תכנונית
עיריות צריכות להוביל מיפוי מקצועי של מבנים מתאימים להסבה על בסיס פרמטרים ברורים כמו עומק קומה, גובה תקרה, גמישות תשתיות ומיקום ביחס לצירי תחבורה. המבנים שימצאו מתאימים,  יכנסו למסלול שימוש חוזר עירוני בהליך רישוי מהיר שיאפשר שינוי ייעוד קומתי או אגפי בתנאי עמידה בסטנדרט גבוה של איכות מגורים.

כדי שהמהלך הזה יעבוד באמת, הרשויות צריכות להניח מסלול פשוט וברור להסבות נקודתיות. במקום תהליכים ארוכים של שינוי ייעוד ותב"עות שנמשכים שנים ניתן לאפשר מסלול הסבה מהירה, קרי, הליך תכנוני מזורז שמאפשר שינוי שימוש לקומות או אגפים בתוך מבני משרדים קיימים, זאת בתנאי לעמידה בקריטריונים מקצועיים ברורים. המודל הזה, שנוסה בהצלחה בערים כמו וושינגטון וקלגרי,  מבוסס על שיתוף פעולה בין העירייה, בעלי הנכסים והאדריכלים ויכול לכלול חבילת תמריצים ממוקדת בדמות הנחות בדמי השבחה, הקלות בתקני החניה ואף מענקי גישור באזורים שבהם נדרש חיזוק כלכלי כדי להפוך את הפרויקט לכדאי.

יחד עם זאת, חשוב להבין שהקלות רגולטוריות לא מפוקחות, עלולות לייצר דירות באיכות נמוכה: ללא אור טבעי, אוורור תקין או בידוד ראוי. בישראל, שבה כל יחידת דיור חדשה משפיעה על פני העיר לשנים ארוכות, נדרשת אחריות מקצועית וזהירות. על האדריכלים, המהנדסים והגורמים הרגולטורים לפעול יחד כדי לקבוע סטנדרטים מחייבים של איכות: דרישות לאור יום, אקוסטיקה, נגישות ואנרגיה.

כיוון נוסף שכדאי לאמץ הוא הסבה הדרגתית ומעורבת, קומות עליונות שמוסבות למגורים לצד קומות תחתונות שנותרות לשימוש משרדי, מסחרי או קהילתי. כך הבניין נשאר חי, מגוון ומשתלב במרקם העירוני הקיים. שילוב כזה, במיוחד לאורך צירי תחבורה ראשיים ובמרכזי תעסוקה קיימים, יכול להניב אלפי יחידות דיור חדשות ואיכותיות תוך שנים ספורות,  מבלי לבנות אפילו בניין חדש אחד.

הפתרון מתחת לאף: להסב במקום להרוס
בסופו של דבר, ההיצע נגמר. הקרקעות הפנויות במרכזי הערים הולכות ואוזלות, והיכולת להוסיף שכונות חדשות בלב אזורי הביקוש כמעט שאינה קיימת. גם תוכניות חדשות, אם תאושרנה, לא תאפשרנה לסגור את הפער בזמן  והמציאות הזו מחייבת שינוי חשיבה.

הסבה חלקית של מבני משרדים למגורים היא לא רעיון תיאורטי, אלא מהלך פרקטי ובר־ביצוע. זהו פתרון שמחבר בין הצורך המיידי בדיור לבין הרצון לשמור על עיר חיה, צפופה ומגוונת.
עלינו ללמוד ממודלים בינלאומיים ולפתח בישראל מסלול קבוע להסבת מבני תעסוקה קיימים, לפחות באופן חלקי, לשימושי מגורים  במקום להיאחז ברעיון שכל שינוי מחייב הריסה.    

*הכותב, קובי גל, הוא אדריכל ושותף ב GMA  ארכיטקטים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן