פסיקה: הטבות המס למבנים להשכרת מגורים לא תקפות בעת מכירת מניות לשותפים

האם הטבות המס להן זכאים בעלי מבנים להשכרה למגורים בהתאם לחוק עידוד השקעות הון, תקפות גם כאשר בעלי זכויות במבנה מוכרים את מניותיהם לשותפים בנכס? הסוגיה הזאת הגיעה לוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, שהשיבה על כך בשלילה. הקביעה הזו ניתנה בפסק דין שניתן בערר שהגישה ס.ב. ניהול מקרקעין, שמכרה את מניותיה בחברת מגדל השעון ביפו, שמחזיקה בבניין להשכרה, כנגד החלטת מנהל מיסוי המקרקעין שקבע כי על העסקה יוטל מס חברות בשיעור של 23 אחוזים.

חברת ס.ב ניהול מקרקעין החזיקה ב-20 אחוז ממניות חברת מגדל השעון, שהחזיקה בבניין להשכרה ברחוב שמעון בן שטח ביפו. בעקבות סכסוך בין העוררת לשותפתה, חברת תינהב שהחזיקה ב-80 אחוז ממניות מגדל השעון, קבע בית המשפט כי על העוררת למכור את מניותיה לתינהב בתוך 150 יום תמורת 25.25 מיליון שקל.

בחודש אפריל 2022 דיווחה העוררת, חברת ס.ב למשיב על מכירת מניותיה בחברת מגדל השעון וחישבה את שיעור המס בהתאם להטבה המוענקת בחוק העידוד למפעילים מאושרים (11 אחוזי מס), בטענה שהמניות משקפות את החלק הנמכר בבניין שהוכר כ"מפעל מאושר". בנוסף, החברה טענה לזיכוי של 50 אחוז מהמס בשל מכר כפוי (הפקעה). מנהל המיסוי דחה את עמדתה של העוררת, ועל כך הוגש הערר.

חוק עידוד השקעות הון קובע בסעיף 53 ג' כי בעלי מבנה להשכרה למגורים זכאי להטבות מס בגין ההכנסות מההשכרה או ממכירת הנכס. סלע המחלוקת בערר מתבטא בעיקר בשאלה: האם במכירת המניות זכאית העוררת להטבת המס לפי לחוק העידוד כאילו נמכר הנכס עצמו, ולא המניות – כפי שטוענת העוררת, או שמא יחול שיעור מס החברות הרגיל בשיעור של 23 אחוזים, כטענת מנהל מיסוי המקרקעין, וזאת מכיוון שהטבת המס חלה על רק מכירת הבניין ולא על פעולה באיגוד מקרקעין (איגוד מקרקעין הוא תאגיד, שנכסיו הן מקרקעין). 

מחלוקת נוספת הייתה סביב השאלה אם עקב פסיקת בית המשפט דין העסקה הוא כשל הפקעה, כטענת העוררת, ולכן זכאית להטבה בשיעור של 50 אחוז מהמס, או שאין מדובר בהפקעה, כדברי מנהל המיסוי.

העוררת טענה כי יש להטיל על פעולה באיגוד מקרקעין (הכוונה היא למכירת המניות בתוך התאגיד, בין השותפות) את אותו שיעור המס שהיה מוטל על אותה פעולה במקרקעין עצמם, וזאת מתוך תפיסה לפיה קיימת זהות בין פעולות הנעשות באיגוד המקרקעין (כגון מכירת מניות בין שותפים) לבין פעולה במקרקעין עצמם. 

עוד נטען שהעברת המניות מהעוררת לתינהב נעשתה, בהתאם להחלטת בית המשפט העליון, בכפייה ובניגוד לרצונה של העוררת, ולפיכך המדובר ב"הפקעה", ובשל כך פעולה זו היא זכאית להטבת המס של 50%. העוררת טענה עוד כי מדובר ב"הפקעה" ולא בפירוק היות והיא ותינהב לא היו שותפות באף מניה. לכל אחת מהן היו את המניות שלה.

מנהל המיסוי דחה עמדה זו, וטען כי הטבות המס הגלומות בחוק העידוד ניתנות ל"בעל הבניין להשכרה" וחלות על הכנסה ישירה מהשכרה או ממכירת הבניין. מנהל המיסוי ציין כי לשון החוק מטיבה עם מוכר הבניין להשכרה ולא על בעל מניות המוכר את מניותיו בחברה.

הוועדה, בראשותו של השופט הרי קירש, דחתה כאמור את הערר. 

חבר הוועדה, רו"ח צבי פרידמן, שכתב את פסק הדין, קבע כי "לשון החוק לא מותיר ספק. ההטבות במס הגלומות בחוק העידוד ניתנות לבעל הבניין להשכרה, לו ניתן כתב אישור מהרשות להשקעות ולפיתוח התעשיה והכלכלה, והן ניתנות על הכנסה ישירה מהשכרה ו/או ממכירת הבניין ע"י בעליו. במקרה דנן, בעלת הבניין הינה חברת מגדל השעון ולא בעלי מניותיה שהעוררת נמנית עליהם".

עוד נכתב בפסק הדין כי הבניין כולל חלק להשכרה, שעבורו נקבעו הטבות המס, וחלק מסחרי, שאינו זכאי להטבות. רו"ח פרידמן מותח ביקורת על העוררת וכותב: "כיצד, אם כן, יש לחשב לטענת העוררת את 'נטרול' החלק המסחרי בעת מכירת המניות? מדוע שהעוררת תהנה מהטבת מס בגין חלק זה כפי שדרשה זאת בשומתה העצמית? יתירה מזו, מקום בו נמכרות מניות חברה בה קיימים שני נכסים נפרדים – בניין אשר קיבל אישור לפי חוק העידוד ובניין אחר שלא קיבל את האישור – כיצד יחושב המס, אליבא דעוררת, במקרה כזה?". רו"ח פרידמן קבע כי עוד הטבות המס שלפי חוק העידוד יחולו על בעל הבניין בלבד ולא על בעלי המניות.

בנוסף, גם טענתה של העוררת להפקעה נדחה. רו"ח פרידמן מציין כי מקרה זה אינו נכלל במרכיבים שנקבעו בפסיקה לגבי הפקעה, וקבע כי מדובר בפירוק שיתוף.

השופט קירש הצטרף לעמדה זו, וציין בפסק הדין כי "הטבת המס מוענקת על רקע קשיי המימון והסיכונים העסקיים הכרוכים בבנייה להשכרה בישראל ועל רקע המחסור במלאי הדירות להשכרה שנובע מכך. דומה כי מתן הקלה בשיעור המס לעסקה שהיא מכירת מניות בחברה בעלת דירות להשכרה איננו מגשים את התכלית האמורה".

על החברה העוררת הוטלו הוצאות בסך 30,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן