המוסך יעכב תכנית במתחם BBC - כך ניסה בעל קרקע להפחית בהיטל השבחה

ועדת הערר במחוז תל אביב דחתה בקשה של בעל זכויות על קרקע תעשייתית בצפון בני ברק להפחית את היטל ההשבחה שהוטל בגין אישור תכנית BBC, המעצימה את זכויות הבנייה על השטח. בעל הקרקע טען כי סמוך לשטח הוקם אולם תצוגה חדש למכוניות, ומכאן שמימוש התכנית יידחה ב-15 שנים, ולכן יש להפחית את היטל ההשבחה. הוועדה, בראשותה של עו"ד רויטל אפלבוים קבעה כי "מקום בו אושרה תכנית חדשה מעניקה זכויות בהיקפים גבוהים מאד בעלות יתרון כלכלי מובהק עבור בעלי הזכויות, הרי שהן בעלי הזכויות והן הוועדה המקומית יעדיפו את מימוש התכנית על פני הותרת המצב הקיים".

תכנית מתאר BBC, שאושרה בשנת 2022, מסדירה את פעילות אזור התעסוקה והתעשייה הצפוני של בני ברק בהתאם למסמך המדיניות לאזור. העורר היה בעל זכויות על חלק ממגרש במתחם התעסוקה ברחוב ברוך הירש, שהתכנית מתירה עליו שימושים מעורבים של מסחר ותעסוקה במגדל שגובהו עד 30 קומות. לאחר שהעורר מכר את זכותו על הקרקע, שלחה אליו הוועדה המקומית דרישה לתשלום היטל השבחה בסך 1,555,164 שקל.  

בעקבות מחלוקת על גובה ההיטל, הופנה הנושא להכרעת שמאית מכריעה. בדיונים מול השמאית המכריעה, טען בעל הקרקע כי על החלקה הגובלת בשטח שלו ניצב אולם תצוגה של חברת מכוניות, ולכן יש להביא בחשבון דחייה של 15 שנים, מאחר שלא סביר שייהרס אולם חדש. השמאית ביקרה בנכס, וציינה בהחלטתה כי לא הצליחה לאתר את מועד הבנייה של המבנה, אך מבדיקה שערכה עולה כי בספטמבר 2019 הוצא לנכס היתר לשימוש חורג מתעשייה למסחר למשך 5 שנים, עד 2024. השמאית ציינה עוד כי לא נמצאה בקשה חדשה לחידוש השימוש החורג. השמאית קבעה כי בגין התכנית יישא העורר בהיטל השבחה בסך 1,281,536 שקל. השמאית המכריעה קבעה בחישוביה מקדם דחייה של 5 שנים למימוש התכנית. 

העורר חלק על החלטה זו בפני ועדת הערר. לטענתו, שגתה השמאית המכריעה בקביעת מקדם הדחיה, המגלם דחיה של 5 שנים למימוש התכנית. לעמדתו, במגרש המאוחד קיימת מורכבות גדולה יותר ביחס למגרשים אחרים. זאת מכיוון שעל גבי החלקה הנוספת קיים מבנה חדש יחסית של חברת יונדאי, הכולל מוסך ואולם תצוגה חדש ומפואר בן שתי קומות. לעמדתו, במצב זה בעלי הזכויות לא ימהרו להרוס את אולם התצוגה, המהווה עסק חי ופעיל בעל מוניטין במבנה חדש יחסית שאורך חייו הינו לשנים קדימה. הוועדה המקומית מצידה טענה כי אין כל הצדקה להתערב בקביעותיה של השמאית המכריעה.

ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כי התערבותה במקדמים שקבעה השמאית המכריעה, עד כדי החלפת שיקול דעתה בזה של ועדת הערר, תיעשה במקרים חריגים עד מאד בהם יימצא כי המקדם שנקבע חורג לגמרי מתחום הסביר, והתיק הנדון איננו מקרה שכזה. 

עוד ציינה הוועדה כי "השמאית המכריעה הגדילה לעשות וביצעה חקירה ודרישה של היתרי הבניה למוסך", ומצאה בעצמה כי תקופת השימוש החורג הסתיימה בשנת 2024, ובעת הכנת השומה בראשית שנת 2025, לא נמצאה בקשה חדשה לשימוש חורג. 

"איננו סבורים כי נפל פגם בשיקול דעתה של השמאית המכריעה בקביעות אלה", קבעה הוועדה. "הנחת המוצא היא כי מקום בו אושרה תכנית חדשה המבקשת לשנות את פניו של אזור התעשיה, תוך שהיא מעניקה זכויות בהיקפים גבוהים מאד בעלות יתרון כלכלי מובהק עבור בעלי הזכויות, הרי שהן בעלי הזכויות והן הוועדה המקומית יעדיפו את מימוש התכנית על פני הותרת המצב הקיים".

בהתייחסה לטענות העורר, וקבעה הוועדה כי אין בסיס לדרישתו למקדם דחייה של 15 שנים: "אין בסיס להנחה לה טוען העורר כי קונה סביר היה מניח כי השימוש החורג יחודש לתקופה נוספת, לא כל שכן לתקופה של 15 שנה. עובדה שהתכנית החדשה מתירה את השימוש למסחר אין בה כדי לסייע לעורר לטעמנו. שימוש חורג עדיין נדרש, באשר המבנה עצמו הוקם כמבנה תעשיה, וניתן להניח בסבירות גבוהה יותר כי הוועדה המקומית לא תיטה לאשר שימוש חורג שכזה שעה שיש בו כדי לסכל את מימוש התכנית".

הוועדה אף הטילה על העורר הוצאות בסך 15 אלף שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן