האם חל פטור מהשבחה בתמ"א 38 על מבנה שהוכרז כמסוכן?

האם על מבנה ישן שלא ניתן לשקמו בגלל מצבו הרעוע ולכן הוכרז כמבנה מסוכן, חל הפטור מהשבחה בגין תמ"א 38? השאלה הזו הגיעה השבוע לוועדת הערר המחוזית בתל אביב, בראשותו של עו"ד הלל גלקופ. שמאי מכריע קבע כי נוכח מצבו הרעוע של המבנה, יש להתייחס לקרקע כאל ריקה, ולכן אין מקום להתייחס להשפעת תמ"א 38. ועדת הערר החזירה את התיק לשמאי, וציינה כי לא הוכח כי למבנה הוצא צו הריסה, ולכן הורתה לחשב בשומת ההשבחה את תרומתה של תמ"א 38 לנכס, כפי שנקבע בפסיקה, והחזירה את התיק לשמאי המכריע. 

הוועדה אף מתחה בהחלטתה ביקורת על עיריית בת ים, וקבעה כי במהלך הדיונים מול השמאי העלתה טענות שלא העלתה קודם לכן באשר לחוקיות המבנה: "זו לא הפעם הראשונה בה אנו נחשפים בדיונים לפנינו לשינויים שעורכת הוועדה המקומית בשומתה לאחר שהחל הדיון בפני השמאי המכריע", נכתב בהחלטה.

הערר הוגש כנגד שומה מכרעת שעניינה השבחה שנוצרה על מקרקעין ברחוב בלפור בבת ים, בגין תכנית בי/514 (פינוי בינוי "שער העיר הצפוני"), עקב מימוש בדרך של מכר. הנכס הוא קרקע בבעלות פרטית בשטח של 1,643 מ"ר עליה קיים מבנה מגורים ותיק. בעל הנכס הלך לעולמו, והזכויות עליו עברו ליורשיו. בשל חלוקת העזבון ובהתאם להחלטת בית המשפט, מונו לנכס כונסי נכסים למכירת הזכויות. בסוף 2018 הנכס נמכר בתמורה ל-70.5 מיליון שקל. בעקבות ההסכם, שלחה הוועדה המקומית בת ים למוכרים שומת השבחה בגין תכנית בי/514 על סך 20.4 מיליון שקלים. 

המוכרים הגישו שומה נגדית, בה נקבע כי תכנית בי/514 לא יצרה השבחה במקרקעין. בשל המחלוקת, מונה שמאי מכריע אשר קבע בשומה המכרעת כי היטל ההשבחה הינו בסך 19.8 מיליון שקל. על רקע זה, הוגש הערר.

העוררים טענו כי השמאי המכריע איפשר לוועדה המקומית להרחיב את טענותיה ולבצע התאמות לשומתה בדיעבד, התנהלות שפגעה בהליך והסבה נזק לעוררים. בנוסף, העוררים טוענים כי השמאי המכריע איפשר לוועדה המקומית להעלות טענה חדשה בדבר חוקיות המבנה הקיים על המקרקעין, טענה שלא עלתה בחוות הדעת מטעם הוועדה המקומית.

העירייה, מצדה, טענה כי המבנה הקיים במקרקעין הוכרז כ"מבנה מסוכן" בשל מצב הקונסטרוקציה החמור, לא ניתן לשקמו ומומלץ להרסו. לעניין הטענה בדבר חוקיות המבנה, העירייה טענה כי לא הוגשו היתרי הבנייה של המבנה, ומשכך שמאי הוועדה התייחס קבע כי מכיוון שלא הוצגו ההיתרים הרי שאין בסיס להתחשב בשווי המבנה הקיים.

ועדת הערר קיבלה את עמדת העוררים בכל הנוגע למחלוקת סביב חוקיות המבנה, תוך שהיא מותחת ביקורת על העירייה. הוועדה קבעה כי הטענה בנוגע לחוקיות המבנה היא טענה תכנונית המהווה עקרון יסוד לקביעת ההשבחה. "הוועדה המקומית לא הציגה כל התייחסות לעניין זה בשומתה. זאת, חרף העובדה כי פירוט ענייני הרישוי הינו חלק אינהרנטי מהשומה", נקבע.

עוד הוסיפה הוועדה כי בנסיבות אלו, הוועדה המקומית ערכה את שומתה באופן שגוי שאינו תואם את תקן התקינה השמאי, והתעלמה ממצב הרישוי בנכס, ועל כן היה על השמאי המכריע לדחות את התיקון. עוד קבעה ועדה הערר כי קבלת הטענה בנוגע לחוקיות המבנה, שהיא, כדבריה, "טענה המשנה את התשתית התכנונית", אשר הועלתה על ידי הוועדה המקומית בשלב מאוחר של ההליך, לאחר תחילת ההליך הערעורי בפני השמאי המכריע – אינה סבירה. הוועדה הבהירה כי "חזקה ששומת הוועדה המקומית מייצגת נאמנה את ענייני התכנון והרישוי".

על רקע זה, קבעה ועדת הערר כי הוועדה המקומית לא תוכל "לסתור את עקרונות התכנון עליהם התבססה שומתה" ועל כן קבעה כי אין מקום לדרוש בשלב זה את היתר הבניה בכל הקשור לענייני היטל ההשבחה בהליך זה. הוועדה אף נזפה בעירייה וציינה: "זו לא הפעם הראשונה בה אנו נחשפים בדיונים לפנינו לשינויים שעורכת הוועדה המקומית בשומתה לאחר שהחל הדיון בפני השמאי המכריע. כאמור, לא כל שינוי הוא שינוי שניתן לאפשר".

המחלוקת העיקרית התעוררה באשר לאופן הערכת הזכויות במצב הקודם, כאשר השאלה שעל הפרק היתה האם לקחת בחשבון את תרומתה של תמ"א 38 במצב הקודם. בהקשר זה קבע השמאי המכריע כי אין להביא בחשבון את השפעתה של תמ"א 38 במצב הקודם. עם זאת, ועדת הערר ציינה כי פסיקה שהתקבלה באחרונה בבית המשפט העליון בנוגע להלכה משפטית העוסקת בסוגיה זו (הלכת לויתן), קבעה כי יש להתחשב בתרומת תמ"א 38 במצב הקודם לצורך חישוב השבחה. 

העוררים הגישו הודעה מטעמם לפיה הגיעה העת לתת החלטה על בסיס הלכת לויתן. מנגד, הוועדה המקומית, לא הציגה כל תגובה מטעמה בנושא זה, על אף פניית ועדת הערר. בנסיבות אלה, קבעה הוועדה כי יש להשיב את השומה לבחינת השמאי המכריע על מנת שיחשב את היטל ההשבחה באופן התואם את הוראות פסק הדין.

השמאי המכריע קבע בחוות דעתו כי נוכח מצבו הרעוע של המבנה, הרי שהוא סיים את חייו הכלכליים, והשווי של הקרקע הינו כקרקע ריקה. העוררים טענו כי השמאי שגה כשקבע שווי במצב הקודם לקרקע ריקה ופנויה והתעלם משווי המבנה הקיים במקרקעין. העירייה, מנגד, השיבה כי מדובר במבנה במצב פיזי ירוד אשר במועד הקובע לא היה מאוכלס. כמו כן, לטענת הוועדה המקומית, בהתאם לחוות דעת מהנדס העיר, הבניין הוכרז כמבנה מסוכן משנת 2011 וביוני 2019 נקבע כי אין אפשרות לשקמו והומלץ להרסו. לאור זאת, המבנה סיים את חייו הכלכליים.

הוועדה קבעה אכן נפל פגם בשומה המכרעת ביחס לאופן תחשיב השימוש הטוב והיעיל במצב הקודם. "לא הוצגה בפנינו כל אינדיקציה כי במועד הקובע היה קיים צו הריסה ביחס למקרקעין מושא הערר. ועל כן לא ניתן להתייחס למבנה הקיים בנכס כנכס המיועד להריסה, ואשר תמ"א 38 לא חלה עליו, כפי שנקבע, במשתמע, בשומה המכרעת. המסמך שהוצג לנו על ידי הוועדה המקומית בעניין זה אינו 'תכנית או צו סופי של בית המשפט', וברור כי לא ניתן לקבוע כי תמ"א 38 אינה חלה על הנכס בהתאם לכך".

על רקע זה, כאמור, ועדת הערר השיבה את התיק לשמאי המכריע. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן