פסק דין שמשנה את כללי המשחק: השפעת תמ"א 38 תיכלל בחישוב היטל ההשבחה גם אם לא מומשה בהיתר

פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון, שניתן לאחרונה קובע באופן חד וברור: בעת חישוב היטל ההשבחה, יש להביא בחשבון את השפעתה של תמ״א 38 על שווי המקרקעין – גם אם לא הוצא מכוחה היתר בנייה בפועל.
ההרכב בראשות השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויוסף אלרון אימץ גישה מרחיבה, ולמעשה הפך את מדיניותן של ועדות מקומיות רבות שניסו בשנים האחרונות “לנטרל” את ההשפעה הכלכלית של התמ״א מהערכת השווי "במצב הקודם". מומחים בתחום מעריכים כי הנזק לעירית תל אביב בלבד עומד על כ-50 מיליארד שקל. 

הרקע: שני ערעורים שאוחדו להכרעה עקרונית
הפסיקה ניתנה במסגרת שני ערעורים שאוחדו: האחד של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, והשני של הוועדה המקומית ירושלים. בשני המקרים טענו הרשויות כי יש לחשב את שווי המקרקעין במצב שקדם לתוכנית המשביחה – תוך התעלמות מהזכויות הפוטנציאליות מכוח תמ״א 38, בטענה שאלו "זכויות ערטילאיות" בלבד כל עוד לא הוצא היתר בנייה בפועל.

בתי המשפט המחוזיים דחו את עמדת הוועדות המקומיות, וקבעו כי תמ״א 38 השפיעה בפועל על שוק הנדל״ן וגרמה לעליית ערך ממשית בנכסים. הרשויות ערערו לעליון – וזה אימץ את גישת המחוזי, תוך יצירת הלכה חדשה וברורה.

"השוק דיבר – ויש להקשיב לו"
השופט שטיין, שכתב את חוות הדעת העיקרית, ביסס את הכרעתו על העיקרון הכלכלי שלפיו שווי שוק אמיתי הוא זה שמשקף את המציאות – לא את הנוסחה המשפטית. לדבריו, עצם קיומה של תמ״א 38 יצרה עליית ערך בשוק, גם אם הזכויות טרם מומשו: "כאשר הוועדה המקומית לא נתנה – אין לה גם לקחת. נטרול תרומתה של תמ״א 38 לשווי המקרקעין חורג מגבולות הדין ויוצר גביית מס שאינה מבוססת על מציאות כלכלית". 

עוד כתב שטיין: "השוק דיבר – ויש להקשיב לו. תוכנית שמטבעה משפיעה על ערכי שוק המקרקעין אינה יכולה להיות מוחרגת מחישוב היטל ההשבחה רק משום שטרם מומשה". 

בית המשפט הדגיש כי היטל ההשבחה נועד לשקף את ההתעשרות שנובעת מהתכנון הציבורי, לא מהשפעות השוק. כאשר התמ״א משפיעה על השוק עוד בטרם מומשה, יש לכלול את השפעתה בשווי “המצב הקודם”, כדי להבטיח גביית “מס אמת” ולא גבייה כפולה.

דחיית עמדת הרשויות והיועצת המשפטית לממשלה
העליון דחה גם את עמדת היועצת המשפטית לממשלה, שתמכה בעמדת הרשויות המקומיות. הוא קבע כי גישתן תוביל לעיוות כלכלי, משום שתאפשר גביית היטלים על “השבחה מדומה” ותפגע בעקרון השוויון בין בעלי נכסים.
לדברי שטיין, "היטל השבחה אינו מתקן את שוק הנדל״ן – הוא נועד לשקף אותו. כאשר הרשויות גובות היטלים שאינם תואמים את שווי השוק, הן פועלות בניגוד למטרת המחוקק". 

השפעות רוחב על שוק ההתחדשות העירונית
פסק הדין צפוי להשפיע באופן ישיר על מאות פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ, ובמיוחד בערים שבהן הופעלו תוכניות רובע מכוח סעיף 23 לתמ״א 38 – כמו תל אביב, ירושלים, גבעתיים, רמת גן וחולון. שמאים ועורכי דין בתחום מעריכים כי ההלכה החדשה עשויה להקטין את סכומי היטלי ההשבחה שיוטלו על בעלי דירות ויזמים, אך מנגד להפחית את הכנסות הרשויות המקומיות במיליוני שקלים בשנה.

הפסיקה גם מחייבת את ועדות הערר, שמאי הוועדה המקומית והשמאים המכריעים, לשנות את שיטות החישוב המקובלות ולהביא בחשבון את ההשפעה השוקית של תמ״א 38 גם במצב בו לא הוצא היתר.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין מציינת: "אני מברכת על פסקת בית המשפט העליון אשר עושה צדק, אחרי שנים רבות, עם אלפי בעלי נכסים בעיר שקיבלו דרישת שומה מוגזמת ללא הצדקה. לאורך כל הדרך טענו שלא ניתן להתעלם מהשפעתה של תוכנית תמ"א 38 על שווי הנכסים, טוב שבית המשפט הכריע בנידון ושם לנושא סוף".

עו"ד משה רז – כהן משרד רז כהן פרשקר ושות' מוסיף על ההחלטה : " בית המשפט בחר בבחינה מהותית של אירוע המס. אם תנוטרל השפעת התמ״א על השווי במצב קודם, יגדל שיעור ההשבחה במידת ההשבחה של התמ״א. בית המשפט בצדק קבע, כי אם נלך בדרך הניטרול יצא שהנישום יישא בפועל גם בהשבחה שמקורה בתמ״א. הנימוק בהחלט נכון ובעיקר יקל על מלאכת השומה שהייתה טעונה התערבות מלאכותית בשווי השוק".

עו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובניה, אומר כי: "פסק הדין הינו הגיוני ונכון ומתקן עיוות שבו רשויות גובות היטלים גם על זכויות שלא הן אישרו בתוכנית. הניסיון לנטרל משווי המצב הקודם פוטנציאל תכנוני של התמ"א מסובך ולא נכון וקובע מסמרות והוראות שהחוק לא דרש אותם, בכלל התערבות משפטית בבדיקה שמאית מובילה לעיוותים. אם רוצים ודאות ניתן לקבל אותה לא באמצעות הוראות נטרול והתערבות בעבודה השמאית. בנוסף, הפסיקה הזו מחזירה את האיזון בין הציבור לרשויות. זהו צעד חשוב לשמירה על הוגנות כלפי בעלי נכסים פרטיים, ובמיוחד כלפי אזרחים שמוכרים דירות ישנות במסגרת תכניות חיזוק והתחדשות עירונית."

עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה ממשרד עוה"ד קמנקוביץ-זלמנוביץ, אומר כי: "ברשויות מקומיות שונות אושרו לפני מספר שנים תוכניות התחדשות עירונית באזורים ספציפיים, שמיישמות את עקרונות תמ"א 38 – ביניהן תוכניות רובע 3 ו-4 בתל אביב ובשכונת רחביה בירושלים. תוכניות אלו הציפו שאלה עקרונית: האם במכירת דירות עליהן חלות תוכניות עירוניות כאלו יש להתחשב בזכויות תמ"א 38 כמצב קודם באופן אשר מבטל הלכה למעשה את ההשבחה. הכרעת בית המשפט העליון אימצה למעשה את העמדה אותה הובלנו, לפיה יש להתחשב בזכויות התמ"א כמצב קודם בהתאם לשווי השוק שלהם, כאשר בחינה זו מעלה באופן חד משמעי כי תוכניות עירוניות מפורטות כגון תוכניות הרובעים לא השביחו את המקרקעין, ואין לגבות בגינן תשלום השבחה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן