בית המשפט במסר לסרבנים - לא תקבלו תמורה עודפת

הוגנות, שיוויון ושקיפות הם ׳עקרונות על׳ בפרויקטי פינוי בינוי. יש לקיימם באופן דווקני ומוקפד. מי שלא ישמור על העקרונות הללו ביראת קודש של ממש, לא יזכה, במוקדם או במאוחר, להשלים את הפרויקט.  פרויקט פינוי בינוי מתחיל במכרז יזמים ובמשא ומתן שמקיימים בעלי הזכויות, בליווי עורך דינם, עם היזם במטרה למקסם את התמורות והבטוחות שיקבלו בפרויקט. 

חשוב לנהל את המשא ומתן באופן שקוף וגלוי. הכל חייב להתרחש ׳על השולחן׳ ללא הסתרה וללא משוא פנים. אין ׳סיכומים אישיים׳, אין ׳נספחים נסתרים׳ ואין ׳הבטחות בעל פה׳. באופן זה נבטיח את אמון כלל בעלי הזכויות בתהליך ובפרויקט ונמנע עיוותים ומתן תמורה עודפת למי מהבעלים, תוך קיפוח האחרים. 

אלא, שלעיתים יש מי שאינו מקפיד על עקרונות העל הללו ומנסה לטעון לתמורה עודפת.  מקרה מעין זה נדון לאחרונה במסגרת הליך משפטי שהתנהל בבית משפט השלום בתל אביב. 

התובעים, בעלי דירות, שחתמו על הסכם פינוי בינוי עם חברה יזמית, הגישו תביעה כספית כנגד החברה היזמית בטענה שהחברה הפרה התחייבות בעל פה שנתנה להם. התובעים חתמו בשנת 2015 על הסכם פינוי בינוי וכבר קיבלו לידיהם את הדירות החדשות, אלא שלטענתם 

טרם חתימת ההסכם ונוכח סירובם לחתום עליו ומכיוון שסברה שלתובעים יש השפעה על בעלי זכויות נוספים בבניינים הישנים, הציעה החברה היזמית  לתובעים להסכים לקידום הפרויקט בתמורה לקבלת הטבות ביחס ליתר בעלי הזכויות בפרויקט. כך, טוענים התובעים, סוכם בין הצדדים כי הדירות אשר יקבלו התובעים במסגרת הפרויקט יהיו בקומות גבוהות יותר, דהיינו מעל קומה 10 ובשטח העולה על 95 מ"ר, שהוא שטח גדול יותר משטח הדירה המגיעה להם על פי ההצעה המקורית. התובעים טענו בכתב התביעה שעל יסוד הסכמה זו ורק על יסוד הסכמה זו נחתמו הסכמי הפינוי והפרויקט יצא לדרכו. במילים אחרות, טענת התובעים היא שהחברה היזמית התחייבה להעמיד להם דירות משופרות שערכן עולה על זה המגיע להם לפי הכללים השוויוניים שנקבעו ביחס לכלל בעלי הזכויות.

נטען בכתב התביעה, כי החברה היזמית הפרה את התחייבותה ולכן עליה לפצות את התובעים בסכום של 1.2 מיליון ש״ח שהוא הפרש השווי שבין הדירות המשופרות ובין דירות התמורה שקיבלו התובעים. 

מנגד, טענה החברה היזמית, כי בהסכם הפינוי בינוי ובנספח שנחתם מאוחר יותר על ידי בעלי הזכויות כולל התובעים, נקבע מה יהיה גודל הדירה החדשה וכיצד יוקצו הדירות בבניינים החדשים באמצעות הגרלה בין בעלי הדירות בבניינים הישנים. 

החברה היזמית כפרה בטענות התובעים וטענה שמעולם לא נתנה לתובעים הבטחות או התחייבויות בעל פה ושהסכם הפינוי בינוי מבטא בדיוק את מכלול ההסכמות בין הצדדים, ולא ניתנה לתובעים התחייבות לתמורה עודפת על זו שנקבעה ביחס ליתר בעלי הזכויות בפרויקט והדבר אף הובהר היטב בנוסח ההסכם. 

לאחר שמיעת הצדדים ובחינת הראיות מצא בית המשפט לדחות את התביעה. נקבע, כי טענות התובעים עומדות בסתירה להסכמה כתובה הכלולה בסעיף 15.1 להסכם לפיה: ״תנאי ההסכם משקפים במלואם את המותנה והמוסכם בין הצדדים לגבי העסקה והצדדים לא יהיו קשורים בכל הבטחות, הצהרות, מצגים, התחייבויות, הסכמים בעל פה שאינם נכללים בהסכם ושנעשו, אם בכלל, לפני חתימתו. כל תוספת ו/או שינוי ו/או תיקון של ההסכם על כל נספחיו לא יהיו תקפים אלא אם כן נעשו בכתב ונחתמו על ידי שני הצדדים״.

בית המשפט הוסיף וקבע, כי הוראה מסוג זה מצויה תדיר בהסכמים ותכליתה ברורה – ליצור וודאות ביחס לתוכן ההסכמות ולהבטיח שכל התחייבות תבוא לכדי ביטוי בהסכם הכתוב וככל שלא תיכלל בהסכם- הרי שתהא חסרת תוקף. 

נקבע עוד, כי אפילו ניתנו לתובעים הבטחות או התחייבויות כלשהן טרם כריתת הסכם הפינוי בינוי, אין לאלו כל תוקף מעת שנכרת הסכם הפינוי בינוי והן לא באו לכדי ביטוי בהסכם ובכלל התובעים לא הציגו כל ראיה, לא הסכם חתום, לא מסרון המבטא את ההתחייבות הנטענת, לא הודעת דוא"ל שהוחלפה בין הצדדים, ולא כל מסמך אחר ועל כן לא ניתן לקבל את גירסתם. 

לסיכום, נקבע כי בהיעדר כל ראיה אובייקטיבית שתתמוך בגרסת התובעים, כאשר הגרסה עומדת בסתירה להוראות הסכם הפינוי בינוי, איננה מפורטת ומייחסת לנתבעים קנוניה, לא ניתן ליתן בה אמון ומשכך יש לדחות את התביעה.

נמצאנו למדים, כי עקרונות העל של שקיפות, הוגנות ושיוויון הם הבסיס לכל פרויקט פינוי בינוי וכל ניסיון להפר אותם, כמו גם לסטות מהם בדרך (לא דרך) של הבטחות או אימרות על פה, דינו כישלון.

*הכותב, עו״ד ונוטריון דן הלפרט, הינו בעלי של משרד הלפרט ושות׳ – משרד עורכי דין ונוטריון  

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן