לא ניתן לבטל הסכם שנחתם מרצון רק בשל טעות בכדאיות העסקה

בפסק דין עקרוני שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת על ידי כבוד השופטת אילונה לינדנשטראוס, היא הציבה גבול ברור למי שמנסה לחמוק מהתחייבויות חוזיות לאחר שהתברר שהצד השני הרוויח יותר מהעסקה. פסק הדין  מעביר מסר חד משמעי  כי לא ניתן לבטל הסכם שנחתם מרצון רק בשל טעות בכדאיות העסקה. 

עובדות המקרה: חרטה מאוחרת אחרי השקעה עצומה
הסכסוך נסב סביב  עסקת קומבינציה במושב ליד עפולה. על פי העולה מהפסיקה, הסכם קומבינציה משנת 2013 בין היזמית לבין הנתבע, בעל זכויות במקרקעין בחלקה במתחם. על פי הטענות שעולות מפסק הדין, ההסכם התקדם בקושי, ולאחר תשע שנים, היזמית פעלה רבות כדי לאפשר את מימושו בחלקה זו: היא נשאה בעלויות כבדות, לרבות תשלום של למעלה מ-3 מיליון ש"ח לצורך פינוי מחזיקים ותשלומי היטלי השבחה ומס שבח על חשבון הנתבע ואביו המנוח.

ביום 2.8.2022 נחתם הסכם נוסף בחלקה עם בעלים חדשים ועם קבלן מבצע לפיו סך הבעלים יקבלו 6 יחידות דיור. עוד עולה מפסק הדין כי הנתבע, אף שלא היה צד ישיר להסכם זה, חתם בתחתית על התחייבות מפורשת בה אישר את ההתקשרות ואת הוראות ההסכם, והסכים כי ההתחשבנות בשל עסקת קומבינציה תיעשה מול היזמית. 

ההסכם החדש קבע כי היזמית תקבל 2 דירות. בחלוף שנה, בדצמבר 2023, שלח הנתבע הודעת ביטול שלא כדין להסכם הקומבינציה, ביטול ייפוי כוח ורשם הערת אזהרה וכל זאת בטענה, כי מגיעות לו 2 דירות המוקנות ליזמית, ולא רק דירה אחת לה הוא זכאי לפי חישוב חלקו היחסי בהסכם הקומבינציה המקורי. 

הניתוח המשפטי: טעות בכדאיות העסקה ולא עושק או הטעיה
בית המשפט מחוזי נצרת קבע נחרצות כי אין ממש בטענות הנתבע לביטול ההסכם מהטיעונים הבאים:

• הפרה יסודית

טענות הנתבע לא הוכחו והוא אף חזר בו מהן בעדותו .לעניין האיחור, טרם הגיע מועד המסירה לפי ההסכם החדש.

• הטעיה ועושק 

בית המשפט דחה את טענותיו של הנתבע לעושק והטעיה, וקבע כי ההסכמה על הגדרת היזמית כבעלים וזכאותה לשתי דירות צוינה במפורש מספר פעמים בהסכם- ובנספח. מעדות הנתבע עלה רושם של אדם בקיא ומנוסה, והשופטת נתנה אמון בעדות עורכי  עולה כי הנתבע הבין היטב על מה הוא חותם.

בית המשפט קבע כי טענת הנתבע לעושק והטעיה היא טענה כבושה שלא הוכחה, וכי טענתו האמיתית היא לטעות בכדאיות העסקה, שאינה עילה לביטול חוזה לפי סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

בית המשפט אישר כי הנתבע זכאי לדירה אחת בלבד. מתוך השתיים שהוקנו ליזמית (בעלים מס' 4), וזאת בהתאם לחישוב האריתמטי של חלקו היחסי (30%) בהתאם להסכם הקומבינציה-. הנתבע לא הציג כל חישוב משלו לביסוס טענתו לשתי דירות.

סיכום והכרעה
בית המשפט קיבל את תביעת התובעות למתן פסק דין הצהרתי כי הסכם הקומבינציה במגרש   תקף ומחייב וכי הנתבע השני הפר הפרה יסודית בכך שהודיע שלא כדין על ביטולם ופעל בהתאם. הנתבע  זכאי לדירה אחת בלבד זאת לפי ההסכם הנוסף ונספח החלוקה

פסק הדין מחייב את הנתבע בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 30,000 ₪. 

השלכות פסק הדין
פסק הדין מחזק באופן משמעותי את ההגנה על יציבות חוזית והינה קריטית בתחום ההתחדשות עירונית, בפרויקטים מתפרשים על פני מספר שנים. פסק הדין מחזק את עקרון יציבות חוזים ואת עקרון הוודאות המשפטית, ומעודד המשך פעילות  בעסקאות קומבינציה כפתרון מימון יעיל בשוק הנדל"ן. בית המשפט הדגיש כי לא ניתן לבטל הסכמים שנחתמו מרצון. הפסיקה שולחת מסר ברור לשוק הנדל"ן, לפיו בתי המשפט יגנו על יזמים שישקיעו משאבים בפרויקטים מורכבים, ויאפשרו להם ליהנות מרווחים לגיטימיים. 

*הכותבים, עוה"ד אורן כ"ץ ושחר לוינזון, הנם שותפים  בכירים במשרד יוסף ישורון ושות' בחיפה, המתמחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית.  אין משום הכתוב ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן