איך נוצרה מדינת תל אביב?

למרות הנתונים האחרונים המצביעים על ירידה של כ-1.3 אחוזים במחירי הדיור בתל-אביב, העיר העברית הראשונה הייתה ועודנה העיר היקרה ביותר במדינת ישראל וגם יקרה בקנה מידה עולמי. רק לסבר את האוזן, כיום מחיר דירה ממוצעת בה חוצה את ה-60 אלף שקלים למ"ר ובמקרים לא מעטים חוצה גם את רף ה-100 אלף שקלים למ"ר, ולעיתים קרובות אף הרבה יותר מכך.
אפתח בכך שכמעט בכל מדינה קיימת מקבילה ל"מדינת תל אביב". ניו יורק ופרבריה, לונדון רבתי, פריז וטורונטו הן רק מספר דוגמאות מיני רבות. עובדה שדווקא תל אביב ולא חיפה או ירושלים הבירה, הפכה לא רק לבירה הכלכלית של מדינת ישראל, אלא גם אבן שואבת לרוכשי דירות, יש לה שורשים היסטוריים מובהקים.

ראשית, עוד בשנות ה-20 של המאה הקודמת, כשתל אביב הייתה עדיין עיירה קטנה, תכנן אותה מהמסד ועד לטפחות מתכנן הערים הבריטי, פרופסור פטריק גדס, בתבנית של עיר גנים המשלבת בתוכה שדרות רחבות ונאות. תכנון זה, לטעמי, היה אבן הראשה להצלחה בהמשך של העיר העברית הראשונה.

שנית, העובדה שבמהלך שנות ה-20 וה-30 של המאה הקודמת, הפכה תל אביב, בד בבד לתכנון המוקפד שלה, למעין "מעבדה" של טובי האדריכלים והמתכננים, החל מהסגנון האקלקטי ששילב את הסגנונות האירופים עם הים תיכוניים וכלה בבאוהאוס והסגנון הבינלאומי, שהפכו מאות רבות של בניינים ליצירות מופת של ממש.

שלישית, המיקום שלה במרכז הגאוגרפי של מדינת ישראל שבדרך, הפך אותה כבר בימי המנדט הבריטי לאבן שואבת למתיישבים, והמיוחד עולים ממעמד הביניים הבורגני, דוגמת ה"יקים" שהגיעו בגרמניה כפליטי השלטון הנאצי, והפכו את רחוב בן יהודה ל"בן יהודה שטראסה", עובדה שחיזקה את מיתוגה של העיר הצעירה כסמל לעירוניות ליברלית.

רביעית, במקביל לריכוז אוכלוסייה ליברלית חזקה בעיר העברית הראשונה, היה זה רק טבעי שהתיאטראות, דוגמת "הבימה", "הקאמרי" ו"האוהל", קבעו את מקום מושבם ורוב רובה של פעילותם בתל אביב עוד בימי המנדט הבריטי. לשם השוואה, תיאטרון חיפה וה"חאן" בירושלים, הוקמו שנים רבות לאחר קום המדינה.

חמישית, תהליכים אלה התחזקו עוד יותר לאחר קום המדינה, ובמיוחד לאחר שהמיקום של תל אביב בין חיפה בצפון לירושלים במזרח, הפך אותה בפועל לשחקן ציר, ותהליכים אלה התחזקו עוד יותר לאחר שירד קרנו של נמל חיפה כשער הכניסה המרכזי למדינת ישראל, ונתב"ג הממוקם בפאתי גוש דן החליף אותו.

שישית, בד בבד הריכוז הגדל והולך של מרכזי תעסוקה מובילים, ובמיוחד תעשיית ההייטק, כמו גם בעלי מקצועות חופשיים וכן מרכזי מוסדות שלטון, חיזקו עוד יותר את מעמדה של תל אביב ובד בבד השפיעו על מחירי הדיור.
על כן, בבואנו להעניק תג מחיר לדירה בתל אביב, עלינו לגלם בתוכו את כל המרכיבים שצוינו לעיל ומאפיינים גם ערי עולם אחרות. לעיתים קרובות אני נשאל האם מצב זה עשוי להשתנות בעתיד, כשנניח, תהיה מערכת תחבורה ציבורית טובה שתקצר את זמן הנסיעה מערי הלווין ומהפריפריה אל תוך תל אביב.

שביעית, ברור כי ההכרזה על המרכז ההיסטורי של תל אביב על ידי אונסקו כ"עיר לבנה", העניק גושפנקה נוספת למיתוגה של תל אביב והשפיע, בין היתר על העובדה שלא מעט משקיעים זרים רכשו בה נדל"ן, חלקם מטעמים ציוניים, אולם גם לא מעט שראו בה השקעה כלכלית מצוינת.

בכן, לא רק שהשיפור בתחבורה לא יצמצם את הפער, אלא להיפך: הוא יגביר את הנגישות לעיר הגדולה ובדיוק כפי שקורה בערי עולם אחרות, רק יגביר עוד יותר את הביקוש ועשוי בהחלט להגדיל עוד יותר את פערי המחירים בין "מדינת תל אביב" לבין יתר עריה של מדינת ישראל!

*כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן (ש.נ.י)

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן