סירבו לחתום על הסכם תמ"א 38: "התמורות אינן מספיקות ומקפחות אותנו"

דיירים סרבנים סירבו לחתום על הסכם תמ"א 38 עם החברה היזמית, בטענה שגג הבניין מוצמד לדירתם, והתמורות המוצעות אינן מספיקות ומקפחות אותם. המפקח על המקרקעין דחה את הטענה: "מטרתו העיקרית של פרויקט תמ"א 38 הוא חיזוק הבית מפני רעידת אדמה ולא השאת רווחיו האישיים של בעל דירה כזה או אחר". בפסק הדין, הורה המפקח לבעלי הדירה לחתום על ההסכם.

פסק הדין ניתן במסגרת תביעה שהגישו בעלי דירות בבניין ברחוב אחד העם בהרצליה, בבקשה להורות לדיירים הסרבנים לחתום על הסכם תמ"א 38 הריסה ובנייה. התובעים הם בעלים של 8 דירות מתוך 9 הדירות שבבית המשותף. הנתבעים הם הבעלים של הדירה הנותרת, אשר ממוקמת בקומה השלישית, ושטחה הרשום הוא 92.8 מ"ר. לדירת הנתבעים מוצמד גג בשטח רשום של 95.10 מ"ר וגג עליון מעל חדר היציאה לגג בשטח של 4.70 מ"ר.

לפני 4 שנים חתמו הדיירים על הסכם עם חברה יזמית לביצוע פרויקט תמ"א 38/2, להריסת הבניין הקיים, ובמקומו ייבנה בניין בן 6 קומות, ובו 22 דירות חדשות, אשר מתוכן 9 דירות תוקצנה לבעלי הדירות הנוכחיים בבית המשותף. על פי ההסכם חולקו הדירות הקיימות לשלושה טיפוסים בהתאמה ל שטחן המדוד על פי היתר הבניה כך שכל דירה מטיפוס מסוים תקבל דירת תמורה בשטח אחיד. הנתבעים ובעליהם של דירה נוספת זהה בשטחה ומאותו טיפוס, אמורים לקבל תוספת שטח אחידה בשטח של 20.5 מ"ר שתמוקם בשתי קומות או יותר מעל לקומה בה מצויה דירתם הנוכחית.

באוגוסט 2023 אישרה הוועדה המקומית את התכנית, אך הנתבעים סירבו לחתום על ההסכם. בטענה שהתמורות המוצעות אינן ראויות ומקפחות. הנתבעים הדגישו כי דירת התמורה שהוצעה להם אינה הולמת ומתעלמת משטחה המדוד האמיתי של הדירה, משווי הגג הצמוד לדירתם ומזכויות בניה בלתי מנוצלות המוקנות להם. לטענתם, מדובר בפגיעה קשה ומהותית בקניינם, כמו גם בהפרה של עקרון שוויון התמורות ביחס ליתר בעלי הדירות בבית שכן, להערכתם, הפגיעה הכלכלית שתיגרם להם מסתכמת בכ- 1.2 מיליון שקל (הפער בין שווי הדירה המוצעת לבין שווי הדירה המגיע להם, לשיטתם). לטענתם, הפרויקט גם אינו כדאי כלכלית לבעלי הדירות ומשקף רווח יזמי מופרז של החברה היזמית.

בעקבות זאת, הגישו הדיירים תביעה למפקח על המקרקעין בנתניה. התובעים ציינו כי מדובר בפרויקט חיוני לחיזוק מבנה ישן מפני רעידות אדמה וירי טילים, וכי הנתבעים לא הוכיחו שהפגיעה בהם מהותית דיה כדי לא לאשר את הפרויקט. התובעים הטעימו כי על פי הפסיקה תכלית חוק החיזוק אינה השאת התמורות לבעלי הדירות אלא מימוש האינטרס הציבורי בדבר חיזוק ומיגון בתים משותפים.

הנתבעים, מצדם, טענו כי התנאים המוצעים על ידי החברה היזמית לדירתם הייחודית הם מקפחים, יוצרים חוסר שוויון בתמורות בין הנתבעים לבין יתר בעלי הדירות, ופוגעים באופן קשה בקניינם. בנסיבות אלו, אימוץ עמדת רוב בעלי הדירות וכפיית הפרויקט על הנתבעים היא עריצות הרוב על המיעוט.

הנתבעים טענו עוד כי לדירתם צמוד גג עם זכויות בנייה לא מנוצלות, ולטענתם דירת התמורה המוצעת, בשטח של 120.43 מ"ר, אינה לוקחת בחשבון את מלוא שטח הדירה הקיימת לפי מדידה בפועל (106.43 מ"ר) אלא רק לפי ההיתר (99.4 מ"ר), ומכאן שמוצעת להם תוספת שטח של 14 מ"ר בלבד.

המפקח ארז שטיינברג דחה בפסק הדין את טענות הנתבעים. בהתייחסו לטענת הנתבעים בנוגע לתמורות שקיבלו, צין השופט כי בפסיקה נקבע כי שוויון בתמורות בפרויקט תמ"א 38 הוא שוויון מהותי-כמותי ולא שוויון כלכלי, זאת אומרת שיש לבחון האם בעלי הדירות מקבלים תוספת שווה במהותה מבחינת היקף השטחים המתווספים לדירותיהם, ולא דומות בשווין או בתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מהדירות. 

השמאי מטעם הנתבעים ציין בחוות דעתו כי שווי דירתם הוא 3,820,000 שקל ושווי דירת התמורה המוצעת בהסכם הוא 4,215,000 שקל. בתוספת של כמעט 400,000 שקל, אך לטענת השמאי אילו החברה היזמית והתובעים היו נותנים משקל ראוי ומתאים לכלל נתוניה של דירת הנתבעים, שווי דירת התמורה הראויה היה צריך להיות 5,450,000 שקל. לטענת שמאי הנתבעים, ההפרש בין שווי הדירה שאותה הנתבעים היו צריכים לקבל לשווי הדירה שהם אמורים לקבל מבטא פגיעה של 1,235,000 שקל. 

המפקח ארז שטיינברג לא התרשם מטענת שמאי הנתבעים, וקבע כי מבחינה מהותית כמותית, הנתבעים לא הופלו: "אין חולק כי הדירות להן צמוד הגג – דירת הנתבעים ודירה מספר 7, שנתוניהן דומים כמעט לגמרי, מקבלות תוספת שטח של 20.5 מ"ר וכן מרפסת שמש בשטח של 10-12 מ"ר וחניה צמודה. במובן זה, התמורה המתווספת לדירת הנתבעים מבחינה מהותית וכמותית אחידה וזהה לדירות מאותו הטיפוס, ועל כן לא מצאתי כי קיימת אפליה לרעת הנתבעים במובן המהותי-כמותי". 

המפקח מתח ביקורת על הנתבעים שמבקשים למקסם את רווחיהם במסגרת הפרויקט, וכתב: "התרשמתי כי הנתבעים, אשר אינם מתגוררים בדירה בעצמם ומשכירים אותה לאחרים מתייחסים בטעות לפרויקט התמ"א כעסקה רגילה שמטרתה מקסום רווחיהם הכלכליים ולא חיזוק הבית המשותף. אולם, מטרתו העיקרית של פרויקט תמ"א 38 הוא חיזוק הבית מפני רעידת אדמה ולא השאת רווחיו האישיים של בעל דירה כזה או אחר". המפקח הוסיף כי האינטרס הפרטי של בעלי הדירות במקסום רווחי הם נדחה מפני האינטרס הציבורי שבחיזוק הבית המשותף מפני רעידות אדמה, והוסיף תוך ביקורת על הנתבעים: "לא כל שכן, מקום בו אין מחלוקת שדירת התמורה לנתבעים תהיה שווה כלכלית הרבה יותר משווי דירתם הנוכחית בכ- 400,000 שקל, לכל הפחות".

מנגד, המפקח חלק שבחים לתובעים ולחברה היזמית, וכתב כי הם נקטו בשיטה סדורה, הוגנת ושוויונית ביחס לחלוקת דירות התמורה לכל טיפוסי הדירות.

המפקח דחה גם את טענת הנתבעים לפיה התמורות שהוצעו לכלל הדיירים היו לא ראויות וכי התכנית לא רווחית וכתב "לא הוכח לפניי כי דירות התמורה שיוקצו לבעלי הדירות בבית החדש שייבנה בהתאם להסכם ובכללן דירת הנתבעים – הכוללות תוספת מרפסת שמש, חניה תקנית אחת, ממ"ד ומעלית בבניין חדש שתשתיותיו חדשות לחלוטין – אינן בגדר תמורה סבירה והוגנת. או לכל הפחות, תמורות הנופלות מהתמורות המקובלות בפרויקט תמ"א 38 מסוג הריסה ובניה, דבר המלמד על כדאיותה במישור האובייקטיבי".

המפקח הורה לדיירים הסרבנים לחתום על ההסכם מול היזמית, וקבע כי אם לא יעשו כן, עורכת דינם של הדיירים התובעים תוכל לחתום במקומם. המפקח אף הטיל על הנתבעים הוצאות בסך 15,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן