שכונות שלמות משתנות: מהפכת ההתחדשות העירונית של ישראל

עם סיום תמ"א 38 והמעבר להתחדשות עירונית שנעשית במתחמים, ערים רבות בישראל צפויות בשנים הקרובות לעבור שינויים מרחיקי לכת. ההתחדשות העירונית עומדת לחדש את פניהן של שכונות שלמות. כבר לא מדובר בבניין בודד או בשני בניינים צמודים שנהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים, אלא במתחמים שכוללים מאות רבות של יחידות דיור ושמצריכים חשיבה על צרכים של שכונה עם חיי קהילה מלאים: בתי קפה, מבני ציבור, גני ילדים, בתי ספר, תשתיות חדשות, שבילי אופניים ושבילי הליכה – כל מה שדרוש ליצירת שכונה חדשה עם חיי קהילה. 

כך, למשל, חברת ענב עומדת לשנות את פניה של שכונת תקומה הוותיקה בכפר סבא. השכונה נמצאת בין הרחובות ויצמן, הראשונים, נורדאו ורופין (בסמוך לקניון G) והיא עוברת בימים אלה מהפכה של ממש. בשכונה ייבנו 14 בניינים חדשים בני 28-9 קומות שיכללו סה"כ 1,068 יחידות דיור. ארבעה מבין 14 הבניינים בפרויקט ייבנו לאורך רחוב ויצמן על קומות מסחר בשטח של 2,800 מ"ר. בנוסף תכלול השכונה החדשה 9,500 מ"ר של שטחי ציבור, כולל 350 חניות ציבוריות. שטחי הציבור יכללו אשכול גנים חדש, גינות משחקים ושבילים ירוקים וכן יוקם מרכז קהילתי בן 4 קומות שישרת את תושבי השכונה. למעשה תהפוך השכונה לאזור של מגורים שוקק חיים. 

בימים אלה נבנה שלב א' בפרויקט: שני מגדלים בני 28 קומות שצפי האכלוס שלהם הוא אוגוסט 2026. "זה מהלך שעומד לשנות לחלוטין את פני השכונה", אומר מנכ"ל ענב, אפי כץ. "מדובר בשכונה שהוקמה בשנות ה־60 שחברת ענב מעניקה לה חיים חדשים. כשבונים מתחמי ענק שבהם מאות יחידות דיור – זה מצריך חשיבה ותכנון אחרים לגמרי מאשר במקרה של התחדשות בניינית. אנחנו בונים שכונה שלמה וחייבים להעמיד לדיירים את כל האמצעים הדרושים כדי ליצור חיי קהילה מלאים, בדגש על תשתיות, מבני ציבור, בתי קפה וחללים משותפים". 

פרויקט גדול אחר שעומד לשנות פנים של שכונה שלמה הוא מתחם ז'בוטינסקי באשדוד של חברת גפן מגורים שבשליטת צחי אבו. הפרויקט ממוקם במתחם האצטדיון העירוני המיתולוגי בלב רובע א', על ציר ז'בוטינסקי הסואן. לאחר עשרות שנים שבהן שימש מוקד ספורט וחיי קהילה, יפנה האצטדיון, שהוקם בשנות ה-60, את מקומו לשכונת מגורים, כחלק ממהלך כולל של התחדשות עירונית באזור. 

במסגרת הפרויקט ייבנו ארבעה מגדלים בני 23 קומות שיכללו כ־521 יחידות דיור, לצד כ־1,900 מ"ר שטחי מסחר וכ־1,500 מ"ר שטחי ציבור. התוכנית כוללת מרכז מסחרי חדש בפינת הרחובות ז'בוטינסקי והראשונים, גני ילדים, פארק עירוני עם מתקני משחקים, גינות ציבוריות, שבילי הליכה ואופניים וחניות ציבוריות. בנוסף תבוצע עבודת שדרוג למדרכות ולשבילי הרחובות הפנימיים.הפרויקט מתוכנן להיבנות בשני שלבים: בשלב א' יוקם מגדל ראשון עם מרכז מסחרי, ובשלב ב' שלושה מגדלים נוספים עם שטחי מסחר.

"התחדשות של שכונה שלמה היא פרויקט חברתי, הנדסי וכלכלי עצום, שדורש חזון, סבלנות ושיתוף פעולה של כל בעלי העניין", אומר נתי גלבוע, שותף ומנכ"ל גפן מגורים. "צריך לתכנן מחדש את המרחב הציבורי – מתשתיות ותחבורה ועד למוסדות חינוך ושטחים ירוקים. האתגר הגדול הוא יצירה של מרכז חיים חדש, לא רק בנייה של דירות. פרויקט התחדשות עירונית מוצלח הוא כזה ששומר מקום של כבוד לדיירים החוזרים למתחם, ומצד שני מייצר סביבה מודרנית ואטרקטיבית. באשדוד התכנון שלנו משלב דיור, מרכז מסחרי, גני ילדים, שטחי ציבור ותשתיות עדכניות, ויפיח חיים חדשים במתחם לטובת הקהילה הקיימת והמצטרפת".

התארכות תהליכי הייזום
"ההתחדשות העירונית בישראל עוברת מהפכה אמיתית", אומר עו"ד שי הוברמן, שותף וראש מחלקת הנדל"ן במשרד פירון. "אנו עדים למעבר מפרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי של בניינים בודדים לתכנון מחדש של מתחמים ושל שכונות שלמות – שינוי פרדיגמה שיעצב את פני הערים הישראליות בעשור הקרוב. הפרויקטים החדשים הם ממש עיר בתוך עיר: מאות יחידות דיור, מבני ציבור, גני ילדים, שטחי מסחר ותעסוקה. כל פרויקט בונה שכונה שלמה מחדש, מה שמאפשר תכנון משולב של תשתיות, יצירת קהילות מגוונות וניצול יעיל של קרקע עירונית יקרה.  

"אולם המעבר הזה מביא איתו אתגרים משמעותיים. במקום להשיג הסכמה של עשרות בודדות של דיירים בבניין בודד, כעת נדרש לשכנע מאות דיירים הפזורים במספר בניינים ברחבי השכונה לחתום ולהצטרף לפרויקט. בניגוד לתמ"א 38 שדרש רוב מיוחס בבניין, פרויקטי פינוי-בינוי דורשים רוב מיוחס לפי הדין במתחם כולו. התמודדות עם "בניינים סרבנים" הופכת מורכבת ביותר כאשר מדובר במתחם שלם. 

"אם בעבר ייזום פרויקטים נמשך 10-8 שנים, הזמן התארך ל-15-13 שנים, כאשר הבירוקרטיה הפכה מורכבת פי כמה. בניגוד לתמ"א 38 שהסתפק בהיתר בנייה, פרויקטי פינוי-בינוי דורשים תוכנית בנין עיר (תב"ע) מלאה, וזהו תהליך שדורש אישורים ממערך רחב: הרשות המקומית, הוועדה המחוזית ומשרדי ממשלה שונים". 

עו"ד לינוי גולדשטיין ממחלקת הנדל"ן במשרד פירון  מוסיפה כי "התארכות זמן הייזום של פרויקטים יוצר בעיות מורכבות נוספות. תנאי השוק משתנים במהלך השנים, עלויות הבנייה עולות בקצב מהיר, וההסכמים המקוריים נדרשים להתאמה מתמדת למציאות הכלכלית והביטחונית המשתנה. כאשר נדרש לעדכן הסכמים או למצוא פתרונות לבעיות שלא נצפו מראש, יש לקבל הסכמה ממאות דיירים – משימה מורכבת הדורשת כישורים פסיכולוגים ובינאישיים לא פחות מכישורים משפטיים מתקדמים. אבל למרות האתגרים, המהפכה הזו מבטיחה עתיד עירוני מתקדם. שכונות שלמות יקבלו פנים חדשות ויהפכו למרכזי חיים מודרניים המשלבים מגורים, עבודה ופנאי". 

פרויקט של 1,000 יחידות דיור
פרויקט גדול אחר שעומד לשנות פנים של עיר הוא מתחם מוהליבר ביהוד – אחת מתוכניות הדגל של העיר. התוכנית אשר יזמה ענב ואושרה בותמ"ל כוללת פינוי של 336 יחידות דיור לטובת בניית 20 בניינים הכוללים 1,344 יחידות דיור, אשכול גנים, בתי ספר, שטחי מסחר ושטחים ירוקים עם רשת שבילי אופניים. ענב בונה 1,065 יחידות דיור מתוך התוכנית, שמחולקת לשישה מתחמים.

שלב א' של הפרויקט הוא "שדרת האמנות" של ענב: ארבעה מגדלים בני 14 קומות, ובהם כ-271 יחידות דיור. בין הבניינים עוברת שדרת אמנות – מרחב ציבורי ירוק שיחבר בין המבנים ויכלול שבילים מוצלים, פינות ישיבה, מרחבים פתוחים לפעילות יומיומית ואלמנטים של פיסול רחוב ואמנות מקומית. בנוסף יכלול המתחם חללים שיתופיים ייחודיים כמו ג’ימבורי לילדים, סטודיו לאמנות ויצירה וחדר מוזיקה שיצויד בכלי נגינה. זאת בנוסף לחדר כושר ולחדר דיירים.  

"זה אחד היתרונות שיש לנו כיזמים כשאנו ניגשים לתכנן שכונה שלמה", מסביר כץ. "יש לנו אפשרות לייצר חללים ייחודיים שישמשו את הקהילה, ולחשוב על דרכים שיהפכו את חוויית המגורים למשהו שהוא הרבה מעבר לסך חלקיו: סביבה שלמה שמספקת לדיירים את כלל הצרכים בשעות הפנאי, כלומר איכות חיים. זו אולי נשמעת מילה גדולה, אבל כשאתה הופך את החיים היומיומיים של דיירי השכונה לאיכותיים ונוחים יותר – זו בהחלט איכות חיים". 

עוד פרויקט שישנה פנים של שכונה הוא מתחם העצמאות ביבנה של גפן מגורים. הפרויקט נמצא בלב השדרה הראשית של העיר, בשכונת נאות שז"ר, ומשתרע בין רחוב הלילך לרחוב אבוחצירא, בסמוך לבניין העירייה. מדובר בפרויקט שצפוי לשנות את פני רחוב העצמאות ולהפוך אותו מציר תחבורה לאזור פעיל ותוסס של מגורים, מסחר וחיי קהילה.

במסגרת הפרויקט ייבנו שלושה מגדלים בני 17 קומות שיכללו 192 יחידות דיור, לצד כ־1,200 מ"ר של שטחי מסחר. שטחי הציבור בפרויקט כוללים מרכז קהילתי, גני ילדים, שבילי הליכה ואופניים, פינות ירוקות ותאורת רחוב משודרגת. בנוסף יוקם חניון תת־קרקעי בן ארבע קומות וחניות חזית לשירותי המסחר. הפרויקט צפוי להיבנות בפעימה אחת, ללא חלוקה לשלבים.

לדברי גלבוע, "יבנה השכילה לזהות בזמן את הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית באמצעות מדיניות סדורה, שמושכת אליה יזמים מנוסים. אנחנו גאים להיות חלק מהמהפכה שהעיר עוברת. השדרה הראשית של יבנה היא לב העיר, והפרויקט שלנו ישדרג אותה משמעותית ויהפוך אותה למרחב מודרני, תוסס ומלא חיים. המטרה היא ליצור חיבור בין מגורים איכותיים לבין חיי קהילה פעילים, כך שכל השירותים הנחוצים יהיו בהישג יד – בלי צורך לנסוע ברכב לצורך קניות, חוגים או פעילויות אחרות".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן