שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים

שוק הנדל"ן הישראלי עובר חודשים מאתגרים במיוחד. ירידה ניכרת בקצב מכירת הדירות החדשות, לצד גידול חד במלאי הלא־מכור, מציבה סימני שאלה כבדים על יציבות הענף ועל כיוון השוק בשנה הקרובה.
הנתונים לא משקרים. בין החודשים מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות בסך הכול. מדובר בירידה של 6% לעומת הרבעון הקודם (פברואר-אפריל), וצניחה של כמעט 20% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בנוסף, נמכרו רק 7,430 דירות חדשות המהווים ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם, וצניחה חדה של 36% בהשוואה למאי-יולי של השנה הקודמת. ואם זה לא מספיק, מעט מרבע (28% ) ממכירות הדירות החדשות נעשו במסגרת תכניות ממשלתיות, מה שמראה עוד יותר עד כמה השוק חלש כעת.
במקביל, שוק היד שנייה מציג עמידות יחסית למצב אך גם בו קיימת האטה מסוימת שממחישה את עומק החששות של הציבור. בשוק זה נמכרו 14,210 דירות המהווים ירידה זניחה של 0.1% בלבד לעומת הרבעון הקודם, וירידה של כ-7% בהשוואה לשנה שעברה. לכן, אנו מבינים שהמגמה היא שרוכשים פוטנציאליים מעדיפים פתרונות זמינים יותר בשוק היד השנייה, במקום לרכוש דירה מקבלן בסביבת הריבית הגבוהה.

כך, אנחנו רואים במרכז התמונה יזמים שמתמודדים עם פרויקטים שיצאו לדרך על בסיס תחזיות אופטימיות יותר, בעוד שהריבית הגבוהה מצמצמת את כוח הקנייה של הציבור. מלאי הדירות הלא־מוכרות צובר תאוצה, וממחיש את הפער שנפתח בין היצע לביקוש. בפועל, המשמעות היא זמני מכירה ארוכים יותר, פרויקטים שמתעכבים, ומציאות שבה משקיעים ומשפרי דיור מהססים לבצע מהלך גדול. במקביל, חלק מהיקף המכירות הקיים נשען על תכניות ממשלתיות, מה שמעיד על כך שהשוק החופשי נמצא תחת לחץ משמעותי.

השפעת הריבית והאשראי
אין ספק שהעלאות הריבית שינו את מפת השוק. משפרי דיור, זוגות צעירים ורוכשים ראשונים מוצאים את עצמם מתמודדים עם אשראי יקר יותר ויכולת החזר מוגבלת. גם מי שחתם על חוזי רכישה במבצעי תשלום נדחים, מגלה כעת שהבנקים אינם ששים להעמיד משכנתאות בהיקף הדרוש ומול מציאות זו נוצר לחץ גובר.

שוק היד השנייה – תמונה אחרת
דווקא שוק הדירות מיד שנייה מציג תמונה מעט יציבה יותר. הירידות מתונות, ואף נרשמה התאוששות קלה בחלק מהחודשים. ההסבר פשוט: שוק זה גמיש יותר, מאפשר מו"מ ישיר בין קונה למוכר, ומייצר פתרונות מהירים למי שזקוק למכירה או רכישה מיידית. יחד עם זאת, אם מגמת ההאטה בשוק החדש תימשך, היא תשפיע גם כאן באופן בלתי נמנע.

השלכות חברתיות וכלכליות
האטה ממושכת איננה רק עניין ליזמים ולמשקיעים. זוגות צעירים דוחים החלטות, משפחות מוצאות את עצמן בשכירות יקרה יותר, והפער בין מרכז לפריפריה עלול להעמיק. מצד שני, יש מי שרואה בכך הזדמנות – ירידת מחירים נקודתית עשויה לאפשר כניסה לשוק בתנאים טובים יותר.

לאן הולכים מכאן?
הפתרונות אינם פשוטים. מצד אחד, נדרשת התערבות ממשלתית חכמה יותר, לא רק במבצעי מימון נקודתיים אלא גם בהסרת חסמים בתכנון וברישוי, בהגדלת היצע קרקעות ובהקלות מסוימות במיסוי. מצד שני, האחריות היא גם על המערכת הבנקאית, שיכולה לייצר מוצרים פיננסיים מותאמים ולאפשר גמישות בהחזר.

יזמים יצטרכו להתרגל לשוק שבו המכירה איננה מיידית. זהו שוק שמבקש יצירתיות בין אם במבנה העסקאות, בהצעת ערך חדשה לרוכשים או בשימוש בכלים טכנולוגיים מתקדמים ליצירת שקיפות והנגשה.

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים. נתוני המכירות מצביעים על האטה, המימון מקשה על רוכשים, והמלאי הלא־מכורך מאיים על יזמים. ובכל זאת, בתוך אי־הוודאות הזו מסתתרות גם הזדמנויות: מי שיידע לפעול באומץ, לחשוב אחרת ולבנות פתרונות מותאמים ועשוי למצוא את עצמו מנצל את המצב ליתרון תחרותי ברור.

*הכותב, נימרוד צביק, מכהן כמנכ"ל חברת מרום 360, העוסקת בשיווק נדל”ן עבור יזמים ולקוחות

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן