העליון בלם חילוט ערבויות חוק מכר בפרויקט תמ"א 38 שמתעכב

בית המשפט העליון עיכב השבוע החלטה של בית המשפט המחוזי בתל אביב, לאפשר לרוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 לחלט ערבויות חוק מכר, בעקבות עיכוב במסירה עקב סכסוך בין בעלי המניות בחברה היזמית. בהחלטתה קבעה השופטת גילה כנפי שטייניץ כי "קיים קושי בחיוב גורמי המימון לפעול להשלמת הפרויקט – ובה בעת להורות על חילוט הערבויות של הרוכשים החפצים בכך, תוך פגיעה במקורות המימון להשלמת הפרויקט".

החלטת השופטת ניתנה בערעור שהגישו בנק ירושלים וחברת הביטוח איילון, שהם גופי המימון של פרויקט תמ"א 38/1 ברחוב קורקידי בשכונת נווה עופר בתל אביב. מדובר בפרויקט הכולל עבודות שיפוץ וחיזוק של מבנה קיים בן 32 דירות הכולל תוספת של 22 דירות חדשות. בשנת 2017 נחתם ההסכם בין גופי המימון לחברה היזמית. בשנת 2024, לאחר שכל הדירות החדשות בפרויקט נמכרו אך טרם שולמה מלוא תמורתן, הופסקו עבודות הבנייה עקב סכסוך בין בעלי המניות בחברה. בעקבות זאת, פנו גורמי המימון לבית המשפט המחוזי בבקשה למינוי כונס נכסים לצורך מימוש השעבודים.

בית המשפט המחוזי בתל אביב הורה כי מימוש השעבודים ייעשה על דרך של השלמת הפרויקט באמצעות כונס נכסים. למרות זאת, כעבור מספר חודשים, פנו חלק מרוכשי הדירות לבית המשפט המחוזי בבקשה לחילוט ערבויות חוק המכר. לבקשה זו נעתר בית המשפט המחוזי, שקבע בפסק הדין כי העיכוב הממושך בלוחות הזמנים, והעדר מועד ברור למסירת הדירות מהווים הפרה יסודית של חוזי המכר שכרתה החברה עם רוכשי הדירות, באופן המצדיק, בנסיבות העניין, ביטולם תוך חילוט ערבויות חוק המכר.

על פסק הדין הזה הגישו, כאמור, בנק ירושלים וחברת איילון ערעור לבית המשפט העליון. במסגרת הערעור, הם ביקשו לעכב את ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בערעור נטען כי סיכויי הערעור גבוהים ביותר, שכן כלל לא מתקיימת עילה לחילוט ערבויות חוק המכר, בזמן שקיימת אפשרות ממשית להשלמת הפרויקט ולמסירת הדירות בתוך פרק זמן קצוב. עוד נטען כי דחיית הבקשה לעיכוב ביצוע תרוקן את הערעור מתוכנו, זאת משום שלאחר חילוט הערבויות לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו. עוד נטען, כי חילוט חלקי של הערבויות, שגובהן המצטבר מגיע כדי עשרות מיליוני שקלים, יסכל בפועל את האפשרות להשלים את הפרויקט, בהעדר מקורות מימון להמשך הבנייה ולנוכח קושי צפוי במכירת הדירות שיושבו במצבו של הפרויקט.

בהחלטת ביניים של השופטת כנפי שטייניץ, היא קיבלה את הבקשה לעיכוב ביצוע. בהחלטתה קבעה השופטת כי מאזן הנוחות מטה את הכף באופן מובהק אל עבר קבלת הבקשה. "לנוכח ריבוי מבקשי החילוט וגובהן של הערבויות עלול להתעורר קושי ממשי בהשבת כספי החילוט, אם יתקבל הערעור. זאת בפרט ככל שהכספים ישמשו את מחלטי הערבויות לצורך רכישת דירות חלופיות", היא כתבה.

יתר על כן, הוסיפה השופטת, חילוט הערבויות צפוי לפגוע במקורות המימון של הפרויקט שעל השלמתו הורה בית המשפט המחוזי, ולהכביד על המשך קידומו באופן שיסב נזק ליתר הצדדים המעורבים – בהם רוכשי הדירות המעוניינים בהשלמת הפרויקט; ובעלי הדירות הקיימות, המתגוררים זה שנים בתנאים קשים. 

השופטת הוסיפה כי גם סיכויי הערעור תומכים בבקשת העיכוב. השופטת הוסיפה כי הוראות חוק המכר מחייבת את האחרון למסור לקונה ערבות בנקאית להבטחת השבת כספו, במקרה שלא ניתן יהיה להעביר לו את הזכויות בדירה. "מטרת הערבות אינה להבטיח את מכלול התחייבויותיו של הקבלן כלפי רוכש הדירה, אלא למנוע מצב שבו הרוכש נותר קירח מכאן ומכאן – ללא דירה וללא כספו", כתבה השופטת, והוסיפה כי "קיים קושי בחיוב גורמי המימון לפעול להשלמת הפרויקט – ובה בעת להורות על חילוט הערבויות של הרוכשים החפצים בכך, תוך פגיעה במקורות המימון להשלמת הפרויקט ובזכות גורמי המימון למימוש השעבודים בדרך של מכירת הזכויות בפרויקט. בנסיבות אלה, לא ניתן לומר כי מדובר בערעור משולל יסוד, ונראה כי מתעוררות בו שאלות כבדות משקל הדורשות ליבון".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן