עד כמה קריטית הערכה תכנונית ושמאית מדויקת לפינוי בינוי?

המקרה של שכונת קריית אליעזר בחיפה, מלמד עד כמה חשוב לתכנן מראש ולהעריך הערכה תכנונית ושמאית מדויקת, כמה יחידות דיור וכמה מ"ר מסחר יהיו בשכונה החדשה לאחר תהליך הפינוי בינוי, זאת כשהתמורות יהיו כלכלית טובות דיין ליזמים מחד גיסא, אולם התשתיות לא יקרסו חלילה, מאידך גיסא.

ובכן, עלילת הסיפור הינה כדלקמן:
קריית אליעזר, מהשכונות הגדולות והוותיקות בחיפה, הוקמה בשנות ה-50 של המאה הקודמת עבור מעמד הפועלים, כיאה וכנאה לעיר בעלת מסורת סוציאליסטית מובהקת. השכונה משתקעת על שטח של קרוב ל-1,000 דונם וכללה במקור כ-5,000 דירות שיכון סטנדרטיות בבניי שיכון שהוגדרו כ"רכבות".

תכנית הפינוי בנוי, שאושרה בשעתו הן על ידי הוועדה המקומית והן המחוזית, כללה תוספת משמעותית של עוד כ-9,500 יחידות דיור. נקבע כי התמורות יהיו ביחס המקובל של כ-3.8 דירות חדשות על כל דירה שתיהרס, אולם בפועל נבנו ב-30 מתחמי הפינוי ביוני בשכונה לא מעט בניינים חדשים ביחס שהגיע לכ-4.5 דירות חדשות בקירוב.

וכאן הגיע לאחרונה "טוויסט בעלילה" – עירית חיפה, בהמלצת מהנדסת העיר, הורתה לעצור את קידום אחד מ-30 המתחמים, בו היו אמורים להבנות 474 דירות חדשות, זאת במקום 98 דירות ישנות שייהרסו.

התוכנית באותו מתחם קטן יחסית הייתה להקים במקום 5 בנייני רכבות שייהרסו, 2 מגדלים בני 33 קומות, עוד בניין בן 10 קומות ועוד אחד בן 6 קומות בבנייה מירקמית ובנוסף עוד כ-1500 מ"ר מסחר.

טענת המהנדסת, שזכתה לגיבוי מלא ממנהלת ההתחדשות העירונית בעירית חפיה, הייתה שמדובר ביחס לא סביר של תמורות, 4.83 דירות חדשות על כל דירה שתיהרס, ושיחס מופרז זה יגרום לקריסת התשתיות הציבוריות – תחבורה/מוסדות ציבור, שטחי פנאי וכו'.

לכאורה מדובר בהחלטה חסרת הגיון המתייחסת ספציפית למרכיב קטן ביותר בתהליך הפינוי בינוי, ועלולה לגרום ליזמים הפוטנציאליים לא לגשת למכרזים. אפיקורסים גם עשויים לטעון שבמידה ומתחם ספציפי זה לא ייצא לדרך, תהיה זו נורת אזהרה ליזמים למתחמי פינוי בינוי רבים נוספים לא רק בחיפה, אלא גם בערים רבות אחרות.

אולם, וזה אולם גדול, בל נשכח שהחלטת מהנדסת עירית חיפה, שכאמור גובתה על ידי כל מקבלי ההחלטות בעירייה, נבעה בראש וראשונה מאפקט דומינו, שקשור קשר הדוק למה שעלול לקרות במקביל ביתר 29 מהמתחמים בשכונה, שבהם, כזכור, יחס התמורות הלך ועלה בהתמדה מכ-3.8 לכ-4.5 ואף יותר מכך.

ושאלת השאלות כמובן: בהנחה שהחשש של מהנדסת העיר אכן מוצדק, איך זה שמקבלי ההחלטות התעוררו רק בדיעבד ולא שמו לב לכך בעת שהתוכנית יצאה לדרך ואף התקדמה לא במעט?

מוסר ההשכל: סוף מעשה במחשה תחילה. תכנון אדריכלי וסביבתי של שכונה חדשה כבודו במקומו מונח, אך לא פחות חשוב לתת את הדעת לניתוח מדוקדק שיביא לרזולוציה של 100 אחוזים ביחס התמורות האופטימלי האפשרי, זאת כמובן עם לקיחה בחשבון של ההתכנות הכלכלית ליזמים של המתחם החדש!

*כותב המאמר, עמית דובקין הוא אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן