חצי מיליון שקל - תג המחיר לאיחור בסיום פרויקט תמ"א 38

יזמית תמ"א 38 שאיחרה למעלה משבעה חודשים בסיום העבודות, תשלם מעל חצי מיליון שקל. כך קבע בית משפט השלום בתל אביב, בפסק דין שבו התקבלה תביעה שהגישו הדיירים נגד היזמית. בפסק הדין נמתחה ביקורת על היזמית, ונקבע כי היא האחראית לעיכוב בעבודות.

הפרשה החלה לפני יותר מעשר שנים. בחודש נובמבר 2013 נחתם בין התובעים, בעלי דירות בבניין בתל-אביב, ולבין החברה היזמית. לפי ההסכם התחייבה החברה לשפץ את הבניין ולחזק אותו בתמורה לזכויות בנייה לשם בניית תשע יחידות דיור נוספות. בנוסף נחתם בשנת 2017 הסכם ליווי פיננסי. לאחר שהתעוררה מחלוקת בין הדיירים ליזמית בנוגע למועד שבו היה עליה להשלים את הבנייה, הם הגישו בחודש מרץ 2023 תביעה בסך 500,000 נגד היזמית, בגין פיצוי מוסכם עקב איחור במסירת הרכוש המשותף.

בכתב התביעה נטען בין היתר כי לפי ההסכם, היה על היזמית להתחיל בבנייה תוך 120 יום מקבלת היתר הבניה, אשר התקבל במרץ 2017, ובהתאם לכך התחלת הבנייה הייתה אמורה להיות לא יאוחר מחודש יולי באותה שנה. עוד נטען כי בהתאם להסכם, הנתבעת התחייבה להשלים את העבודות תוך 24 חודשים מהמועד שבו היא התחייבה להתחיל בבנייה. בפועל, נטען, הבנייה החלה בחודש ינואר 2018, טופס 4 התקבל במאי 2021 והודעת המפקח על סיום הבנייה התקבלה בחודש יוני באותה שנה. בהתאם לכך, נטען, חל איחור של 14 חודשים לפחות בהשלמת הבנייה. התובעים ציינו כי בהתאם להסכם, איחור מעל 6 חודשים מעבר לתקופה שנקבעה ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם, שלפיו במקרה שכזה על הנתבעת לשלם פיצוי מוסכם בסך של 500,000 שקל.

הנתבעת, מצדה, טענה בכתב ההגנה כי אישור המפקח בדבר סיום העבודות ניתן אמנם ביוני 2021, אולם הרכוש המשותף נמסר כולו עוד לפני כן. היזמית טענה כי העבודות החלו בחודש אפריל 2018, הרכוש המשותף נמסר ברובו לתובעים, עם מסירת הדירות, בחודשים יולי ואוגוסט 2020, למעט המעלית, אשר הופעלה באיחור של חודשיים לאחר מסירת הדירות, ולמעט החניון, שנמסר לשימוש בחודש מאי 2021. עוד נטען כי איחור המזכה בפיצוי מוסכם הוא איחור של תשעה חודשים (שישה חודשים בתוספת גרייס 3 חודשים), אלא שמרבית הרכוש המשותף, כולל המעלית, נמסר בתוך התקופה האמורה, למעט החניון, אשר נמסר שלושה חודשים לאחר מכן.

החברה היזמית טענה כי העיכוב במסירת המעלית נבע בשל עיכובים בפעולת מכון התקנים והעיכוב במסירת החניון נבע מהצורך להעתיק עמוד מתח גבוה על ידי חברת החשמל; בשני המקרים מדובר במניעות חיצוניות על רקע מגפת הקורונה ובנסיבות חריגות ובלתי צפויות שאינן בשליטתה. 

השופט יאיר דלוגין נאלץ להכריע בין הצדדים. השופט קבע כי בהתאם להסכם, היה על הנתבעת להתחיל ולבצע את העבודות לכל המאוחר ביום 15.1.18. "ואם החלה מאוחר יותר, אין לה להלין אלא על עצמה", כתב. מכאן, הוסיף השופט, היה על הנתבעת לסיים את העבודות תוך 24 חודשים, קרי עד 15.1.20 ולאחר תקופת גרייס של 3 חודשים, כפי שנקבע בהסכם, מועד הסיום הוא  ביום 15.4.20.

השופט קבע כי התובעים הוכיחו כי עבודות הבנייה ושאר ההתחייבויות שהיה על הנתבעת להשלים עד 15.4.20, הושלמו הרבה לאחר מועד זה. השופט ציין כי על פי ההסכם, סיום העבודות הוא לא רק סיום הבנייה של הבניין, וגם אז כל המערכות של הבניין לרבות המעלית צריכות לפעול כמובן, אלא גם הנפקת טופס 4 לבניין ולדירות היזם. בפועל, נקבע, רק ביום 11.5.21 התקבל טופס 4 ורק ביום 10.6.21 ניתן אישור המפקח בדבר סיום העבודות. "ברור כי היה איחור משמעותי בהשלמת התחייבויות הנתבעת, שהשלמתן היה תנאי להימנע מלשלם פיצוי בגין איחור בהשלמת העבודות ו/או להיחשב כמי שמפירה את ההסכם בצורה יסודית", נכתב.

השופט התייחס לטענת היזמית כי האיחור ביחס למסירת חניון נבע מנסיבות של כוח עליון שלא באשמתה ואחריותה, ודחה טענה זו. לטענת היזמית, התקיימו נסיבות של כוח עליון ביחס לחניון והאיחור כאן לא נבע ממחדל או מעשה שלה. נציג החברה טען בעדותו כי נדרשה העתקה של עמוד מתח גבוה שעמד בתוואי הכניסה לחניון וזאת לצורך תחילת השימוש בו. הנציג טען בעדותו כי "הממשק בין העירייה לחברת החשמל התנהל באופן מסורבל ואיטי", וכן כי מגפת הקורונה גרמה לדחיית ביצוע ההעתקה על ידי חברת החשמל בגלל מצוקת כחל אדם. אך השופט לא התרשם מכך.

בפסק הדין כתב השופט כי כבר בנובמבר 2018 נשלח חשבון מאת חברת חשמל לתשלום לצרכי העתקת העמוד, אך רק בדצמבר 2020 נמשכה ההתכתבות בנושא. "לא ברור מה קרה במשך שנתיים ומה עשתה הנתבעת מנובמבר 2018 עד דצמבר 2020 כדי לקדם את הנושא. לבד מכך שלנוכח הפער של שנתיים, שלא ניתן להם הסבר כמפורט לעיל ואשר די בכך כדי לדחות את טענות הנתבעת, הרי שברמה העקרונית, לא ניתן לקבל כי מדובר בעניין שלא היה ידוע או צפוי או שלא ניתן היה לצפות אותו, מה גם שמדובר בעניינים שמטבעם אינם אמורים להיות מושלכים לפתחם של התובעים", כתב השופט.

ואם לא די בכך, התברר כי בעיית העמוד נוצרה כתוצאה מזה שהנתבעת החליטה לשנות את מיקום הכניסה לחניון לאחר שהסתבר לה כשעלתה לשטח כי המיקום לחניון לפי הכניסה המקורית על פי בקשת ההיתר הראשונה הוא צר יותר מאשר נדמה היה לפי המפות באתר המיפוי ובאתר העירייה. "עולה כי כל הנושא הוא באשמת הנתבעת. הנתבעת התרשלה כשנמנעה מלהשוות את המפות לשטח עוד בשלב שלפני הגשת הבקשה ליתר הראשון ולאחר מכן השתהתה, גם לאחר שהתקבל היתר השינויים, וזאת למשך כשנתיים, מ-2018 עד סוף 2020, בהם לא הוכיחה הנתבעת מה עשתה אם בכלל כדי לקדם את הנושא", קבע השופט.

החברה תשלם, איפוא, 500,000 שקל פיצוי לדיירים, וכן הוצאות בסך 75,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן