האם מחירי הדיור באמת ירדו?

עבור נגיד בנק ישראל ומשרדי האוצר והשיכון, מדובר לכאורה בחזון אחרית הימים. מחירי הדיור, לראשונה מזה כמעט עשור, ירדו במהלך 4 החודשים האחרונים בשיעור כולל של כ-1.3 אחוזים. נשאלת השאלה האם אכן מדובר בשינוי אסטרטגי של מגמה? ובכן, לאו דווקא.

אפתח בכך שמידי עשור שנים לערך אכן מחירי הדיור יורדים קמעא. זה קרה במהלך שנות ה-80 וה-90 של המאה הקודמת, וגם במהלך שני העשורים הראשונים של המאה ה-21.

בכל המקרים שאותם בדקתי וניתחתי, מתברר כי הירידות לא רק שהיו מתונות יחסית וזמניות, הן נבעו בעיקר כתוצאה מדיכוי מלאכותי של הביקושים שבוצע על ידי מקבלי ההחלטות ולאו דווקא כתוצאה מרוויה בשוק הדיור.

הדוגמא של 4 החודשים האחרונים בולטת אולי יותר מכל דוגמא אחרת בעבר. המצרף של מלחמה מתמשכת בה מגויסים מאות אלפי אנשי מילואים, העלאת מע"מ, ריבית גבוהה 19 חודשים ברציפות ותקנות מחמירות של בנק ישראל שאינם מאפשרות לבנקים לאפשר לקבלנים מבצעים בנוסח 20/80, כל אלה נתנו בסופו של דבר את אותותיהם במחירי הדיור ומס רכישה גבוה למשקיעים ותושבי חוץ.      

נוסיף לכך את העובדה שזה כמעט שנתיים שחסרים בענף כ-80 אלף עובדים, מה שמעכב את ביצוע הפרויקטים ובד בבד מבצע חדש של דירה בהנחה שעליו הכריז משרד השיכון וגורם ללא מעט רוכשים בפוטנציה לעצור באופן זמני את ההחלטה לרכוש דירה, מה שמשפיע באופן טבעי הן על הירידה בכמות העסקאות לרמה של כ- 5,800  ביוני האחרון ובירידה של 1% במחירי הדירות ולאחר שרק 3.5 אחוזים זוכים, באה התנפלות על הדירות של כל מי שלא זכה, ואף על פי כן ולמרות הכול, אני צופה כבר במהלך הרבעון האחרון של 2025 והמיוחד במהלך 2026, עלייה מחודשת במחירי הדיור, בשיעור שיגיע להערכתי לכ-4-8 אחוזים במהלך השנה הקרובה.

ההיסטוריה מלמדת אותנו פעם אחר פעם שדיכוי ביקושים, זאת ללא כל עלייה אפקטיבית בכמות ההיצע, סופו לגרום להתפרצות מחודשת של מחירי הדיור. כך קרה במקרים הקודמים שציינתי לעיל וכך גם יקרה להערכתי גם עכשיו.

בפועל היצע התחלות הבנייה כמעט לא יעלה כלל במהלך השנה הקרובה בשל העדר מוטיבציה בקרב הקבלנים לגשת למכרזי רמ"י. הסיבות העיקריות לכך הינן גם המחסור בעובדים והתארכות משך הבנייה, הביורוקרטיה של מתן היתרים, מחירי המכרזים המופקעים ומימון יקר ובמיוחד בימי מלחמה, מה שמסכן את יציבות חברות הבנייה שמאות מהן, בעיקר קטנות ובינוניות, פשטו את הרגל או נקלעו לקשיים במהלך השנתיים האחרונות ולצערי אני צופה הדרדרות של חברות נוספות.

בד בבד גם האכזבה מתוצאות ההגרלה הקרובה של דירה בהנחה, הצפויה במהלך ספטמבר הקרוב, תביא מן הסתם מאוכזבים רבים שלא זכו בהגרלה, בחזרה לשוק הדיור החופשי, ותשפיע ללא ספק על מחירי הדירות ועל מדדי הדיור כברבעון האחרון של 2024.

והמפתח, איך לא, מה יחליט נגיד בנק ישראל לגבי שער הריבית במהלך החודשים הקרובים. ההימור שלי הינו שלמרות התפיסה המקובעות שלו שריבית גבוהה חיונית על מנת למנוע התפרצות אינפלציה, לא תהיה לנגיד כל ברירה אלא להוריד את הריבית, בדיוק כפי שעשו לאחרונה עמיתיו באירופה ובארצות הברית ובמיוחד לנוכח הנתונים האחרונים של אינפלציה בשיעור של 3.1 אחוזים בלבד.

אפיקורסים אולי יצביעו על נתון, שלטעמי אינו ברור די הצורך, של כ-80 אלף דירות בשוק שעדיין לא נמכרו. אולם מעבר להערכה שלי שנתון זה מוגזם ומגלם בתוכו לא מעט דירות שעדיין לא יצאו בפועל לשוק, במהלך החודשים הבאים נתון זה יתפוגג לחלוטין ונשמע יותר ויותר על מחסור בהיצע בשוק, זאת כפי שהתרגלנו לשמוע מקדמת דנא. זיכרו: מחירי דירות נמדדים לתקופה של 5 עד 10 שנים. 

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא כבוד לשכת הקבלנים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן