עסקאות התחדשות עירונית: היבטי מיסוי של דמי שכירות המשולמים לבעלי הזכויות

יחסי הגומלין בין חוק מיסוי מקרקעין לפקודת מס הכנסה הינו אחד הנושאים המרתקים את העוסקים בתחום.
יחסים אלו מוסדרים במספר סעיפים בחוק מיסוי מקרקעין ובפקודת מס הכנסה (ראו במיוחד סעיף 48ב לחוק מיסוי מקרקעין).

ככלל ניתן לאמר שסמכות המיסוי נתונה לפקיד השומה בסווגו הכנסה ממכירת עסקת מקרקעין כהכנסה עסקית, החלטה שיש בה כדי להביא לחיוב המוכר בסכומי מס משמעותיים ואף לחשיפה לתשלום מע"מ במספר מקרים.

במסגרת עסקאות התחדשות עירונית ,התופסות פלח ניכר מעסקאות המקרקעין במשק, בעלי דירות בתמורה למכירת זכויותיהם במקרקעין ,מקבלים דירה חדשה ותשלומים נוספים הפטורים ממס שבח(בכפוף לקבוע בחוק) כדוגמת דמי שכירות לתקופה מיום פינוי הדירה ועד קבלת החזקה בדירה החליפית.

מתן הפטור ממס שבח לדמי שכירות לדירות מגורים הממוסים לפי פקודת מס הכנסה לפי 3 מסלולים מעלה ביתר שאת את סוגיית יחסי הגומלין בין פקודת מס הכנסה המהווה את האכסניה למיסוי הכנסת דמי השכירות, לבין חוק מיסוי מקרקעין הפוטר ממס שבח הכנסה זו.

כך לדוגמה האם מי שהשכיר את דירתו ושילם מס הכנסה בשיעור של 10% בהתאם להוראת סעיף 122 לפקודה צריך להמשיך ולשלם את המס לפקיד השומה בגין דמי השכירות הפטורים ממס שבח המתקבלים בידיו?

ומה באשר לבעלים של דירה אשר התגורר בדירתו ומקבל כעת דמי שכירות במסגרת עסקת התחדשות העירונית?

יפה עשתה רשות המיסים שהבהירה את עמדתה בנושא זה בקובעה בנייר עמדה מקצועי 4/2025 כי "תשלום דמי השכירות שמקבל המוכר מהיזם בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38/2, כנגד פינוי דירתו המקורית ולמשך התקופה המוגדרת בחוק, אינם נדרשים בדיווח כהכנסה חייבת במס הכנסה ואין לנכות בגינם מס הכנסה."

קביעה זו של רשות המיסים שיש לברך עליה מעלה לדיון מספר סוגיות שנייר העמדה אינו עוסק בהן. כך לדוגמה – האם רשות המיסים תשיב את המיסים ששילמו בעלי הדירות המפונות בגין דמי השכירות שקיבלו מהיזם בתקופת פינוי הדירה?

האם מנהלי מיסוי מקרקעין יחשבו פחת בעת מכירת הדירה החליפית לגבי התקופה בה שילם היזם דמי שכירות, בין אם מכוח הוראת סעיף 122(ג) לפקודת מס הכנסה ובין אם מכוח עמדת רשות המיסים לפיה יש לנכות פחת בעת מכירת דירת המגורים, הגם שההכנסה מהשכרתה הינה פטורה ממס הכנסה? מה הדין לגבי דמי שכירות המשולמים בגין יחידות שאינן דירות מגורים, בהתאם לעמדת רשות המיסים לפיה דמי השכירות משולמים כחלק מהתמורה בגין מכירת זכויותיהם בדירה? מדוע אין מקום לפטור מתשלום מס ומניכוי מס במקור את דמי השכירות  הפטורים ממס שבח המשולמים לדוגמה בגין יחידה מסחרית?

יפה תעשה רשות המיסים אם תביע את עמדתה בנושאים המפורטים לעיל שכן המתחיל במצווה אומרים לו גמור.

*הכותב הינו בעלים של משרד עו"ד אייל עזורי המתמחה במיסוי מקרקעין ושימש בעברו כמנהל מיסוי מקרקעין ת"א ונתניה ברשות המיסים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן