איך תשפיע פסיקת בג"צ על האיחורים במסירת דירות עקב המלחמה?

בג"צ דחה בשבוע שעבר את עתירת התאחדות הקבלנים לחייב את הכנסת והממשלה להכיר במלחמת חרבות ברזל כאירוע מסכל כמשמעותו בסעיף 18 לחוק החוזים תרופות. 

תכלית העתירה הייתה לסייע בידי היזמים והקבלנים להתמודד עם למעלה מ 100,000 איחורים במסירת דירות שאירעו במהלך תקופת המלחמה (אליהם יצטרפו עשרות אלפי איחורים נוספים בקרוב). זאת, על רקע הוראות סעיף 5א לחוק המכר דירות המחייבות יזמים לשלם לרוכשי דירות פיצוי משמעותי בעד כל חודש איחור במסירת דירתם.

להערכת התאחדות הקבלנים, החשיפה לחברות היזמיות לתשלום פיצויים בגין איחור במסירה בתקופת המלחמה עומדת על סכום אסטרונומי העולה על  130 מיליארד ש"ח. אם בג"צ היה מקבל את העתירה, היזמים יכולים היו, כביכול, ליהנות מהוראת שעה או מסמך מדיניות ברור, והחשיפה הייתה קטנה דרמטית.

אבל זה לא קרה ו"בג"צ הותיר את כל היזמים והקבלנים לשאת על גבם את ההשלכות הקשות של מלחמת חרבות ברזל על ענף הנדל"ן". כך זעקו כותרות בתקשורת, וכך גם מנהלי חברות יזמיות התלוננו בפניי בימים האחרונים. 

בשורה חיובית ליזמים
קריאה זהירה של פסק-הדין דווקא מגלה בשורה חיובית ליזמים, המצטרפת למגמת הפסיקה בערכאות הדיוניות בשנים האחרונות, ובמיוחד בתקופת המלחמה הקשה בתולדות ישראל.
בשורות הבאות אנסה להסביר מהי אותה בשורה, וחשוב מכך – כיצד על היזמים והקבלנים לפעול על-מנת להתמודד עם גל (הצונאמי) של הדרישות והתביעות לפיצויים בגין איחור במסירת דירות בתקופת המלחמה.

עד לאחרונה בתי-המשפט קבעו כי במדינת ישראל "הכל צפוי", במיוחד מלחמה; ולכן מבחן הצפיות של דיני הסיכול (שנשאב לתוך סעיף 5א לחוק המכר דירות) לא מתקיים (כי הרי על קבלנים לצפות תמיד שבכל עת יכולה לפרוץ מלחמה בארצנו ולהיערך לכך בהתאם); ומכאן שלא ניתן ליהנות מהפטור הקבוע בדין לתשלום פיצויים.  

אלא שמשבר הקורונה תחילה, ומיד אחריו מלחמת חרבות ברזל, שינו אט-אט את המגמה השלטת בפסיקה, עד שכיום ניתן לומר בזהירות כי אם יזם ישכיל להראות שמלחמת חרבות ברזל היא-היא שגרמה לעיכוב בהשלמת הפרויקט (ובשפה משפטית – הוכחת קשר סיבתי עובדתי בין המלחמה לבין העיכוב), יש להניח שיזכה ליהנות מתניית הפטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה, ולו באופן חלקי. 

והנה, ועל-אף שבג"צ דחה את עתירת התאחדות הקבלנים, הוא קבע (כביכול למעלה מהנדרש) כי המשבר הקשה בענף הבנייה כתוצאה ממלחמת חרבות ברזל הוא "מן המפורסמות". לקביעה זו קדמה קביעה לפיה ראוי שהדיון בקשר עם פטור מתשלום פיצוי בגין איחור במסירה ייעשה בערכאות השונות על רקע מקרים קונקרטיים.

ומה אין בפסק-הדין?
את אותן קביעות בעייתיות (ליזמים) בדמות "הכל צפוי בישראל, במיוחד מלחמה, ועליכם לכלכל את צעדיכם בהתאם". זו לא טעות קולמוס. קביעות קצרות אלה בשולי פסק-דינו של בג"צ הן המשך ישיר של מספר (בינתיים לא רב) פסקי-דין שסטו מההלכה השלטת שלפיה "הכל צפוי" והכירו בקורונה ובמלחמת חרבות ברזל כאירוע מסכל ופטרו באופן מלא או חלקי יזמים וקבלנים מתשלום פיצויים בגין איחור במסירה. 

ברמה הפרקטית, זו הקלה של ממש. כי בכל הנוגע למלחמת חרבות ברזל (וגם לקורונה), הרי שדה-פקטו היזם לא באמת נדרש להראות כי מבחן הצפיות מתקיים. נראה כי באותם פסקי-דין מעטים שניתנו לאחרונה, בתי-המשפט למעשה פשוט "מדלגים" על מבחן זה ומתקדמים על מבחן הקשר הסיבתי העובדתי (וטוב שכך).

בחינת טענות הקבלן
כאן המקום להבהיר נקודה חשובה: רוב פסקי הדין בשנים האחרונות שעסקו בפיצויים בגין איחור במסירה דחו את עמדת הקבלנים והיזמים, ופסקו לרוכשים את מלוא הפיצוי הקבוע בדין.
אבל ברובם המוחלט דחיית עמדת הקבלן לא הייתה בנימוק המוכר של "הכל צפוי" ו"מלחמה היא לא אירוע מסכל", אלא בתי-המשפט התכבדו ובחנו את טענות הקבלן בקשר עם הסיבות לעיכוב לגופן, ופשוט דחו אותן.
ובאותם המקרים (מעטים כרגע), שהיזמים והקבלנים הוכיחו קשר סיבתי עובדתי בין הקורונה / מלחמת חרבות ברזל לבין העיכוב במסירת הדירה – עמדתם התקבלה, ולו באופן חלקי, ובית-המשפט פטר אותם מתשלום פיצוי.

אז איך מוכיחים לבית-משפט שהמלחמה עיכבה את השלמת הפרויקט?
בקווים כלליים ניתן לחלק את השפעות המלחמה על פרויקטי בנייה לחמישה היבטים לפחות:

1. הגבלות סטטוטוריות וביטחוניות – צווים לסגירת אתר הבניה, קיצור שעות העבודה ביום, הגבלת מספר הפועלים המקסימאלי באתר, ועוד;
2. מחסור חמור בפועלים – מחסור הפועלים מהשטחים, ולהבדיל, מחסור בפועלים שנקראו למילואים; פועלים זרים שחזרו למדינותיהם; פועלים שעברו לפרויקטים אחרים שבהם המגבלות הסטטוטוריות היו פחותות בהיקפן או כי פשוט הוצע להם שכר גבוה יותר עקב עלייה דרמטית בביקוש לפועלים;
3. איחורים באספקת חומרים ומוצרי גמר – בין מהסיבות שמניתי לעיל, בין משום שהמפעל מצוי באזור פעיל של המלחמה, בין משום שהייבוא נפגע קשות ובין משום שהמפעל סירב לספק סחורה לחברות ישראליות בתקופת המלחמה;
4. שיבושים בעבודת קבלני המשנה שאף הם סבלו וסובלים מאותן השפעות שליליות שמניתי לעיל;
5. עיכובים דרמטיים בעבודת הרשויות – עיכובי חברת חשמל, כיבוי אש, וכמובן העיריות השונות, כמו גם כל הגורמים השונים הנדרשים לקבלת טפסי אכלוס. 

מניסיוני, סביר מאוד להניח כי פרויקט בנייה שבוצע (או מבוצע) בתקופת מלחמת חרבות ברזל חווה את כל ההשפעות השליליות שאותן מניתי, או לפחות את חלקן הגדול.

יזמים נדרשים לבצע עבודה יסודית
לכן, על יזמים וקבלנים, המתמודדים עתה עם דרישות ותביעות לתשלומי פיצויים בגין איחורים במסירה, חייבים לבדוק תחילה את אותן השפעות שליליות על הפרויקט שלהם. זאת יש לעשות באמצעות בדיקת יומני העבודה, סיכומי הישיבות עם הפיקוח, דו"חות הפיקוח העליון ודו"חות הליווי, הודעות הספקים וקבלני המשנה על העיכובים בצד שלהם, כמו גם הודעות הרשויות השונות (הן הכלליות על הגבלת העבודה והן הספציפיות לפרויקט בכל הנוגע לאישורים הנדרשים למתן אישורי אכלוס). 

עוד כדאי לפנות באופן יזום אל אותם צדדים שלישיים מעכבים (קבלני משנה, ספקים, חברת החשמל, כיבוי אש, הרשויות ועוד) ולדרוש מהם הסברים בכתב לעיכובים מצידם. מניסיון, רובם יענו לדרישה בשמחה כי אחרי ככלות הכל, גם הם רוצים להטיל את האחריות לעיכוב (אם ניתן הדבר) על המלחמה ולא על עצמם.

ואת כל זאת יש לעשות בהסתייעות ביועץ לוחות זמנים מנוסה שיעבור על כל האסמכתאות שבנמצא ויבנה לוח זמנים חוזי מול ביצוע בפועל במטרה להראות את הקשרים בין המלחמה לעיכוב בכמה שיותר פעולות בפרויקט. 

עבודה יסודית כמוצע לעיל תלמד, כך אני מאמין, כי לפחות חלק מתקופת העיכוב בפרויקט – מקורו במלחמה.

* הכותב, עו"ד תומר בר-נתן, הוא שותף ליטיגציה במשרד ארנון, תדמור-לוי ושות' ומייצג שורה ארוכה של חברות יזמיות וקבלניות, בין היתר, בתביעות לתשלום פיצויים בגין איחורים במסירה, לרבות תובענות ייצוגיות בעניין זה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן