דרשו תוספת של 12 מ"ר עבור מחסן בפרויקט תמ"א 38 – מה קבע המפקח?

חברה קבלנית, המחזיקה במחסן ששטחו 3 מ"ר בבניין שאמור לעבור עבודות תמ"א 38 חיזוק, דרשה לקבל תוספת של 12 מ"ר ו-4 חניות כתנאי לחתימתה על ההסכם. המפקח על רישום המקרקעין הורה לחברה לחתום על ההסכם, וקבע כי תקבל בתמורה לחתימה מחסן בשטח של 4.5 מ"ר וחניה אחת.

את התביעה הגישו 17 בעלי זכויות בבניין משותף ברחוב בארי בנתניה, וכן החברה היזמית שנבחרה לבצע עבודות לחיזוק הבית המשותף במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת בניה). העבודות כוללות חיזוק המבנה והוספת ממ"דים ומרפסות לדירות, בתמורה לתוספת של 10 יח"ד ב-2.5 קומות. הנתבעת, המסרבת לחתום על ההסכם מול היזמית, היא החברה אשר הקימה את הבית ונמצאת בפירוק מרצון. החברה היא בעלים של מחסן בקומת קרקע, ששטחו הרשום הוא 3 מ"ר, ואשר מוצמדות לו 4 חניות.

לטענת התובעים, סירובה של החברה לחתום על הסכם החיזוק אינו מוצדק ואינו כדין. התובעים טענו כי "המחסן הזערורי", כהגדרתם, אינו כלול בהיתר הבניה המקורי שניתן לבית, ולמעשה, נבנה ללא היתר, ואף הוצאו נגדו התראות על בינוי ללא היתר. לטענת התובעים החברה לא החזיקה את המחסן ואת יתר השטחים הצמודים למחסן, ולמעשה זנחה אותם לפני עשרות שנים. עוד נטען כי החניות הצמודות למחסן אינם מיועדים כלל לחניה על פי היתר בניה כדין ושוויין הכספי נמוך עד אפסי.

בנוסף, התובעים ציינו בתביעה כי נתבעת קיבלה הצעה הולמת מהיזם כדי שתסכים לביצוע הפרויקט. לטענת התובעים, על פי ההצעה, במקום מחסן בשטח מ"ר שנבנה ללא היתר ומעמדו כשל "רכוש משותף" תקבל הנתבעת מחסן חדש בבעלותה, אשר בנוי על פי היתר כדין בשטח של 4.5 מ"ר (תוספת של 50 אחוז), ובנוסף, במקום מקום חניה לא מוסדר וללא היתר תקבל הנתבעת בתמורה מקום חניה מוסדר, תקני ועם גישה ראויה.

התובעים טענו כי הנתבעת עושה כעת שימוש לרעה בזכויותיה הרשומות ומונעת את מימוש הפרויקט בחוסר תום לב, ומתוך תאוות בצע וסחטנות, זאת למרות שבידיה רישום היסטורי בלבד ולא זכות קניינית אמיתית במקרקעין בעלת ערך כספי ממשי.

הנתבעת, מצדה, טענה כי התובעים מנסים לגזול את קניינה ולהפוך רכוש פרטי לרכוש משותף. עוד טענה הנתבעת כי אינה מתנגדת באופן עקרוני לפרויקט, אך התמורה ההוגנת והראויה היא שתקבל במסגרת הפרויקט חניות חלופיות ותקניות כמספר החניות השייכות לה בפועל במצב הרשום הנוכחי. כמו כן, הנתבעת סבורה כי עבור המחסן זכאית היא לקבל תמורה בשטח נוסף שהוא אקוויוולנטי לשטחים שניתנים לבעלי דירות המגורים.

המפקח ארז שטיינברג ציין בפסק הדין מהתשתית הראייתית שהונחה לפניו, עולה כי מצבו הרישויי של המחסן הוא פגום, לשון המעטה, ועשוי להביא לירידת ערכו ושוויו הכלכלי של המחסן. המפקח ציין עוד כי מחוות דעתו של שמאי מטעם התובעים עולה כי המחסן לא נכלל בהיתר הבניה המקורי של הבית, וכי לימים, הורחב לשטח של 8.7 מ"ר. עם זאת, המפקח החליט להכיר ביחידה השייכת לנתבעת כמחסן פרטי בבעלותה בשטח רשום של 3 מ"ר, וזאת על פי תיאור המקרקעין במסמכים.

הנתבעת טענה כי במסגרת הפרויקט עליה לקבל תוספת למחסן בשיעור של 12 מ"ר וכי מדובר בתוספת שוויונית ובאותו השיעור שמקבלות דירות המגורים. המפקח דחה טענה זו, וקבע כי בהתאם לפסיקה, מחסן אינו זכאי מתוקף תוכנית תמ"א 38 לזכויות בנייה, שכן אלו מוענקות עבור דירות מגורים בלבד ולא עבור מחסן, אף אם הוא רשום כיחידה עצמאית ונפרדת. 

השמאי מטעם התובעים טען כי מבחינת שטח המחסן המוצע לנתבעת, מדובר על תוספת של כ-50 אחוז לשטח ולשווי, זאת בהשוואה לשאר בעלי דירות המגורים בבית שמקבלים תוספת של 22 אחוז בלבד כשטח אקוויוולנטי לדירה קיימת. על יסוד נתונים אלו, השמאי הגיע למסקנה כי הצעת היזם לנתבעת עומדת בתנאי השוויון ובמידה מסוימת יש בה אף משום מתן תמורה עודפת עבור המחסן.

לאור זאת, המפקח דחה את טענת הנתבעת לפגיעה בשוויון, וכן אני את הטענה  בדבר זכאותה לתוספת שטח למחסן בשיעור של פי 4 מגודלו הנוכחי (12 מ"ר).

בכל הנוגע לחניות שלטענת הנתבעת מוצמדות למחסן, המפקח קבע כי יש טעם ממשי לפגם בדרישת הנתבעת לקבל במסגרת הפרויקט וכתנאי להסכמתה, חניות חלופיות ותקניות בתמורה לכל שטחי החניות שברשותה. המפקח קבע כי על פי התשתית הראייתית שהונחה לפניו, לנתבעת יש למעשה שני שטחי קרקע בחצר הבית המשותף ברחבת הכניסה ובשביל הכניסה לבית, אשר אינן כוללות את המאפיינים התכנוניים והפיזיים הנדרשים לשמש כחניות לכלי רכב. עוד קבע המפקח כי לשטחים אלה אין גישה לכלי רכב מהרחוב.

המפקח קבע כי הצעת היזם לנתבעת לקבלת מחסן בשטח של 4.5 מ"ר שאליו תוצמד חניה היא הולמת וראויה. עוד קבע המפקח כי היזם לא יבנה על יתר השטחים שהנתבעת טוענת לזכויות עליהם. המפקח הוציא צו המאשר לתובעים לבצע את עבודות החיזוק בבית המשותף, בכפוף לכך שהנתבעת תקבל בתמורה מחסן בשטח שלא יפחת מ-4.5 מ"ר, שאליו תוצמד חניה תקנית אחת על פי בחירת היזם. המפקח הטיל על הנתבעת הוצאות בסך 12,000 שקלים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן