בית המשפט נגד עיריית תל אביב: "מתבססת על שיטה פסולה לחישוב השבחה בפרויקטים של תמ"א 38"

בית המשפט המחוזי מותח ביקורת נוקבת על הוועדה המקומית תל אביב, ועל אופן חישובי היטלי ההשבחה שלה בפרויקטים של תמ"א 38, המתבססים על "שיטת הדלתא". בפסק דין של השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב, שבו נדחה ערעור של הוועדה המקומית תל אביב נקבע כי בחישובי השבחה בפרויקטים של תמ"א 38 אין להשתמש בשיטה המכונה "שיטת הדלתא", שבה מחושב רק שווי הזכויות התוספתי. השופט הס ביקר את הוועדה המקומית שהשתמשה בשיטה זו לחישוב השבחה, וכתב: "מן הראוי, כי הוועדה המקומית תחדל משיטה פסולה זו". השופט קבע כי יש לחשב את ההשבחה בפרויקטים של התחדשות על בסיס השוואה בין המצב הקודם לבין המצב החדש.

פסק הדין ניתן השבוע בשני ערעורים שהגישה הוועדה המקומית תל אביב נגד ועדת הערר המחוזית. הערעורים, שאוחדו לדיון אחד, שעניינם דרך חישוב הפטור לפרויקטים של תמ"א 38, שבהם קיים מימוש זכויות הן באמצעות התמ"א, והן מכח תכנון קיים. במקרה שכזה, במצב החדש יש במצב החדש הן זכויות מתוקף תמ"א 38, שעל פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה הפטורות מהשבחה (באופן מלא או חלקי), וכן זכויות החייבות בהשבחה, מתוקף התכנון הקיים. הבעיה היא שהחוק אינו מגדיר כיצד לחשב את הפטור ואף אין הנחיה כללית. לכן דרך חישוב הפטור נקבעה בפסיקה.

הוועדה המקומית תל אביב ערכה חישוב היטל השבחה ל-2 פרויקטים של תמ"א 38, תוך התבססות על שיטת הדלתא, שבה נערך חישוב אך ורק לזכויות שנוספו. על שומות זו הוגשו עררים לוועדת הערר המחוזית. זו ערכה את חישוב ההשבחה תוך התבססות על עקרונות שאותם קבע השופט הס בפסק דין קודם (פסק דין קבוצת הירדן), שבו נקבעו העקרונות לחישוב ההשבחה בפרויקטים של תמ"א 38. השיטה שנקבעה כללה שלושה שלבים, שהם בשלב הראשון נקבעת ההשבחה באמצעות הפחתת שווי המצב הקיים משווי המצב החדש, ובשלב השני הבחנה בין הזכויות שמוענקות על בסיס תמ"א 38, מול יתר הזכויות החייבות בהשבחה. בשלב השלישי, נערך תחשיב על פי החלק היחסי של הזכויות השונות.

על החלטת ועדת הערר הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט המחוזי. הוועדה טענה, בין השאר, כי פסק דין קבוצת הירדן שגוי, וכי העקרונות שהוצגו בו אינן ישימות לתל אביב, ולא לתמ"א 38 תיקון 3. השופט הס קבע כי פסק דין בקבוצת הירדן ראוי ונכון, ומשקלל באופן ראוי את האינטרסים השונים. הוא ציין עוד כי עקרונות פסק הדין ותחשיב הפטור שנקבעו על בסיסו יושמו במאות שומות מכריעות ובמספר החלטות של ועדות הערר.

השופט הס הבהיר עוד כי "בהתאם לאמור בפסק דין קבוצת הירדן, ובהתאם לפסיקה הברורה והחד משמעית של בית המשפט העליון בשורה של פסקי דין, במקרים של פינוי בינוי, את ההשבחה הכוללת טרם תחשיב הפטור יש לערוך אך ורק לפי השיטה המסורתית. כלומר, לאמוד את ערך המקרקעין לאחר התכנית, את ערך המקרקעין טרם התכנית, כאשר ההפרש בין הערכים הינה ההשבחה". 

בכל הנוגע לשיטת הדלתא, כתב השופט: "שיטת הדלתא, עשויה להתאים למקרים בהם השבחה הינה השבחה המכונה "השבחה תוספתית", כלומר, כזו שנובעת מתוספת זכויות תוך שמירה על המצב התכנוני הקיים. במיזמים המקודמים מכוחה של תמ"א 38 או בפרויקט התחדשות עירונית הכולל הריסה ובניה מחדש, המצב התכנוני החדש יוצר מוצר תכנוני חדש, בעל שונות מהותית מהמצב התכנוני שקדם לו. בנסיבות אלה, גישת הדלתא אינה מתאימה ואינה ישימה, ואין לנקוט בה. חישוב היטל השבחה לפי שיטת הדלתא במקרים אלו, גורם לעיוות ההשבחה, ובמרבית המקרים, הטלת היטל השבחה ביתר על הנישום". 

השופט מתח ביקורת נוקבת על הוועדה המקומית ואופן חישוב שומת ההשבחה: "בשני הערעורים שלפניי שומת הוועדה המקומית כפי שנמסרה לנישומים ערוכה בשיטת הדלתא, ומתברר כי כך נוהגת הוועדה המקומית גם במקרים נוספים, ראוי, כי הוועדה המקומית תחדל משיטה פסולה זו, ואני מנחה את השמאים המכריעים, וכן את ועדת הערר, לא לתת יד לשיטה פסולה זו של הוועדה המקומית, המנוגדת לפסיקה ברורה של בית המשפט העליון, ולעמדתה שלה בהליכים שלפניי".

עוד קבע השופט כי עקרונות פסק דין קבוצת הירדן תקפים גם לעיר תל אביב, וכן על תמ"א 38 תיקון 3. השופט דחה, כאמור, את ערעורי הוועדה המקומית והטיל עליה הוצאות בסך 60,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן