העליון בפסיקה תקדימית: "ניתן לאשר תכנית גם אם ישנו ספק בדבר מימושה"

בית המשפט העליון קיבל ערעור שהגישו החברות ב. קרן נכסים ורסקו, נגד בית המשפט המחוזי בחיפה, שביטל תכנית להקמת מגורים ומשרדים מעל מבנה מסחרי בקרית ים. בפסק דין שפורסם השבוע קבעו שופטי העליון כי החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית, התקבלה לאחר שיקולים תכנוניים מובהקים. בית המשפט התייחס לטענת בית המשפט המחוזי שלפיה התכנית אינה ישימה, וקבע כי "ניתן לאשר תכנית גם אם ישנו ספק בדבר מימושה".

במוקד המאבק המשפטי נמצאת תכנית להוספת מגורים ומשרדים במרכז מסחרי בקריית ים. התכנית מציעה ארבע קומות של תעסוקה ושלוש קומות מגורים מעל למבנה מסחרי קיים בפינת הרחובות מרטין בובר ומשה שרת, ובסך הכל מציעה 42 יח"ד קטנות. את התכנית יזמה והגישה חברת קרן, אליה הצטרפה בהמשך חברת רסקו. התכנית הוגשה תחילה לוועדה המקומית, והיא כללה בנייה של 4 קומות משרדים מעל גג המרכז המסחרי.

הוועדה המקומית המליצה להפקיד את התכנית בוועדה המחוזית, שהחליטה כי התכנית תכלול גם מגורים. חברת אמות, שהיא בעלת הזכויות בסופרמרקט המשתרע על רוב השטח המסחרי, התנגדה לתכנית,  כי מימוש התכנית יפגע בסופרמרקט, מאחר שהוא ידרוש עבודה מסיבית ומקיפה במרכז המסחרי, תוך כניסה לתוך הנכס שלה. לטענת אמות, מאחר שהתכנית תדרוש בנייה בתחום הסופרמרקט, הרי שמגישות התכנית יצטרכו לקבל את הסכמתה לטובת קבלת היתר בנייה. אמות הבהירה כי הסכמה כזו לא תינתן על ידיה, כך שמגישות התכנית לא יהיו זכאיות להגיש בקשה להיתר בנייה מכוח התכנית. 

למרות זאת, הוועדה המחוזית החליטה לאשר את התכנית, לאחר שקיבלה את התנגדות העירייה וצמצמה את היקף הבינוי המוצע למגורים. כנגד החלטה זו הגישה אמות עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה, וחזרה על טענותיה, ביניהן כי מאחר שהתכנית מחייבת גם בנייה בתוך שטח הסופרמרקט בו היא בעלת הזכויות הבלעדית, הגשת בקשה להיתר בנייה תהיה כרוכה בקבלת הסכמתה.

חברת קרן השיבה כי היא רשאית לבצע בנייה נוספת בגג המרכז המסחרי וכל שינוי קונסטרוקטיבי שיידרש לשם כך, וזאת ללא צורך בהסכמתה של אמות. עוד השיבה החברה, כי לא יהיה צורך להיכנס לסופרמרקט כדי לבנות. 

בית המשפט המחוזי קיבל את העתירה, וביטל את החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית. בית המשפט קיבל את טענתה של חברת אמות, לפיה התכנית אינה ישימה. בין היתר, נקבע כי התכנית מחייבת בנייה בתוך שטח הסופרמרקט, בפרט לאור דחיית ההתנגדות של חברת קרן; וכי תקנות הרישוי אינן מאפשרות הגשת בקשה להיתר בנייה במקרקעין שאינם משותפים ושאינם בבעלות מבקש הבקשה. בית המשפט הוסיף כי אף שהפגיעה בסופרמרקט אמורה להתרחש רק לאחר תחילת עבודות הבנייה, הרי שמדובר בפגיעה צפויה, שהוועדה המחוזית עצמה עיניה מלראותה.

על החלטה זו הגישו חברת קרן ורסקו ערעור לבית המשפט העליון וטענו כי שגה בית משפט המחוזי כשהמיר את שיקול דעתה של הוועדה המחוזית בשיקול דעתו. עוד נטען בית משפט המחוזי התעלם מההבחנה בין שלב אישור התכנית – הוא השלב שאליו התייחסה החלטת הוועדה המחוזית, לבין שלב הרישוי – השלב בו מוגשת בקשה לקבלת היתר בנייה לצורך מימוש התכנית בפועל. לגישתן, טענות קנייניות וטענות הנוגעות לפגמים במימוש התכנית צריכות להיבחן רק בעת הגשת הבקשה להיתר בנייה, ולא קודם לכן.

עוד נטען, כי בשלב הנוכחי התוכנית אינה מסדירה – וגם אינה אמורה להסדיר – את אופן המימוש של זכויות הבנייה במרכז המסחרי, אלא רק את המסגרת התכנונית הדרושה לכך.

השופטת רות רונן, שכתבה את פסק הדין, קיבלה את הערעור. השופטת קבעה כי בהחלטתה לאשר את התכנית, תוך צמצום היקף הבינוי למגורים, "שקלה הוועדה המחוזית שיקולים תכנוניים מובהקים, תוך שהיא הביאה בחשבון את התנגדות העירייה ונתנה לה משקל משמעותי בהחלטתה הסופית". עוד קבעה השופטת כי בהחלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית לא נפל פגם המצדיק את ביטולה. "החלטת הוועדה המחוזית התקבלה לאחר הליך מינהלי תקין; היא מביאה בחשבון את מכלול השיקולים הרלוונטיים, לרבות שיקול ישימות התכנית; ומשקפת את שיקול הדעת המסור למוסד התכנון. זאת, גם בהנחה שלצורך הגשת היתר בנייה לתכנית, תידרש הסכמתה של אמות", נקבע.

השופטת רונן ציינה בפסק הדין כי הוועדה המחוזית הביאה בחשבון את שאלת ישימותה של התכנית במסגרת מכלול השיקולים התכנוניים ששקלה עובר להחלטתה הסופית לאשר את התכנית. "הוועדה התייחסה באופן מפורט ויסודי לקשיים שהעלתה אמות בהתנגדותה, כשכלל החומר הרלוונטי היה מונח בפניה. בפרט, היא קבעה כי אין מדובר בתכנית תיאורטית גרידא שהדיון בה הוא דיון סרק, אלא שישנה היתכנות למימושה בפועל. הוועדה קבעה כי די בהיתכנות זו לשם אישור התכנון במסגרת שלב התכנון", נכתב. 

השופטת הוסיפה כי "בהליך התכנוני כפי שבוצע לא נפל אפוא פגם מינהלי – הוא נשען על תשתית עובדתית סבירה; נשקלו בו השיקולים הרלוונטיים; והוא מגשים את תכליותיו העיקריות של שלב התכנון בדבר שקיפות ושיתוף הציבור. החלטתה הסופית של הוועדה המחוזית לבכר את האינטרס הציבורי שבאישור התכנית היא החלטה מנומקת ומפורטת, אשר משקפת את הדיון היסודי שהתקיים בהתנגדויות, ואת שיקול הדעת המסור למוסד התכנון בביצוע מלאכת האיזון בין השיקולים המתחרים".

השופטת ציינה כי שיקולי ישימות הם שיקולים רלוונטיים שיש לתת להם משקל ראוי, אך הוסיפה כי "המימוש האפשרי של התכנית אינו צריך להיות ודאי בשלב התכנון, וניתן לאשר תכנית גם אם ישנו ספק בדבר מימושה. השאלות הרלוונטיות – קרי עוצמת החשש מפני חוסר האפשרות לממש את התכנית מצד אחד; וחשיבות קידומה של התוכנית מהצד השני – הן שאלות ששיקול הדעת לגביהן הוא בעיקרו של הגוף התכנוני, ובית המשפט ייטה שלא להתערב בו".

עוד קבעה השופטת כי יש פער מובנה בין מי שרשאי להגיש תכנית (שהוא לכל הפחות בעל "עניין בקרקע", ואינו חייב בהכרח להיות בעל זכויות במקרקעין) לבין מי שרשאי להגיש היתר בנייה (בעל זכות במקרקעין). השופטת ציינה כי המשמעות של בפער הזה היא כי "קיימת אפשרות תיאורטית כי תכנית תוגש ותאושר במסגרת שלב התכנון אך לא תצא לפועל בהיעדר הסכמה של אחד מבעלי הזכויות במקרקעין הרלוונטיים. כאמור, זוהי גם מטרתו של מוסד ההתנגדויות בשלב הרישוי. עיצוב שוק התכנון והבנייה באופן הזה משמעו כי בחינת יישומה המעשי-הקנייני של תכנית שנמצא לגביה בשלב התכנון כי היא רצויה – ייעשה על יסוד תכנית מאושרת. במצב דברים זה, נקודת הפתיחה של יזמי התכנית היא במידת מה טובה יותר, מעצם קיומה של התכנית. אין מדובר ב'מנוף לחץ פסול', אלא במתן אות פתיחה להליך חיובי של משא ומתן בין הצדדים".

השופטת רונן ציינה עוד כי תוצאה זו "משקפת לטעמי את האיזון בין חשיבות התכנון לבין חשיבות הקניין הפרטי: התכנון ייעשה בהתאם לאינטרסים התכנוניים ובפרט אינטרס הציבור. יחד עם זאת, ללא הסכמה של בעל זכות אחד לפחות במקרקעין הנידונים, לא ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר בנייה לצורך הוצאת התכנון מן הכוח אל הפועל. לפיכך – כאשר לתכנית יש חשיבות תכנונית, וודאי שישנה גם חשיבות לכך שהיא תייצר מצע למשא ומתן בין הצדדים. לא מדובר בשיקול פסול או בלתי רלוונטי באשר לשאלת ישימותה של התוכנית, אלא להפך – מדובר בשיקול ראוי, הנובע מהאופן שבו מעוצבים דיני התכנון והבנייה. אישורה של התוכנית במקרה דנן, אין פירושו בהכרח כי הצדדים יגיעו להסכמה. אולם, אישורה יאפשר לצדדים לבוא בדברים ביניהם".

השופטים יוסף אלרון וגילה כנפי שטייניץ הצטרפו לפסק הדין.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן