מי ישלם את מחיר האיחורים במסירת הדירות?

עם תחילת מלחמת "עם כלביא" נעצרה בבת אחת כל הפעילות במשק, וכך גם שוק הבניה. עצירה מוחלטת זו באה לאחר שנתיים קשות ביותר שעוברות על שוק הבניה, במהלכן, מאז ה- 7.10.23 ניצבו קבלנים בפני קשיים אמיתיים ומוחשיים לקדם פרויקטי בניה ולעמוד בלוחות הזמנים להם התחייבו.

מלבד תקופות של הפסקת עבודה מוחלטת בשל הוראות פיקוד העורף, בכל המדינה או בחלקה, ניצבים הקבלנים בפני איסור על הכנסת פועלים מהשטחים ומעזה – אשר היוו את כוח העבודה העיקרי במשק הבניה עד ל- 7.10.23. אל אלו מתווספות הגבלות מסע  לישראל המקשות על כניסת עובדים זרים (שאינם ששים ממילא להגיע לעבוד באזור לחימה פעיל), פגיעות באתרים מירי טילים, ובייחוד – מחסור משמעותי בכוח עבודה מקצועי: חשמלאים, אינסטלטורים, מהנדסים, מפעילי עגורנים ומנהלי עבודה. 

עובדים מקצועיים אלו הם כוח עבודה אותו קשה עד בלתי אפשרי לייבא מחו"ל. בעבר נתמך שוק הבנייה הישראלי על עובדים מקצועיים מהרשות הפלסטינית או על אנשי מקצוע ישראלים. בשנתיים האחרונות כוח העבודה המיומן מהרשות לא מורשה להיכנס לעבוד בישראל, ואילו עובדים מקצועיים ישראלים  מגויסים למילואים למשך תקופות ארוכות. חשוב להבין כי גם קבלן שמסתמך על כוח עבודה של עובדים זרים לצורך בנייה, זקוק לעובדים מקצועיים אלו להשלמת הפרויקט ומסירתו. אם אין חשמלאי או אינסטלטור – הפרויקט כולו נקלע לעצירה מוחלטת עד לאיתור בעל מקצוע מתאים, באופן שלא רק מעכב את העבודה אלא מוסיף עלויות לקבלן שמשלם לעובדי בניה על ימים מחוסרי עבודה, בהמתנה לאנשי מקצוע.  

בתיקון לחוק המכר (דירות) בשנת 2022 הוסף סעיף 5א לחוק המחייב קבלנים בפיצוי רוכשי דירות על איחור במסירה, ואסר על קבלנים לכלול בחוזים התניות המתירות להם לאחר במסירה בשל נסיבות שונות. הנוסח הוקשח עוד יותר בתיקון 10 לחוק משנת 2023 מכדי למנוע נוסחים יצירתיים של קבלנים. תיקון זה שינה את השוק והביא קבלנים לשינוי התנהלות שכן איחור במסירה הוסיף עלות ניכרת שעשויה להביא פרויקט רווחי להפסדי.

עם זאת, החוק הותיר לקבלנים מוצא משפטי: במידה והאיחור הינו כתוצאה  מ"סיכול" לפי חוק החוזים, הקבלן פטור מתשלום. ב- "סיכול" הכוונה היא לנסיבות לא צפויות ולא ידועות, שלא ניתן היה למנוע מראש.
במשך שנים קבעו בתי המשפט כי במדינת ישראל, מלחמה אינה נסיבה בלתי צפויה וסעיף הסיכול בחוק הפך כמעט לאות מתה.
עם זאת, מלחמת חרבות ברזל שינתה את פני הדברים. הפתאומיות הבלתי צפויה של המלחמה, ובעיקר – התמשכותה,  והקושי האמיתי והלא צפוי בפניו ניצב שוק הבניה – הביאה להכרת בתי המשפט באיחורים מוצדקים של קבלנים. 

כך למשל, בפסק דין מיום 15.5.25 קבע השופט אלון אינפלד מבית המשפט המחוזי בבאר שבע כי: "הטענה לפיה מצב הלחימה, אשר נכפה באופן פתאומי על צדדים לחוזה, אינה בבחינת 'כוח עליון' או כי הנחיות פיקוד העורף אינן בבחינת 'כוח עליון' – נדחית בשתי ידיים. כל החלטה אחרת היא למעשה דרישה משפטית מאזרחי ישראל להעדיף קיום חוזים מסחריים על פני שמירה על חייהם ועל חיי אחרים. … דומני כי ניתן לקבוע שהצדדים לחוזה לא צפו את התקיפה ביום 7.10.23 ואת משמעויותיה". פסיקה זו מצטרפת למספר פסקי דין של בתי משפט שלום שקבעו כי מלחמת חרבות ברזל הינה אירוע מסכל, המאפשר לקבלנים לדחות את מועד המסירה. 

על מנת שקבלן יזכה להימנע מפיצוי עליו להוכיח כי לא היה באיחור עם תחילת המלחמה, כי עשה כל שבאפשרותו  לבצע את ההסכם למרות המלחמה (לרבות השקעה בעובדים יקרים יותר), וכי האיחור נבע מנסיבות מסכלות שנוצרו בשל המלחמה. 

בימים אלו מתנהלות תביעות רבות של רוכשי דירות שלא קיבלו את דירתם במועד, וניתן לצפות כי ייקבע שינוי מהותי שיכיר במצב כנסיבה מסכלת, תוך שינוי הפסיקה הקיימת. שינוי זה נדרש על מנת לאזן את הפגיעה העצומה בקבלנים בשל המלחמה, אשר נאלצים לשלם שכר גבוה משמעותית לעובדים זרים, ואשר חוו טלטלה ניכרת ובאופן פתאומי.

אני מאמין כי בתי המשפט יכירו בכך שמחיר איחורי המסירה שנגרמו כתוצאה מהמלחמה צריכים להתחלק באופן סביר בין הקבלנים לרוכשי הדירות. אם אנו רוצים שקבלנים אלו ימשיכו לעבוד, לשקם מבנים שנהרסו, ולמגן אוכלוסיה בפרויקטים של התחדשות עירונית שנים קדימה, המדינה חייבת למצוא דרך לשמור על איתנותם הכלכלית. ראוי אם כן, כי המדינה תבחן, באמצעות מס רכוש, את האפשרות לפצות את הנפגעים בשל איחור זה, ולא להטילו על הקבלנים והרוכשים בלבד, שנפגעו באופן ממשי מהמלחמה.

*הכותב, עו"ד דרור גדרון, הינו שותף במשרד ש. פרידמן, אברמזון ושות'

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן