תותר רק במקרים חריגים: חלופת תמ"א 38 של רמת גן מגיעה לדיון הפקדה עם הסתייגות

חלופת תמ"א 38 של רמת גן עולה לדיון הפקדה ראשון בוועדה המחוזית, עם הסתייגות שלפיה התכנית תתאפשר רק במקרים חריגים, שבהם לא ניתן לקדם תכנית מתחמית. הוועדה צפויה לדון בתכנית בשבוע הבא, ולהוסיף להוראות התכנית הנחיות הקובעות כי העדיפות העיקרית להתחדשות בעיר היא מתחמית, והתחדשות בניינית תיעשה באופן מוגבל.

התכנית להתחדשות בניינית ברמת גן היא תכנית התחדשות בניינית בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38, שתמשיך לחול גם לאחר פקיעת הארכתה של תמ"א 38. התכנית חלה על מבנים קיימים המשמשים למגורים שנבנו לפני ה-1 בינואר 1985, ואינה חלה על מבנים המיועדים להריסה, על מבנים לשימור או על מבנים צמודי קרקע. בסה"כ, התכנית מאתרת במצב הקיים כ-6,700 יח"ד בעלות פוטנציאל להתחדשות ומאפשרת תוספת של עד כ-14,500 יח"ד חדשות בהתחדשות בניינית.

התכנית מגדירה שלושה אזורי התחדשות, בהתאם להיררכיית הרחובות: רחוב מסחרי, רחוב משני רחב ורחוב משני צר. לכל אחד מהאזורים ניתנו זכויות בנייה, הוראות עיצוב ובינוי לפי שלושה מסלולים אפשריים: מסלול הריסה ובניה מחדש; מסלול חיזוק ותוספת קומות; מסלול חיזוק ומיגון.

הזכויות בתכנית הינן בהתאם לסיווג הרחוב לאורכו נמצאות החלקות, כפונקציה של הגובה המירבי המותר בכל רחוב. במסלול הריסה ובניה מחדש יותר:

א. ברחוב מסחרי – עד 10 קומות (440 אחוז מגורים ו- 30 אחוז מסחר).

ב. ברחוב משני רחב – עד 9 קומות (415 אחוז למגורים).

ג. ברחוב משני צר – עד 8 קומות (365 אחוז מגורים).

התכנית מעודדת כאמור העדפה למסלול הריסה ובניה מחדש, ומאפשרת התחדשות במסלול חיזוק ותוספות בתנאים ורק ברחובות משניים עם זכויות מוגבלות: תוספת 12 מ"ר לטובת ממ"ד לכל דירה ותוספת של עד 2.5 קומות לבניין, ובכל מקרה לא יותר מ-5 קומות סה"כ ברחוב משני צר ו-6 קומות ברחוב רחב.

עם זאת, בדברי ההסבר מובהר כי המדיניות העירונית היא העדפת התחדשות עירונית באמצעות תכניות מתחמיות. תכנית זו נותנת מענה להתחדשות מבנים טעוני חיזוק שאינם מקבלים מענה במסגרת תכנית מתחמית, במקרים בהם לא ניתן לקדם או לממש תכנית מתחמית.

על התכנית נערכו שני דיוני שולחן עגול במסגרת הוועדה המחוזית. בסיכום הדיונים, שעליו חתום מתכנון המחוז, אדר' ארז בן אליעזר, נכתב כי הוחלט לקבוע בהוראות התכנית סעיף המאפשר התחדשות מגרשית בתנאים. בין השאר, הוחלט להוסיף להוראות כי תותר התחדשות מגרשית במסלול הריסה ובנייה בלבד במקרים חריגים בלבד, בהם ניתנה הסכמת הוועדה המקומית כי אין אפשרות לאחד את החלקה עם חלקה סמוכה. 

כמו כן, בדיון הוחלט כי מסלול הריסה ובנייה מאפשר התחדשות בניינית בצורה המיטבית ביותר, ולכן על התכנית לתעדף מסלול זה על מסלולי התחדשות הכוללים חיזוק או חיזוק ותוספות בלבד. עם זאת, ניתן לאשר מסלול חיזוק ותוספות, רק כאשר אין התכנות להתחדשות במסלול הריסה ובנייה.

בנוסף, נקבע כי יש להסיר מתחום התכנית את הרחובות המרכזיים, ביניהם צירי התחבורה עתירת הנוסעים (מתע"ן – צירי מטרו ורכבת קלה) לאורך הרחובות ז'בוטינסקי, שדרות ירושלים, אלוף שדה, ובן גוריון בחלקו הנמצא מצפון לרחוב חיבת ציון. בנוסף, מבוקש להסיר את דרך אבא הלל בחלקה הדרומי ולאורך שכונת חרוזים. בן אליעזר כותב כי בצירים אלו ישנה חשיבות רבה לתכנון מתחמי ובנייה לגובה המאפשרת צפיפות גבוה, ובחלק מהצירים, כגון ציר ז'בוטינסקי, ישנה חשיבות גם ליצירת רצף מבנים בעירוב שימושים.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן