ממלחמה להתחדשות עירונית: בין שיקום מהיר להגנה על זכויות

כנס מקצועי בנושא "מנזקי מלחמה להתחדשות עירונית" נערך ביוזמת מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול ע"ש קולר באוניברסיטת תל אביב, ועסק בתזכיר החוק לשיקום נזקי מלחמה באמצעות התחדשות עירונית. הצעת החוק עברה בתחילת דצמבר בקריאה ראשונה בכנסת, ובשבוע האחרון נערך בה דיון ראשון בוועדת הפנים. הכנס נערך בהובלת פרופ’ דני בן־שחר, ראש מכון אלרוב, ובהנחייתו, יחד עם רוית הוברפלד, מנהלת המכון. 

עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), הציגה את עקרונות ההצעה וציינה כי: “אין ספק ששיקום צריך להיעשות בדרך מודרנית ועדכנית – המדינה לא יכולה לבנות בשנת 2025 מבנים בני ארבע קומות. עם זאת, עלינו להבטיח שלא יופקעו מהדיירים זכויות הקניין הבסיסיות שלהם.”

לדבריה, הצעת החוק מבטאת שילוב בין תפיסה ציבורית־שלטונית לבין תפיסה חוזית־קהילתית, נוכח האינטרס הציבורי בשיקום מיטבי ומהיר של מתחמים שנפגעו. בין החידושים ציינה את הורדת הרוב הדרוש במיזמי התחדשות עירונית למעל 50% ואת יצירת חלופת ה־BUY OUT, המאפשרת לדיירים לקבל תמורה כספית לרכישת דירה חלופית מבלי להמתין לסיום הבנייה.

אמיר דהן, מנהל קרן הפיצויים של רשות המסים, הדגיש את דחיפות המהלך: “יש לקדם את הצעת החוק באופן מהיר בחודש וחצי הקרובים על מנת להתחיל בטווח המיידי בשיקום. יש חלון זמנים קצר ביותר לשיקום הבניינים שניזוקו אך עדיין עומדים על תילם.”
לדבריו, מימון מנגנון ה־BUY OUT ייעשה באמצעות קרן הפיצויים, שתאפשר לדיירים לרכוש דירה חדשה במקום אחר לפי שווי דירה חדשה.

תמר צ’ין, רכזת שיכון ונדל"ן באגף התקציבים במשרד האוצר, הסבירה כי החוק נועד לאפשר שיקום מהיר ואיכותי תוך מתן ודאות לתושבים. ההצעה כוללת קיצור הליכי תכנון ורישוי, הגדרת אזורי שיקום ייעודיים בהובלת הרשויות המקומיות, והסדרים קנייניים שנועדו להקל על הגעה להסכמות בין דיירים.

מן העבר השני הושמעו גם קולות ביקורת. גבע בלטר, שמאית מקרקעין ולשעבר שמאית מכריעה, התריעה כי: “הצעת החוק מאפשרת לראשונה מנגנון של הפקעה של זכויות בפרויקטים של התחדשות עירונית – מדובר בצעד בעייתי ותקדימי.”
עוד ציינה כי קביעת צפיפות ללא בדיקת כדאיות כלכלית לפי תקן 21 עלולה לפגוע בישימות הפרויקטים ובתמורות לדיירים.

פרופ’ מיגל דויטש מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב הוסיף כי אף שתכלית החוק ראויה, מתעוררות שאלות חוקתיות: “החוק המוצע פוגע בזכויות קניין מעבר לפגיעה הקיימת כיום, ועליו לעמוד בדרישת המידתיות שבחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.”

עו"ד תומר צליח, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראה בהצעת החוק הזדמנות רחבה לשינוי עומק בשוק ההתחדשות העירונית, וציין כי: “במדינת ישראל החירום הוא השגרה, ולכן אסור לנו ‘לבזבז משבר טוב’. נורמות החירום המוצעות בחוק השיקום, שנועדו להסרת חסמים ולהאצת תהליכים, ראויות להפוך לנורמות הקבע בהתחדשות העירונית.”

לדבריו, ההרס שנגרם במלחמה ממחיש את הצורך בהיערכות רחבה הרבה יותר, שכן “הדרך היחידה להתמודד עם תרחיש של רעידת אדמה עוצמתית היא להקדים תרופה למכה, באמצעות שיקום וחיזוק מבנים עוד טרם ייפגעו.”

איל הנדלר, יו"ר ובעלים של קבוצת כנען, התייחס לנזקי הטילים כהזדמנות להאצת תהליכי התחדשות עירונית, וציין כי: “לחלק מהמתחמים שנפגעו כבר היו תוכניות להתחדשות עירונית, שכעת יש לקדמם באופן מואץ, כפי שנעשה ברמת גן.”
עם זאת, הדגיש כי יש להסיר חסמים בהצעת החוק, ובפרט את ההגבלה הקובעת כי ניתן לכלול במתחם שיקום רק עד 25% מבנים שלא נפגעו: “הבחנה זו פוגעת בתכנון המיטבי ובכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ויש להרחיבה – מבלי להיטיב יתר על המידה עם בניינים שלא נפגעו.”

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן