תקדים בעליון: תוקן רישום פנקס הבתים המשותפים, עשרות שנים לאחר בניית הבניין

מה קורה כאשר יש פערים בין תשריט של דירות סמוכות בבניין שנבנה לפני עשרות שנים, לבין מצבן בפועל? סוגיה זו הגיעה השבוע לבית המשפט העליון, שקבע בפסק דין תקדימי כי התשריט יתוקן בהתאם למציאות בשטח, על אף העובדה שחלפו מעל 50 שנה מאז בניית הבית. בפסק הדין שהתקבל ברוב קולות נקבע כי לא חלה התיישנות על תביעה לבצע תיקון ברישום הבית המשותף.

בכך ביטלו השופטים פסק דין קודם, של בית המשפט המחוזי, שהורה לבצע תיקונים בדירות, ולהשיב למשפחה אחת חדר הנמצא בדירה השנייה כך שהמציאות תתאים לתשריט. "קשה להלום כי בני המשפחה שרכשו את הדירה במצבה כדירת שני חדרים, ייהנו ממתת שמיים בשל תקלה בעת רישום הבית המשותף", כתב נשיא בית המשפט העליון, השופט יצחק עמית, בפסק הדין.

המציאות בשטח מול הקבוע בתשריט
גיבורי הפרשה המורכבת הזו הם שתי משפחות, המתגוררות בשכנות זו לצד זו בבניין מגורים ישן ברחוב בן יוסף באשדוד, בני משפחת ש', ובני משפחת ח'. דירת משפחת ש' היא דירת ארבעה חדרים, ששטחה 78 מ"ר, ודירת משפחת ח' היא דירה בת 2 חדרים, ששטחה 53 מ"ר. 

עם זאת,   לפי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, שתי הדירות הן בעלות שטח זהה של 65.2 מ"ר. לפי תשריט הבית המשותף – שתי הדירות הן דירות בנות שלושה חדרים. כך נכתב בהיתר הבנייה שהוצא בשנת 1970, וכך נרשמו הדירות בפנקס הבתים המשותפים. ההבדל בין החלוקה ברישום לבין החלוקה בפועל נובע מכך שאחד החדרים – ששטחו כ-12.5 מ"ר – אשר נמצא בפועל בדירת משפחת ש', הוא חלק מדירת משפחת ח' לפי התשריט.

הדירות היו במקור של חברת עמיגור, שמכרה אותן לבעלים אחרים, שבהם מאוחר יותר מכרו אותן לדיירים גיבורי הפרשה. בחוזה המכירה שעליה חתמה משפחת ח' נכתב כי מדובר בדירה בת 2 חדרים, והעירייה חייבה את בעלי הדירות בארנונה בהתאם לשטחן בפועל. אך לפני כעשור, כאשר בני הזוג ח' ביקשו להרחיב את המשכנתא על דירתם, התבררה להם העובדה כי שטח הדירה בפועל קטן בצורה משמעותית משטחה כפי שהוא מצוין בנסח הרישום.

בית המשפט המחוזי בעד משפחת ח'
מכאן החלו העניין להתגלגל ולהגיע לבתי המשפט. בני הזוג ח' הגישו תביעה נגד שכניהם בבית משפט השלום, לצו סילוק יד מהחדר השייך להם על פי התשריט. במקביל, בני משפחת ח' הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, לקבלת סעד הצהרתי בדבר בעלותם על החדר בהתאם לרישום בפנקס הבתים המשותפים. הטענה המרכזית בתביעה של ח' הייתה שהם רכשו את הדירה בהסתמך על הרישום שבו צוין כי מדובר בדירה בגודל 65.2 מ"ר, וכי הם נחשפו רק בשנת 2016 לחוסר ההתאמה בין שטח הדירה בפועל לבין הרישום שלה.

בני משפחת ש' לא ישבו בחיבוק ידיים, והגישו אף הם תביעה לבית המשפט המחוזי, בגדרה נתבקשו שני סעדים חלופיים – מתן צו עשה שיורה על תיקון טעות במרשם המקרקעין, כך שהחלוקה ברישום תהיה תואמת לחלוקה בפועל; או לחילופין, מתן פסק דין הצהרתי לפיו בני משפחת ש' זכו בזיקת הנאה מכוח שנים בחדר הרשום על שם ח'.

בית המשפט קיבל את תביעת משפחת ח', ובפסק דין שפרסם לפני 3 שנים, נקבע כי משפחת ח' הם בעלי הזכויות בדירת חדד בהתאם לשטחה כפי שהוא רשום במרשם המקרקעין, לרבות החדר המוחזק על ידי משפחת ש'. עוד נקבע כי אין עילה לתיקון המרשם. בית המשפט הוסיף כי נקודת המוצא לשאלת הבעלות מעוגנת תמיד במרשם המקרקעין. לכן, נקבע, בדין הסתמכו משפחת ח' על שטח הדירה כפי שהוא מתואר במרשם המקרקעין. בעקבות פסק הדין, הורה בית משפט השלום על סילוק ידם של בני משפחת ש' מהחדר. 

על החלטה זו הגישו בני משפחת ש' ערעור לבית המשפט העליון, שבו ביקשו לתקן את מרשם המקרקעין. בערעור נטען כי הרישום הוא מוטעה, שכן הוא נעשה באופן שגוי בשנת 1980, כאשר כבר אז הוא לא שיקף את המבנה הפיזי של הדירות. בני משפחת ח' השיבו כי הם הבעלים של החדר על פי הרישום המחייב, ומשכך ש' פולשים אליו.

המחלוקת בבית המשפט העליון
הערעור הגיע להרכב בראשותו של לא פחות מאשר נשיא בית המשפט העליון, יצחק עמית, ולצדו השופטים עופר גרוסקופף ורות רונן. שלושת השופטים הסכימו כי החדר צריך להישאר בשימושה של משפחת ש', אך נחלקו סביב השאלה אם ניתן לתקן את מרשם המקרקעין, נוכח הזמן הרב שחלף.

השופטת רות רונן, בדעת מיעוט, קבעה כי לא ניתן לתקן את משרם המקרקעין. "לרישום במקרקעין מוסדרים ישנו מעמד מיוחד – יציב וסופי", היא כתבה בפסק הדין. השופטת קבעה כי על דרישת המשפחה לשנות את המרשם חלה התיישנות. "משקבעתי כי חלה התיישנות על עילת התביעה של תיקון המרשם – ממילא אין צורך לבחון האם עומדת ל-ש' עילה מבוססת לתיקון המרשם", כתבה השופטת.

עם זאת, השופטת הוסיפה כי במקרה זה, הטעות הנטענת היא טעות בתשריט הבית המשותף ובשטח הרצפה של הדירות על פיו, והיא איננה טעות שנפלה ברישום שהוא פרי של הליך הסדר הזכויות במקרקעין, אלא ברישום שהוא תוצאה של הליך רישום בית משותף. לכך, קבעה השופטת, עשויה להיות השלכה על תוקפו של הרישום. 

"הליך הסדר מקרקעין הוא הליך ארוך ודקדקני, שתוצאתו בהכרעה שיפוטית, המייצרת  מעשה בית דין", נכתב. לעומת זאת, "הליך של רישום בית משותף אינו כפוף לאותן דרישות הליכיות מחמירות, והוא מותנה בהסכמה פנימית של דיירי הבניין. כשמדובר בבית משותף שיש לו בעלים יחיד – כמו במקרה דנן בו הבניין היה במועד הרישום בבעלות המדינה – אזי נדרשת הסכמתו של הבעלים היחיד בלבד. בניגוד להליך ההסדר, שהוא כאמור הליך שבבסיסו עומדת הכרעה שיפוטית – רישום של בית משותף הוא מעשה בעל אופי מינהלי".

עוד כתבה השופטת כי כאשר הליך רישום בתים משותפים עשוי להניב בסבירות גבוהה יותר מסקנה מוטעית, המערכת המשפטית נדרשת להכיר בקשת רחבה יותר של מצבים המאפשרים תיקון של ההכרעה השגויה. לכן, נקבע, כשמדובר בטעות בתשריט או ברישום שטח הרצפה בפנקס הבתים המשותפים, עשויות להיות הצדקות רחבות יותר לסטות מעקרון סופיות ההסדר.

השופטת הגיעה, איפוא, להחלטה יצירתית: מכיוון שאין מקום לקבל את בקשת משפחת ש' לתיקון המרשם, הרי שנסללה הדרך לקבלת תביעת משפחת ח' להצהרה על בעלותם על החדר. עם זאת, השופטת הוסיפה כי התנאי לכך הוא בכפוף להצהרה שמשפחת ש' הם בעלי רישיון להשתמש ולהחזיק בחדר. "לא זו בלבד ש-ש' עצמם לא פלשו לחדר, אלא שאין זה סביר כי אי-פעם התבצעה פלישה מכוחה הועבר החדר מדירת ח' לדירת ש'", נכתב.

השופטת קבעה את הגישה הזו על בסיס ארבע נקודות: העובדה ששני הצדדים רכשו את הדירות כפי שהן בנויות היום על בסיס התרשמות ישירה מהמבנה הפיזי שלהן; שני הצדדים התכוונו לרכוש את הדירות בהתאם לחלוקה בפועל; התקופה הממושכת מאוד בה ש' מחזיקים בחדר ומשתמשים בו; המחירים שהצדדים שילמו עבור הדירות.

דעת הרוב: אין התיישנות
השופט עופר גרוסקופף, מנגד, סבר כי ניתן לתקן את מרשם המקרקעין, על בסיס הטענה לטעות סופר ברישום, בהתאם לסעיף 95 בפקודת הסדר המקרקעין. "טיעון מסוג זה תואם את המסגרת העיונית של טעות סופר, שמבוססת כאמור על טענה שהרישום במרשם אינו משקף את ההכרעה האמיתית שהתקבלה במועד הרישום, אשר בוצע על ידי הרשם על פי רצונה של עמיגור בלבד, בהינתן שהמבנה היה שייך בכללותו למדינה באותה עת", נכתב.

השופט גרוסקופף הוסיף כי לנוכח השיקולים המנחים בפרשנות המונח "טעות סופר" בחוק – מתן ביטוי לכוונה האמיתית בעת הרישום, וסוג המרשם בו עסקינן, "הגעתי לכלל מסקנה כי התוצאה המסתברת היא שנפלה טעות סופר בעת רישום הדירות, בכך שצורף תשריט שגוי, באופן שיצר פער בין המצב הרישומי (רישום לפי התכנון המקורי) לבין הרישום שהיה אמור להתבצע (רישום לפי התכנון והביצוע העדכניים). את הפער הזה באופן עקרוני נדרש לתקן".

השופט גרוסקופף קבע עוד, בהחלטה תקדימית, כי על טענה לתיקון סופר לא חלה התיישנות: "הטעות שתיקונה מתבקש במקרה דנן היא "טעות סופר". לעמדתי, תיקון המרשם לפי סעיף 95 לפקודת ההסדר אינו כפוף לדיני ההתיישנות, דהיינו ניתן לבקשו בכל עת (בכפוף לטענות כגון שיהוי ותקנת השוק), וזאת נוכח הפסיקה הקיימת".

עוד ציין השופט גרוסקופף כי "טעות סופר אינה 'טעות' במובן של פגם בהכרעה המהותית שהתקבלה או התערבות בשיקול דעתו של הגורם המוסמך שקיבל את ההכרעה, אלא פער בין ההכרעה שהתגבשה לבין ביטויה במרשם המקרקעין. במובן זה, תיקון טעות סופר נועד להגשים את הכוונה של עורך המרשם ושל מבקשי הרישום. הוא אינו משנה את מצב הזכויות המהותי במקרקעין, אלא חושף את מצב הזכויות כהווייתן, ויוצר התאמה בין הכוונה לבין הרישום".

הנשיא יצחק עמית הצטרף לעמדתו של גרוסקופף, וקבע כי על בקשת משפחת ש' לבצע תיקון במרשם המקרקעין לא חלה התיישנות. עם זאת, הנשיא עמית הגיע למסקנה זו על בסיס משפטי אחר – על בסיס חוק המקרקעין, בסעיף המסדיר את סמכויות המפקח על המקרקעין. 

הנשיא עמית ציין כי אחד מסוגי התיקונים שהמפקח מוסמך לבצע הוא העברת שטח מסוים מדירה אחת לדירה אחרת, כמו במקרה הנוכחי. "לדידי, ניתן להתגבר בנקל על מחסום ההתיישנות, לנוכח העובדה שתביעתם של ש' הוגשה כנגד תביעת ח' להצהיר על בעלותם בחדר השלישי, ושתי התביעות אוחדו", כתב הנשיא, שהסתמך על חוק ההתיישנות, שקובע כי במקרה של תביעה נגדית, לא חלה התיישנות.

משכך, קבע הנשיא, לא חלה התיישנות על תביעת ש' ובהתאם לכך, נקבע כי יש להורות על תיקון פנקס הבתים המשותפים בהתאם לחלוקה בפועל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן