נוי דותן: "התמורות לדיירים מצטמצמות, אבל הפרויקטים ברי ביצוע יותר מתמיד"

רו"ח נוי דותן בר־משיח, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית, מדברת על אתגרי הענף, הפערים בין מרכז לפריפריה, המשמעות האישית של ראש השנה – ועל החלום לשקם את הקהילות בישראל. 

בימים שבהם ישראל מתמודדת עם אתגרים כלכליים וביטחוניים, נוי דותן בר־משיח, מנכ"לית אלמוגים התחדשות עירונית מקבוצת אלמוגים, רואה בהתחדשות העירונית לא רק פרויקטי נדל״ן אלא מנוף לשינוי חברתי ולבניית חוסן קהילתי. "השנה הזו לימדה אותנו כמה חשוב הבית, כמה חשובה הקהילה, וכמה המשמעות של שייכות וביטחון היא לא דבר מובן מאליו," היא אומרת בריאיון חג ל"מגדילים".

מסלול קריירה מואץ – ומאות פרויקטים על הפרק
דותן בר־משיח, רואת חשבון מוסמכת ובעלת תואר B.A במנהל עסקים וחשבונאות מאוניברסיטת רייכמן, נכנסה לתחום רק לפני שש שנים – וכבר הצליחה לבסס חברת בת שהפכה לאחת המובילות בענף ההתחדשות העירונית. בתוך חמש שנים בלבד היא הובילה את צבר הפרויקטים של החברה ל־30 פרויקטים ברחבי הארץ, הכוללים למעלה מ־7,000 יחידות דיור, רובן בלב אזורי הביקוש.

קרקעות משלימות – כישלון או הזדמנות?
אחת הסוגיות הבוערות בענף היא סוגיית הקרקעות המשלימות. דותן בר־משיח לא מהססת לומר שמדובר בכישלון מהותי: "המנגנון לא צלח. בפועל לא ניתנו קרקעות משלימות, והפער בין מרכז לפריפריה רק הלך וגדל. כך נשארו מתחמים שלמים בפריפריה על הנייר בלבד."

לדבריה, הפתרון חייב להיות נקודתי וברור: "המדינה צריכה להקצות מיידית קרקעות משלימות לפרויקטים ספציפיים, לצבוע אותן, ואז לשלב יזם כשהתמורות כבר ידועות ומוכתבות מראש על ידי הרשות להתחדשות. צריך חליפה תפורה מראש ולא מכרזי ענק מסובכים. בנוסף, יש לפתח מסלולים ייחודיים – מענקים ישירים, הטבות מס, הקלות באגרות ובהיטלים – כלים שיהפכו פרויקטים בלתי כדאיים למיזמים ברי ביצוע. זה צו השעה: התחדשות עירונית איננה מותרות למרכז בלבד אלא גם מנוף לצמצום פערים חברתיים וחיזוק הפריפריה."

ירידת התמורות – תוצאה של עלויות, לא של רצון
המציאות הכלכלית והביטחונית הנוכחית משפיעה באופן ישיר על היקף התמורות לדיירים. "הירידה בתמורות אינה נובעת מחוסר רצון של יזמים לתת יותר," מדגישה דותן בר־משיח, "אלא מעלייה דרמטית בעלויות המימון, דרישות המיגון וההתייקרות החדה של חומרי הבנייה. כל אלה מצמצמים את המרווח הכלכלי ומחייבים זהירות."

עם זאת, היא רואה בכך גם יתרון: "דווקא היום ההצעות של היזמים מבוססות יותר, שמרניות יותר וברת־ביצוע. פרויקטים שנחתמים כעת נשענים על תחשיבים מציאותיים, ולכן סיכויי היציאה שלהם לפועל גבוהים בהרבה. יזמים קטנים, שפעם חתמו על הבטחות מנותקות מהמציאות, נאלצים למכור פרויקטים לחברות ותיקות ומבוססות – וזה תהליך בריא לשוק."

מטלות ציבוריות – הכרח לשדרוג המרחב
נושא נוסף שמאתגר את הענף הוא דרישות הרשויות למטלות ציבוריות. "ההתחדשות העירונית חייבת לכלול שדרוג של המרחב הציבורי – בתי ספר, גנים, תשתיות. זה לא רק דירות חדשות. אבל כשדרישות הרשויות נוקשות מדי הן עלולות להביא לעצירת פרויקטים. חייבים למצוא את נקודת האיזון: גם לספק שירותים ציבוריים מתקדמים וגם לאפשר ליזמים להוציא פרויקטים אל הפועל."

התחזית לשוק – זה רק עניין של זמן
דותן בר־משיח מציינת כי חוסר הוודאות הנוכחי מוביל לירידה בהיקף העסקאות ולקצב מכירות איטי יותר. עם זאת, היא אופטימית: "הצורך בדיור בישראל הוא אמיתי ועמוק, והוא לא ייעלם. גם אם עכשיו יש האטה, בטווח הארוך הביקושים יחזרו – ואז נראה עליות חדות. לכן התקופה הזו מחייבת אותנו להיות מדויקים יותר, להציע דירות מותאמות ליכולת הכלכלית של הרוכשים ולשמור על אמון ושקיפות. החברות שישכילו לפעול כך יבססו את מעמדן ביום שאחרי."

זמן להתחדשות כפולה
כשנשאלת מהי משמעות חגי תשרי וראש השנה עבורה, היא אומרת: "עבורי ראש השנה הוא זמן של התבוננות כפולה – אישית ומקצועית. במישור האישי זה הזמן לחשוב על השנה שעברה ועל החלומות לשנה החדשה. במישור המקצועי, המילה 'התחדשות' קיבלה השנה משמעות עמוקה יותר. אנחנו רוצים לא רק לחדש בניינים אלא גם לחדש את תחושת הביטחון והשייכות."

היא מוסיפה תפילה אישית: "אני מתפללת שנראה את כל החטופים חוזרים הביתה. בלי זה אי אפשר להתחיל לשקם את העם והמדינה. ההתחדשות העירונית שלנו היא חלק מהתיקון הזה – יצירת מרחבים שמחזקים קהילות ומחזירים לאנשים תחושת בית."

לדבריה, ראש השנה הוא גם תזכורת לכך שערים זקוקות להתחדשות מתמדת: "השנה אני מקווה שנצליח להביא פרויקטים שלא רק משפרים את איכות הבינוי אלא גם בונים קהילות חזקות יותר ויוצרים מקומות שבהם אנשים מרגישים בבית באמת."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן