עורכת הדין טליה חדד: "נדרשת שפה אחידה בין המנהלות של התחדשות עירונית"
עו"ד טליה חדד הובילה פאנל שעסק בתפקיד המינהלות בקידום הפרויקטים: "חוסר האחידות בשפה בין המנהלות זועק לשמיים"
בפאנל "הכוח בשפה אחידה" שהתקיים ב-9 ביוני, במסגרת יום עיון שמקדמת לשכת עו"ד מחוז תל אביב, מטעם ועדת התחדשות עירונית, התייחסו חברות הפאנל – עו"ד לינור גולומב קרזנר, ראשת מינהלת התחדשות עירונית רמת גן, והאדריכלית עינב עצמון, ראשת מינהלת כרמים פתח תקווה, לתפקידים השונים של מינהלות הערים בקידום והסדרה של פרויקטים של התחדשות עירונית. הפאנל נערך בהובלת עו"ד טליה חדד, בכובעה כסגנית יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז ת"א.
להרחיב את הוודאות התכנונית כדי לקצר את זמני הבירוקרטיה
את הפאנל פתחה עו"ד חדד ואמרה: "אנחנו בפאנל ננסה לדבר על שפה אחידה, זה בדיוק מה שאתם רוצים לדעת, איך אנחנו מקצרים את זמני הבירוקרטיה ואת הסחבת. איך אנחנו מביאים למצב שיש שפה אחידה, שיש קודקס אחיד, במערכת היחסים המשולשת – 'המשולש הקדוש' של יזמים, עורכי דין ומינהלות ורשויות. בשנה האחרונה, בייחוד במחוז תל אביב, התחילו תוכניות ספציפיות מסוימות להגדרת השפה, כך שזה אמור להקל על ההבנה מול מה הולכים".
עוד אמרה עו"ד חדד, כי המטרה היא להרחיב את הוודאות התכנונית כדי לקצר את זמני הבירוקרטיה. "אנחנו נשמע מהדוברות כאן איך זה מתבצע, הלכה למעשה".
את השאלה הראשונה הפנתה עו"ד חדד לאדריכלית עינב עצמון, ראשת מינהלת כרמים פתח תקווה: לפני שלוש שנים התמנית כראשת מינהלת כרמים להתחדשות עירונית בפתח תקווה. את אדריכלית במקצועך, בעלת תואר שני בעיצוב אורבני. ספרי לנו קצת על הרקע והניסיון שלך בתחום ההתחדשות העירונית, ואיך זה מתחבר לתפקידך כיום?
עינב עצמון: "כמו שאמרת, אני אדריכלית ומתכננת, וכראש מינהלת בסוף אני באמת פוגשת את כולם, את כל השחקנים. הרקע שלי הוא יותר תכנוני, יותר מקצועי, בעולמות התכנון והעיצוב האורבני – תכנון ערים. הרקע שלי בתכנון ערים גם מגיע מירושלים, הייתי מתכננת אורבנית קהילתית, וירושלים היא באמת 'בית ספר' לתכנון ערים ולהתחדשות עירונית. הכול התחיל שם, המינהלת הראשונה הוקמה שם.
לדברי עצמון, בהקשר של ודאות וקיצור תהליכים, "מדובר בחלקת האלוהים הקטנה שלנו, גם כמנהלות וגם כרשות עירונית, כשאנחנו יכולים לשים את הפוקוס בהתחדשות עירונית ומייצרים ‘מסלולים ירוקים’.
"כמינהלת שפועלת קרוב לשש שנים בפתח תקווה, יש לנו שלושה עקרונות חשובים: הראשון הוא ודאות, שהיא מייצרת אמון עבור כל הצדדים – בעלי נכסים, עורכי דין, יזמים וכדומה. קודם כל ודאות תכנונית – בפתח תקווה יש לא מעט תוכניות שמייצרות את הוודאות בעולם ההתחדשות העירונית. יש לנו תוכנית להתחדשות עירונית לחמש שכונות כבר עכשיו, בין אם זה תוכנית מתאר מפורטת, ובין אם זו מדיניות. יש המון מעטפות תכנוניות שיכולות לתת לנו את הוודאות התכנונית, תוכנית שימור, תוכנית העוגנים, ועוד, שכמובן צריך לעשות המון קומפילציה ביניהן, ולכן היום אנחנו כמינהלת מחזיקים בידע הזה.
"יש את נושא הוודאות הכלכלית – מדיניות התחדשות עירונית היא מדיניות כלכלית, ולא מדיניות התמורות לדיירים, ולכן נקבע תקן 21 על מנת לקבוע אמות מידה ברורים, בו נבחנת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בהתאם לדרישת הרשויות".
"העיקרון השלישי הוא ודאות חברתית. הוועדה המקומית מסייעת לדיירים, אנחנו מובילים את הדיירים בסוף, ורואים בהם שותפים לדרך – כשהמטרה שלנו משותפת: להוביל את בעלי הדירות לדירה ולעשות את התהליך הזה הכי קצר והכי ודאי שאפשר"..
עצמון התייחסה לשלב המקדמי של פרויקטים בהתחדשות עירונית, ואמרה: "אנחנו בעצם מנחים את צוות היזם והאדריכלים מטעמו, איך צריך לתכנן – מה אנחנו רוצים לראות בשולחן העגול בראשות מהנדס העיר ושאר האגפים, אנחנו מלווים את התכנון עד השלב של קליטת המסמכים. לאחר מכן זה עובר לניהול התכנון עד שלב קבלת תב"ע מאושרת, וניהול התהליך מתב"ע להיתר, גם במסלול ירוק. המינהלת מסייעת כמובן, מול העירייה, בקידום התהליך הזה לקבלת היתר".
המדיניות ברמת גן כיום היא מדיניות להתחדשות מתחמית
עוה"ד לינור גולומב קרזנר, ראשת מינהלת התחדשות עירונית רמת גן, השיבה אף היא לשאלה של עו"ד חדד: "אני עורכת דין בתחום המקרקעין, מעל לעשור. הרקע שלי הוא מחברות נדל"ן ציבוריות. בתפקידי האחרון כיהנתי כיועצת משפטית בחברה להתחדשות עירונית, והגעתי למגזר הציבורי במקרה, כשפניתי למכרז שהרגשתי שיש לי בו עניין וגם יכולת באמת להשפיע".
"לטובת השאלה שנשאלה פה, אני אסביר שמינהלת היא גוף שהוקם על ידי משרד השיכון והבינוי, תחת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הגופים הללו הוקמו בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות במטרה לתת איזשהו מעלה להאצה של תהליכי התחדשות שלא הוכיחו את עצמם קודם לכן".
לדבריה, "בשנת 2016 הובן במדינה כי התהליכים לא מתקדמים בצורה מיטבית, והוחלט להקים מינהלת שתורכב ממנהל עם רקע בעולם המשפט, הכלכלה או האדריכלות, מנהל קהילה עם יכולות לרתום אנשים, מנהל תכנון שיודע לקדם תוכניות, ואם צריך גם בודק היתרים, והמינהלת תפעל לקידום התחדשות עירונית מול הרשות המקומית – להוצאת היתרי בנייה.
גולומב קרזנר מסבירה כי זו הייתה החשיבה הראשונית להקמה של מנהלות. "עם השנים נעשו תמורות משמעותיות גם בעולם המשפט", היא אומרת, "והיום זה פועל קצת אחרת. ברמת גןהמינהלת להתחדשות עירונית יושבת תחת החברה הכלכלית ולא תחת אגף ההנדסה או מנכ"ל העירייה, ותהליך פתיחת תיקים להתחדשות עירונית הוא הצוהר הראשוני לבעלי הזכויות, ליזמים ולעורכי דין בקידום התהליכים. אי אפשר היום ברמת גן להתחיל לקדם איזושהי תוכנית – לא תוכנית בניינית ולא תוכנית של מתווה פרטני – בלי שנפתח תיק במינהלת. והיום המדיניות היא מדיניות להתחדשות מתחמית. "וכמו שחברתי כאן אמרה, אין דבר יותר חשוב בתהליך הזה משקיפות וודאות תכנונית. זה הבסיס לקידום של כל תהליך".
פרה-רולינג לקיצור זמני התהליכים
עו"ד טליה חדד: בעניין הוודאות התכנונית. כידוע, בשנה וחצי האחרונות ערים במחוז דן, כמו רמת גן, ניסו להגיע להסדרה של ודאות תכנונית כדי שעורכי דין ויזמים יבינו לאן הם הולכים. הייתה שיטה בעבר להחתים בניינים, בעוד הכול באנומליה, הכול לוטה באפלה, והיום, אחרי שדייקו את התכנון, כמו שאת אומרת, יש פרה-רולינג בעירייה שנדרש לעשות. האם את רואה, בעקבות השינוי בפרה-רולינג, קיצור בזמני הבירוקרטיה לקידום הפרויקט?
לינור גולומב קרזנר: "כן, אני אסביר גם למה. ברמת גן מקודמות מאות תוכניות בהיקפים גדולים מאוד. במזרח העיר מקודמות תוכניות במסגרת הקמת שכונה חדשה של למעלה מ-15,000 יחידות. בלב העיר, מקודמות מאות תוכניות. זה אומר שכמעט כל חודש נפתחים יותר מ-30 תיקים במינהלת. כלומר שמגיעות אלינו, במהלך כל שבוע, עשרות פניות עם בקשות של תושבים להתחדש. אין דרך לנהל את התהליך הזה בצורה נכונה, אם זה לא עובר בצורה סדורה דרך המינהלת.
"הפרה-רולינג עצמו הוא מסמך ששוקדים עליו צוותים מקצועיים, ולוקח לפעמים כשלושה חודשים להכין אותו. הצוותים יושבים ומפרטים בפרה-רולינג מה התוכנית שחלה באותה שכונה או באותו מקום שבו הבנייןהמנהל ביקש להתחדש. מציינים מהו המכפיל השכונתי, מהן הדרישות לתועלות ציבוריות. היום בפרויקטים להתחדשות מתחמית יש צורך בהפרשות לתועלות ציבוריות. אין כיום יותר עסקה שהיא רק בין בעליהזכויות ליזם. העיר היא חלק מהעסקה, וזה לטובת כלל הציבור, כי אנחנו מבינים שבשביל להגיע ל-1 ספטמבר עם תוספת של כיתות לימוד וכיתות גן, אנחנו צריכים לבנות עוד בתי ספר, להרחיב שטחים, ולתת מענה אמיתי לציבור שגר באותן שכונות. "למעשה, בשביל לדעת אם אתה חלק מקו כחול, בשביל שאתם עורכי הדין, תוכלו לדעת שאתם אמינים ומספקים ודאות ללקוחות שלכם, עדיף לכם להמתין, להתאזר בסבלות, ולקבל פרה-רולינג שהגדיר לכם בדיוק אם הבניין שאתם מייצגים הולך למסלול של התחדשות פרטנית או למסלול של התחדשות במסגרת מתחם פינוי-בינוי".
עורכי הדין מייצרים את התשתית לקידום תוכניות בהתחדשות עירונית
עו"ד טליה חדד: כיצד רואה המינהלת את תפקיד בא כוח הדיירים?
עינב עצמון: "אז כבר הקדמתי ואמרתי שאנחנו רואים בכם שותפים. בדרך כלל, אנחנו לא יכולים להימצא בשטח בכל השכונות – פתח תקווה היא עיר גדולה מאוד, שמונה 290 אלף תושבים, 90 אלף יחידות דיור, והמון שכונות של התחדשות עירונית, אז אנחנו רואים בכם כנציגים, שפוגשים בדרך כלל, בפעם הראשונה, את השטח ואת הדיירים. לכן חשובה הוודאות והדרך שבה אתם פועלים – אתם למעשה מייצרים את התשתית לקידום תוכניות בהתחדשות עירונית ותמ"א 38, או התחדשות בניינית, לצורך העניין, בצורה המיטבית.
"ככל שאתם תבססו את היסודות בצורה נכונה, שקיפות, אמינות, ומתן ידע נכון, כך אנחנו חושבים שהתהליך הזה יתקדם נכון, ולכן אנחנו אומרים לתושבים: 'לפני שחותמים, מתייעצים'. זה גם נכון לגביכם – כלומר, לבוא אלינו למינהלת, להתייעץ ולשאול, בשונה אולי מרמת גן, אנחנו מבקשים פגישה ראשונה במינהלת, ולא פותחים תיק לפני פוגשים אותנו או שולחים לנו מייל כדי לברר מהי המדיניות לאותו מקום".
"הרבה פעמים יכולים להחתים תושבים לפרויקט פינוי-בינוי, כשלמעשה אין אפילו מדיניות לייצר מתחם פינוי-בינוי. אז אני חושבת שבעצם המקצועיות שלכם והאמינות שלכם מול התושבים היא קודם כל לפנות אלינו, להבין מהי מדיניות העירייה מבחינה תכנונית, וגם מה התמורות שאנחנו נותנים לדיירים.
זה יפה לשרטט קו כחול, אבל בפועל זה לא פרקטי אם אין היתכנות כלכלית ליזם
שאלה מהקהל בנושא הפרה-רולינג הופנתה ללינור גולומב קרזנר: אני מבינה שההיבט התכנוני הוא מאוד חשוב וזה ברור, אבל אם לא תהיה עסקה כלכלית אז לא תהיה עסקה בכלל, ולכן אני שואלת – עד כמה הכלכלנים שלכם עושים את התחשיבים?
לינור גולומב קרזנר: "אני אסביר. את מתכוונת לתקן 21, שהוא נבחן בשלב הרבה יותר מתקדם -לקראת הפקדה בוועדה המחוזית. הפרה-רולינג הוא שלב ראשוני מאוד, כשהבניין רק התחיל להתגבש. וכאן אומר משהו, רמת גן לא סתם נבחרה כעשר הערים המובילות בתחום התחדשות העירונית, בקידום תוכניות והוצאת היתרים בדירוג של הרשות הממשלתית (בדוח שיצא ב-2024). אנחנו עובדים שעות וימים, כל הצוותים המקצועיים, כדי לתת מענה כמה שיותר מקצועי, המשמעות של הפרה-רולינג היא שהוא מסמך מאוד נגיש, מאוד קריא, ןמאוד מפורט. המסמך הזה הוא המלצה ראשונית של הצוות הטכנולוגי והוא לא מופנה רק לעורכי הדין וליזמים.
"דבר יפה ברמת גן, שאני גאה להיות חלק מההקמה שלו, הוא פורום בשם 'תמ"א-תב"ע' שייסדתי ביחד עם מהנדס העיר. אחרי שיש את הפרה-רולינג, ואנחנו מתכנסים אחת לשבוע. ובעצם משקפים לכל הנוגעים בדבר, מה קורה כרגע בשטח, מה המצב של התושבים, מה המצב של אחוזי החתימות? האם ליזם יש כדאיות כלכלית? כי זה יפה, כמו שאת אומרת, לבוא ולשרטט קו כחול, אבל בפועל זה לא פרקטי אם אין התכנות כלכלית ליזם".
עו"ד טליה חדד: אפנה שאלה נוספת לעינב – מהם הפוקוסים של המינהלת לשנים הבאות? איך היא רואה את תחום ההתחדשות העירונית בעניין הסדרה, קיצור זמני הבירוקרטיה, 'מסלולים ירוקים'? מה המתודה שלה לגבי השנים הבאות, ואיך מטרגטים את זה בפועל?
עינב עצמון: "בפתח תקווה אנחנו מקדמים מתחמי פינוי-בינוי ממש מראשית המינהלת, ואנחנו נמצאים היום במסגרת תוכניות של פינוי-בינוי בכ-100 מתחמים, שהם בעצם נשאבים מתוך תוכניות שכונתיות שהוודאות התכנונית והתשתיתית שלהם מוכנה. לכן כשאנחנו עושים שולחנות עוגולים בשלב ההתארגנות, אנחנו כבר מצפים מיזמים ומבעלי המקצוע שיקראו את התוכניות. אנחנו נמצאים כיום עם המון תוכניות שכבר אושרו, ולקראת הוצאה של היתר".
עו"ד טליה חדד: יש צפי לקיצור הזמנים של בין התב"ע להיתר?
"זאת הכוונה. כשאנחנו התחלנו, למעשה כל הקטליזטור הזה של לייצר באמת איזשהו 'מסלול ירוק' להיתר נעשה בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אז זה כבר מהווה איזושהי דחיפה ורצון לקדם תוכניות כמה שיותר מהר לשלב קבלת היתר. בנוסף, הרשות הממשלתית מציעה מימון תשתיות ציבוריות (מעבר לזה שהיא כמובן מסייעת לנו גם בנושאים אחרים, ומממנת תוכניות להתחדשות עירונית), היא יצרה הסכם גג לרשויות המקומיות שבו היא מממנת פר יחידה דיור, אחרי איקס יחידות דיור באישור כל שנה, ואנחנו נבחרנו, בין ערים נוספות, שמקבלות את המימון הזה, ויצרנו 'מסלול ירוק' לא רק בשלב המקדמי של הכנת התב"ע, אלא גם בשלב הזה של הוצאת ההיתר.
"אז למעשה, אנחנו נמצאים היום בתהליך כזה שאנחנו מקדמים את השלב של המימוש, שלב של היתר, ובשנים הבאות זה הפוקוס שלנו. רוב המתחמי פינוי-בינוי די נתפסו, בפתח תקווה".
צריכה להיות שפת התחדשות עירונית אחידה
עו"ד טליה חדד: חשוב לומר שהבעיה, כמי שיושב בכובע הזה של בא כוח הדיירים, היא חוסר אחידות בשפה בין המנהלות. זה משהו שהוא זועק לשמיים. כבאת כוח דיירים, יש לי מתחמי פינוי-בינוי גם באיזור מרכז, גם בצפון, גם בדרום, ואני נתקלת פעם אחר פעם בחוסר הבנה, באנומליה מלאה בין עיר לעיר. איך מייצרים היום שפה אחידה בין המינהלות, קודקס ידוע מראש של מה שאתם מבקשים? משהו שהוא יותר נגיש, ברור, שייקל על עורכי הדין, על היזמים, ועליכם – המינהלת עצמה.
עינב עצמון: "זו שאלה מצוינת, ואני חושבת שיכול להיות שהסיבה לשונות היא שהערים הן שונות, והפוקוסים הם שונים. יש באמת נוהל יזמים וזה הכול רשום באתר המינהלת, והכל שקוף, אבל אני מבינה שאת רוצה אחידות – שזה יהיה ואותו הדבר אצל כל המנהלות. ודבר כזה יכול להיעשות, יד-ביד, עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. יכול להיות. יכול להיות שזה הדבר הבא".
עו"ד טליה חדד: לשיטתך, זה יכול לייעל ולקצר תהליכים?
עינב עצמון: "אני רואה בזה ערך. אני חושבת שאפשר לפתוח משהו התחלתי שהוא באמת זהה, ולקחת את זה מפה בהתנהלות שונה ממקום למקום, לפחות באמת בהיבטים של התכנון. אבל בסוף התהליכים קצת שונים בין רשות לרשות".
לינור גולומב קרזנר: אני אשמח להתייחס לזה. אני חושבת שזו שאלה מאוד חשובה, ונדרשת התייחסות פה. בארץ קיימות כ-50 מנהלות עירוניות, ואין היום באמת יכולת לעשות האחדה בתהליך בין עיר לעיר. מה שכן ניתן לעשות, הרשות הממשלתית מחייבת את המנהלות לפעול במספר פרמטרים שהם יהיו אחידים. הפרמטר הראשון הוא האחריות של המינהלות לדאוג שיש להן נציגויות תקינות בכל עיר. זאת אחת החובות של מינהלת כשהיא בעצם מקדמת התחדשות עירונית. הדבר השני הוא לוודא שיש נוהל יזמים לכל עיר, נוהל שהוא מותאם בהתאם למהלכים העירוניים. והדבר השלישי הוא להגיש מסמכי מדיניות – מסמכי מדף של הרשות הממשלתית, הם מפורסמים באתר של הרשות הממשלתית והם גם מפורסמים אצלי באתר של המינהלת.
"מעבר לכך, בכל עיר יש הנהלת עיר עם מדיניות שונה, שנגזרת מהפרסונל שיושב בראשות העיר. בסוף יש נהלים שהם שונים".
"מה שכן יכול להיות אחיד זו השפה. צריכה להיות שפת התחדשות עירונית אחידה. זה מתחיל מהוראות החוק, מהתמורות היפות ומעניינות שהיו בעשור האחרון. אין בעולם המשפט אח ורע לשינויים חקיקתיים כמו שיש בעולם ההתחדשות העירונית. בעשור אחד, כל כך הרבה חוקים ותקנות ושינויים, אני חושבת שזה משהו שהוא באמת יוביל אותנו, השפה הזו".
עו"ד טליה חדד: אני רוצה להפנות שאלה בעניין הזה – אמרנו שאנחנו רוצים ליצור שפה אחידה שבעלי המקצוע – עורכי דין מקצועים שלמדו התחדשות עירונית וזו האוטוריטה שלהם, מבינים אותה. וכאן אני דווקא רוצה לשאול את השאלה של ההתערבות של המנהלות, והרשות בכלל, לעניין שכר טרחה של עורכי דין. כיום זה עומד על הפרק עם הצעת חוק בכנסת, להגביל את שכר הטרחה של עורכי דין ל-10,000 ₪. אם הרשות והמינהלות עומדים על מקצועיות של עורכי דין ובעלי המקצוע, איך זה יושב בהלימה עם הגבלת שכר הטרחה? כי בסופו של יום, זה שוק חופשי.
לינור גולומב קרזנר: "אני לא בעד להגביל את שכר הטרחה של עורכי הדין. אני הרבה יותר מוטרדת ממשהו אחר שקורה היום בענף. לצערי הרב, אנחנו נפגשים לא מעט עם עורכי דין שלא החליטו מה הם – אתה עורך דין או מארגן עסקאות? האם אתה עובר על החוקים של ועדת האתיקה או שאתה שומר על האתיקה ללקוחות שלך? גם אם אתה עורך דין של היזם. אני אומרת את זה בזהירות הראויה, כמובן, כי זה לא משהו שהוא נוגע לכל הפרויקטים, אבל אנחנו נתקלים בזה לא מעט.
עו"ד טליה חדד: אין ספק שזה מטריד, וזו סוגיה בפני עצמה, אבל במינהלת נותנים פידבקים על עורכי הדין, והשאלה היא מה רמת ההתערבות של המינהלת בנושא התקשרות בין עורכי דין לדיירים?
עינב עצמון: "המינהלת אומנם הוקמה כדי לסייע לתושבים (ולא רק לתושבים), לקדם התחדשות עירונית, אבל היא גם הוקמה כדי לייצר סדר במידע ולהנגיש את המידע כפי שהוא, לפי חוק ולפי ההנחיות של הראשות הממשלית בהתחדשות עירונית, לקדם יזמים בהתחדשות עירונית. אז קודם כל, אנחנו מכירים את התהליך הנכון והמקובל לעשות, שהוא בחירת נציגות, ואז בחירת עורך דין, ואז בחירת בעלי המקצוע האחרים. אז בסוף יש פה תהליך סדור ואותו אנחנו משתפים לדיירים.
"דבר שני, במינהלת פתח תקווה, מראשית המינהלת הוחלט לייצר מאגר לעורכי דין, באי כוח לדיירים שהם צריכים לעמוד בקריטריונים מסוימים כדי להיות במאגר – אנחנו לא ממליצים עליהם, אבל בסוף התושבים צריכים איזהשהו מורה נבוכים. הם לא מכירים עורכי דין שמתעסקים בתחום הזה".
לינור גולומב קרזנר: "לנו יש מאגר יועצים ברמת גן, ואני הקפאתי אותו מהסיבה שבמרכז אין באמת צורך. אני חושבת שיש ערים באזור הפריפריה שבאמת יש צורך במורה נבוכים אמיתי לתושבים".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
