איך למנוע משבר בשוק המשכנתאות?

לעיתים קרובות אני שומע את מומחי הנדל"ן למיניהם טוענים פעם אחר פעם את הטענה השחוקה "אצלנו זה לא יקרה", זאת כשהם מתכוונים למשבר ה"סאב פריים", הכינוי המקובל למשבר המשכנתאות הגדול שהיה בארצות הברית בשנת 2007.

הטענה המקובלת הינה שאצלנו, בשונה ממה שקרה בארצות הברית, הרגולציה המאוד קשוחה והמגבלות שהטיל בנק ישראל על הבנקים המסחריים, להגביל את הקבלנים ואת הציבור הרחב בכל מה שקשור למימון רכישת דירה, ובמיוחד האיסורים שהוטלו על מימון רכישת דירה בשיטת 20 אחוזים דמי קדימה וכל יתר ה-80 עם קבלת המפתח, וכן איסור על לקיחת הלוואות בלון וכן מגבלות על גובה המשכנתא וכן אין אפשרות לקחת משכנתא מסוג מסוים אלא יש לחלקן 1/3 צמוד מדד, 1/3 ריבית קבועה, 1/3 פריים +, כל אלה יימנעו אצלנו משבר משכנתאות גדול.

האמנם?

ובכן, הטענה שלי הינה שדווקא מדיניות הריבית הגבוהה של נגיד בנק ישראל, שנועדה שביכול למנוע התפרצות אינפלציה אולם בפועל מעיקה הן על קבלנים שנטלו מימון והן על נוטלי המשכנתאות, דווקא היא עלולה להביא למשבר הלא צפוי ולכך שיהיו פחות קבלנים בשוק ופחות תחרות וגם מכאן תבוא עליית מחירים מתבקשת. 

כמו גם הרגולציה הקשוחה של הבנקים, שדווקא היא מחייבת את רוכשי הדירות ליטול משכנתא כאבן ריחיים, זאת במקום לאפשר להם להסתפק בהעברת ההון העצמי כדמי קדימה ולדחות את יתר התשלומים לעוד שלוש שנים לפחות.

ובכן, אפתח בכך שלטעמי הנתון הדרמטי ביותר בשוק הדיור במהלך 4 החודשים האחרונים איננו הירידה הקלה, הזמנית לטעמי, במחירי הדיור, אלא דווקא הנתון הסותר אותה, לכאורה, של נטילת 9.3 מיליארד שקלים בחודש אחד, מהגבוהים ביותר בכל הזמנים (מעל 100 מיליארד בשנה). 

מאחורי נתון זה מסתתר נתון נוסף, משמעותי לא פחות, לפיו גובה משכנתא ממוצעת זינק לכ-1.2 מיליוני שקלים, פי שלושה יותר(!) לעומת המשכנתא הממוצעת שהייתה לפני 20 שנה, ב-2005, בטרם התחילו מחירי הדיור לזנק אל על.

נתון מדהים לא פחות הינו שיותר משליש מנוטלי המשכנתאות, נטלו משכנתא בגודל של יותר ממיליון וחצי שקלים ושההחזר החודשי לבית אב מתקרב והולך לסכום הבלתי נתפס של 11 אלפי שקלים, מה שמעמיד בספק רב את היכולת של רבבות בתי אב לעמוד בגובה ההחזר לטווח הארוך.

מחיר ממוצע של דירה בישראל היה ונותר סביב ה-2.1 מיליון שקלים, זאת לעומת כ-700 אלפי שקלים בממוצע ב-2005, כובדה שמחייבת גם את כל אלה שמתפשרים על דירה מחוץ ל"מדינת תל אביב" ואין ברשותם הון עצמי העולה על, נניח, 600 אלפי שקלים, לקחת את הסיכון העצום בנטילת משכנתא המתקרבת למיליון וחצי שקלים, ולעיתים קרובות אף עולה עליו. 

פתרונות? יש ויש. 

ראשית, לבטל לאלתר את התקנה האוסרת על קבלנים לשווק דירות בשיטת ה-80/20.ואם כן אז לאפשר לפחות מכר של 20 עד 50 אחוזים מכמות הדירות  שנבנות באותו פרויקט בשיטת 20/80 לטעמי זוהי לא רק התערבות מקבלי ההחלטות ובראשם בנק ישראל שלא לצורך במהלכי השוק ובמידה שהגבלה זו תבוטל, כבר יוקל מאוד, הן על קבלנים שנותרו עם סחורה לא מכורה כאבן שאין לה הופכין, קל וחומר רוכשי הדירות שנאנקים תחת נטל המשכנתא.

בד בבד ברור כי אם נגיד בנק ישראל יתחיל, לאלתר, בהורדה משמעותית של גובה הריבית, אזי גם גובה ההחזר החודשי ירד בהדרגה, תחילה במאות ולבסוף אף באלפי שקלים שישחררו הכנסה פנויה לרבבות, אם לא מאות אלפי בתי אב.

ברור כי מהלכים אלה אינם מהווים כל תחליף למדיניות בכל מה שקשור להגדלת היצע הדיור וכן אפשרות שהצעתי זה מכבר להעניק לכל הלוחמים שהשתתפו במלחמת חרבות ברזל והמבצעים הצבאיים קרקע חינם לבניית בית בפריפריה או לחלופין סבסוד משמעותי של הדירה אותה יבקשו לרכוש.

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא כבוד לשכת הקבלנים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן