סערת היטלי ההשבחה: "קיבלנו מגדלור בוהק וברור"

פסק הדין האחרון של בית המשפט העליון מחזיר את ההיגיון הכלכלי לשולחן: היטל השבחה ישולם רק על ערך אמיתי שנוצר מתכנית חדשה, ולא על עליית שווי שהשוק כבר הפנים בעבר. מכאן ואילך, הערכת שווי לצורכי היטל השבחה מחייבת בחינה של המציאות הקיימת בשטח ולא הסתמכות על ערכים תיאורטיים או התעלמות רעיונית מהחלטות מדינה.

סערה, לטעמי שלא בצדק, פקדה את שוק הנדל"ן לאחר פסק הדין הדרמטי של העליון בנושא היטלי ההשבחה. רשויות מקומיות חזקות כמו תל אביב וירושלים צפויות לוותר על הכנסות משמעותיות מפרויקטים שהן תולדה של תוכנית ארצית תמ"א 38 כגון תוכניות הרובעים 3 ו-4 בתל אביב ותכנית 9988 ברחביה. לכאורה, מדובר בהפסד לקופה הציבורית, אך למעשה זהו סה"כ הסבר פשוט של כללי המשחק.
פסק הדין, שניתן בהרכב בראשות המשנה לנשיא בית המשפט העליון השופט סולברג ובהובלת השופט אלכס שטיין, מבהיר כי היטל השבחה נועד לחייב בעל מקרקעין רק כאשר פעולות תכנוניות של הרשות בדגש על המקומית יצרו בפועל עליית ערך בנכס.
כאשר העלייה נובעת מכוחות השוק בלבד שאינה נגזרת מהליך תכנוני או לחילופין מתוכנית כגון תמ"א 38 שהמדינה החליטה שהיא פטורה, אין הצדקה לגבייה. כפי שניסח השופט שטיין: “כאשר הרשות מגדילה את ערך הקניין הפרטי – יש לחייב את הנישום לחלוק בהתעשרות; אך כאשר השוק הוא שמעלה את הערך – הציבור אינו שותף ברווח, כשם שאינו שותף בהפסד”.

בהתאם, פסק הדין מחדד את מעמדן של החלטות השלטון המרכזי אל מול השלטון המקומי. במקרה זה, תמ"א 38, יצרה פוטנציאל תכנוני ברמה הלאומית, אך אירוע המס בגינה מתגבש רק במועד היתר הבנייה, בכפוף לפטור לפי סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.
השופט שטיין קובע כי הפוטנציאל שמקנה תמ"א 38 כבר מגולם בשוק, ולכן “אין הכרח לחלוק אותה עם הציבור”. במילים אחרות, היטל השבחה ישולם רק על ערך שנוצר בפועל כתוצאה מתכנית מקומית חדשה ולא על ערך שהשוק כבר שיקלל מתכנית ארצית קיימת שהמדינה החליטה לגביה החלטות כגון פטור.

לצורך המחשה, אם דירה בבניין ישן ששוויו מיליון שקל עלה לשני מיליון בעקבות תמ"א 38, ולאחר מכן תכנית רובע עירונית העלתה את ערכו לשלושה מיליון שקל, הרי שההשבחה החייבת בהיטל היא מיליון שקל בלבד – השבחה שנובעת מהתכנית העירונית החדשה (דוגמת השופט העליון שטיין) ניסיונן של הרשויות “לנטרל” את השפעת התמ"א 38 ולחשב את ההשבחה כאילו הדירה עדיין שווה מיליון שקל היה ניסיון לחתור תחת מדיניות הממשל המרכזי, ואני בטוח שלא במתכוון מייצר אפליית מס כי זה שמכר את ההדירה ב-2 מיליון שקל, לכאורה ערב תוכנית הרובעים כדוגמה, לא נדרש לשלם דבר. והרי עסקינן בצדק חלוקתי וחלוקת העושר עם הציבור.

השופט שטיין הבחין בפסק דינו בין “השבחה משפטית” – אירוע מס שניתן לחייב בגינו – לבין “השבחה עובדתית” – שינוי אמיתי בערך הנכס כפי שהשוק מתמחר. העובדה שתמ"א 38 אינה יוצרת אירוע מס אינה מבטלת את ההשפעה הכלכלית שיצרה בפועל. התעלמות משווי שכבר נוצר בשוק משמעותה התעלמות מהשוק החופשי עצמו, דבר שסותר את מהות דיני ההשבחה.

בלב פסק הדין עומדת הבחנה כלכלית בין עליית ערך שמקורה ב“מתת רגולטורית” של הרשות המקומית לבין עלייה הנובעת מגורמים חיצוניים לה. היטל ההשבחה נועד להשיב לציבור חלק מההתעשרות שנוצרה כתוצאה מפעולת הרשות ולא מכל עלייה מקרית בערך.

השופט שטיין ניסח את העיקרון הפשוט והבהיר ביותר: “הוועדה המקומית נתנה – הוועדה המקומית תיקח; לא נתנה – לא תיקח”. כלומר, רק אם הרשות יצרה בפועל את ההשבחה, היא זכאית להשתתף בה. עקרון זה מחזיר את מערכת ההשבחה למסלול של סיבה ותוצאה ומונע גביית יתר או כפל מס.

לפסיקה יש גם השלכות רוחב משמעותיות ולאלו מאיתנו (שמאים, עורכי דין ויזמים) שהיו כבר מבולבלים מהחלטות סותרות – הרי קיבלנו מגדלור בוהק וברור.

לטעמי הנושא מנחה גם למעמדו של ממ"ד בהיתר ובתוכניות פינוי בינוי שלאחרונה נוצרו פסיקות והחלטות שגובות היטל השבחה בגין ממ"ד של דירות היזם ובפועל פוגעות בפרויקטים, גם לנושא מרפסות ומשאירות פתח מסויים למעמדה של חלופת שקד.

לבסוף, חשוב לזכור שפסק הדין אינו פוגע בקופת העיריות או בכסף שאנו תושבי העיר לא מקבלים, אלא מונעת אפלייה והימשכות הליכים מיותרת והכי חשוב מס אמת.

*הכותב, עודד לנדאו, הינו שמאי מקרקעין ובעלים של עודד לנדאו שמאות מקרקעין

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן