הדרך לשוק נדל"ן מאוזן וצודק: דיור בר השגה בפינוי בינוי

אנחנו בעיצומה של עונת החגים, זמן של חזון ותקווה לשנה החדשה. בעוד משפחות רבות בישראל מתכוננות להתכנס סביב שולחן החג, אני חושב על אלפי הצעירים שיישבו עם הוריהם בבאר שבע, רמת גן או בנוף הגליל, חולמים על בית משלהם אך יודעים שהחלום הזה עבור רובם נראה רחוק מהישג ידם. האמת הקשה היא שמשבר הדיור בישראל הגיע לנקודת רתיחה, והכלים הישנים כבר לא מספיקים לאתגרים של היום. הזמן בשל לחשיבה יצירתית ופתרונות חדשניים.

משבר הדיור בישראל אינו רק עניין של מחסור בדירות. זהו משבר שמקפל בתוכו  נגישות כלכלית, פיזור גיאוגרפי לא מאוזן, ועדכון תכנוני שלא תואם את קצב צרכי החברה המודרנית. הדור הצעיר מוצא את עצמו כלוא במעגל קסמים: שכר שלא עולה בקצב מחירי הדיור, ריכוזיות יתר במרכז הארץ, ומענה תכנוני שאינו מספיק גמיש ומגוון.

הרעיון שנרקם בישיבות ההיגוי שמתקיימות בחברה הוא מהפכני בפשטותו, ונמצא ממש לנגד עינינו: אם כיום הפך למקובל לשלב דיור להשכרה בפרויקטי פינוי־בינוי רחבי היקף, אנו מציעים להחיל בדיוק את אותה התפיסה גם על דיור בר־השגה. במסגרת עירוב שימושים מתקדם, במקום להסתפק בהקמת מגדלי מגורים יוקרתיים בלבד, נשלב בכל פרויקט משמעותי מרכיב קבוע של דיור בר־השגה – דירות מתוכננות ברמה גבוהה, שיימכרו במחירים הוגנים לדור הצעיר ולמשפחות צעירות.

העיקרון פשוט ליישום: בכל פרויקט פינוי בינוי של מבנה מסחרי או מעורב, נקצה 20-30% יחידות דיור נוספות לטובת דיור בר השגה. הדירות הללו ייבנו באותן תקני איכות וירכשו במחירי מוזל משמעותי, תמורת מחויבות של הרוכש לגור בדירה לפרק זמן מינימלי ולא לסחור בה לרווח מידי כפי שמקובל במסגרת הפרויקטים של מחיר מטרה.

בגישה חדשה זו, כל הצדדים צפויים להרוויח בצורה מאוזנת. היזמים ייהנו מהטבות מס משמעותיות על החלק של הדיור בר השגה בפרויקט, מהליכי היתר מואצים, ופוטנציאל למכירה מהירה של יחידות אלה לציבור צעיר שמשתוקק לבעלות משלו על דירה. בנוסף,  יוכל להנות מתזרים מזומנים של מכירת הדירות הללו ובכך לייצר וודאות מהירה על חלק מהפרויקט כבר בשלב מוקדם, 

כמו כן,  הוא יתפס כמי ששותף לפתרון הבעיה החברתית הכי בוערת בישראל. יתרה מכך, שילוב של אוכלוסיות מגוונות ברמות הכנסה שונות יוצר קהילות יציבות ואיכותיות יותר, מה שמשפר את הערך ארוך הטווח של הפרויקטים. אמנם היזמים יתמודדו עם רווחיות נמוכה יותר בחלק מהפרויקט ועם מורכבות תכנונית גדולה יותר עקב הצורך לשלב אוכלוסיות שונות, אבל המחיר הזה ניתן להכלה לעומת היתרונות ארוכי הטווח.

גם המדינה תזכה לפתרון רחב היקף למשבר הדיור ללא השקעה תקציבית ישירה עצומה. במקום לבנות מאות אלפי יחידות דיור ציבורי, המדינה תוכל להסתמך על השוק הפרטי ליצור את הפתרון, תוך מתן תמריצים מבוקרים. כמו כן, הפתרון יביא לפיזור גיאוגרפי טוב יותר של אוכלוסיות צעירות לכל רחבי הארץ, לא רק למרכז הצפוף. נכון, המדינה תתמודד עם אובדן הכנסות מס בגין ההטבות שתיתן וצורך בפיקוח ובקרה מתמשכים, אבל החיסכון התקציבי לטווח הארוך יהיה משמעותי הרבה יותר.

עבור הדור הצעיר, הפתרון הזה מהווה פתח להגשמת החלום לרכישת דירה. במקום לזרוק כסף על שכר דירה במשך שנים, הם יוכלו לבנות הון ולהשקיע בעתידם. הפתרון מספק יציבות דיור, קרבה לשירותים ולמקומות עבודה הודות לעירוב השימושים, ותחושת שייכות קהילתית. הרוכשים הצעירים יצטרכו לקבל מגבלות על מכירה עתידית ואפשרויות פיתוח מוגבלות, אבל בתמורה הם יקבלו כרטיס כניסה לשוק הבעלות שנחסם מהם כיום לחלוטין.

בעולם הנדל"ן המודרני, הצלחה נמדדת לא רק ברווח כלכלי אלא גם בהשפעה חברתית. הפתרון שאני מציע יכול לשנות את פני הנדל"ן הישראלי ולהפוך אותו לשוק מאוזן וצודק יותר. זה דורש אומץ מצד היזמים, חזון מצד המדינה, וסבלנות מצד הציבור. חשוב לזכור שזהו פתרון הדרגתי – לא נפתור את משבר הדיור בין לילה, אבל נוכל להניח יסודות מוצקים לפתרון ארוך טווח שיביא לשוק דיור יותר מאוזן וצודק.

חגים זה זמן של תקווה ושל התחלות חדשות. אני מאמין שעם הגישה הנכונה והשותפות הנדרשת, נוכל לתת לדור הצעיר של ישראל את המתנה הכי חשובה – תקווה למציאות בה בעלות על דירה חוזרת להיות חלום בר השגה.

*הכותב, יונתן אזר, הינו סמנכ"ל התחדשות עירונית קבוצת י.ד. ברזאני

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן